2025年建築基準法改正で「住宅リフォームが変わる」主な変更点・注意点をわかりやすく解説
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2025年4月に改正建築基準法が施行され、住宅リフォームに関するルールも変更されました。
それによって、建築確認が必要なリフォーム物件が一気に増えるとされています。
そこで、今回は京都市内で省エネ・快適・ローメンテ住宅の改修を手がける“リノベーションPRO”が、
- ・2025年建築基準法改正で住宅リフォームにかかわる主な変更点
- ・建築確認が「必要なリフォーム」と「不要なリフォーム」
- ・2025年以降は「リフォームも新築も手がける」建築会社がおすすめの理由
- ・2025年建築基準法改正と住宅リフォームに関する“よくある質問”
について詳しく解説しますので、ぜひ最後までご覧ください。
この記事のポイント
- ・2025年に施行された改正建築基準法によって、一般的な木造2階建ての戸建て住宅をリフォームする際に建築確認が必要な可能性が高くなりました。
- ・建築確認の際には、法令への適合性に加えて、省エネ基準・耐震基準を満たしているかの審査があります。
- ・これから住宅のフルリノベーション・スケルトンリフォームをしたい方は、建築基準法や地域の条例に詳しく、建築確認の申請実績が豊富な建築会社へ相談しましょう。
- ・京都で中古住宅を購入＆リノベーションしたい方は、地元に詳しく物件探しからリノベーションまで相談できる建築会社がおすすめです。
Contents
2025年建築基準法改正｜住宅リフォームにかかわる主な変更点
「2050年のカーボンニュートラル」「2030年度までに温室効果ガス46％削減※」を実現するために、国土交通省は建物の省エネ対策とCO2削減効果のある木材利用拡大を目的に、2021年6月改正建築基準法を交付しました。
※2013年度比
改正内容の大枠は以下のとおりです。
| 建物の省エネ対策 |
|
| 木材利用拡大 |
|
これらを実現するために、建築基準法の関連条文が改正されました。
※以下で紹介します改正点や特例に該当しない住宅もありますので、リフォームの際には建築会社もしくは自治体の管轄部署へ詳細を必ずご確認ください。
①「4号建築物から新2号・新3号建築物へ分類変更」
2022（令和４）年公布の改正建築物省エネ法※によって、原則として住宅を含む全ての新築建築物に省エネ基準※への適合が義務付けられ、それに伴い審査省略制度の対象範囲が縮小されました。
※改正建築物省エネ法：正式名称は脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律
※省エネ基準：一次エネルギー消費量基準（＝省エネ性）と外皮基準（＝断熱性）で構成され、基準を満たすためにはそれぞれの数値目標を上回る必要がある
（参考：国土交通省｜省エネ基準の概要）
これまで、多くの木造戸建住宅は大規模リフォームをしても建築確認は不要で、増築など建築確認が必要な場合も、構造関係規定などの審査を省略できる「審査省略制度」の対象でした。
しかし、今回の改正で建物分類が見直され、建築確認が必要な範囲が拡充されたのです。
（参考：国土交通省｜改正建築基準法について）
※特殊建築物：建築基準法第2条第2項で定める「学校、体育館、病院、劇場、観覧場、集会場、展示場、百貨店、市場、ダンスホール、遊技場、公衆浴場、旅館、共同住宅、寄宿舎、下宿、工場、倉庫、自動車車庫、危険物の貯蔵場、と畜場、火葬場、汚物処理場、その他これらに類する用途に供する建築物」を指し、不特定多数が利用する施設が該当する
これによって、多くの木造戸建て住宅では、スケルトンリフォームをする際に建築確認申請が必要になる可能性が高まります。
②「建築確認で構造・省エネ関連図書の提出が必須に」
大規模リフォームをする際に建築確認が求められると、その際には改修していない部分を含めて家全体の構造計算や省エネ計算が必要になり、建築基準法や建築物省エネ法への適合が求められます。
また、これまで建築基準法施行令で屋根材の種類（軽い・重い）によって必要壁量が異なっていましたが、今回の改正ではこのルールも見直されました。
そのため、改正後は屋根材の種類を問わず、建物全体の算定荷重を基に必要壁量を算出するため、リフォームで建築確認が必要な場合は、壁量が十分かも審査されます。
これらの点から、建築確認が必要な場合は、要望するリフォーム工事に加えて、以下の工事が発生する可能性があります。
- ・現行の建築基準法に適合するための耐震補強工事
- ・省エネ基準に適合するための高効率設備機器の導入
- ・省エネ基準に適合するための断熱改修工事（外壁・窓・玄関ドアなど）
③小規模伝統的木造建築物の構造計算適合性判定が一部免除
これまでは、小規模伝統的木造建築物をリフォームする際、建築確認をする際には高度な構造計算によって安全性を確認していましたが、2025年の建築基準法改正によって、構造設計一級建築士が設計・確認をすれば、構造計算適合性判定が不要になります。
小規模伝統的木造建築物に当てはまる住宅は、以下のような建物です。
- ・町家型民家
- ・農家型民家
- ・建築基準法施行令第3章第3節（木造）の規定に適合していない部分がある一般住宅
④再エネ設備設置に伴う高さ制限の特例追加
改正建築基準法では、建物の断熱改修によって屋根材が厚くなったり、太陽熱利用システム※を屋根の上に載せたりして、建物高さが規定を超えても、特例的に許可されるようになりました。
※太陽熱利用システム：太陽の熱を使って温水や温風を作り、給湯や冷暖房に利用するシステム
（引用：国土交通省｜改正建築基準法について）
これによって、これまで「建築基準法違反になるから」と再エネ設備の導入を諦めていた住宅でも、省エネリフォームが可能になります。
⑤断熱・遮熱リフォームに伴う建蔽率・容積率の特例追加
2025年の建築基準法改正以降は、外壁を断熱改修したり日射遮蔽のために庇をつけたりした場合、建蔽率※や容積率※の上限を超えても、構造上やむを得なければ特例を受けられます。
※建蔽率（けんぺいりつ）：土地の面積に対する建築面積の割合で、用途地域ごとに上限が決められている（奥行きが1mを超える庇やバルコニーは建物から1m以上の部分のみ建築面積に算入）
※容積率：土地の面積に対する延床面積の割合で、用途地域ごとに上限が決められている
（引用：国土交通省｜改正建築基準法について）
⑥既存不適格建築物のリフォームに伴う遡及適用の特例追加
築年数が古く、現行の建築基準法に適合しない住宅は、これまで建築確認を伴うリフォームをする際に、原則として建築物全体を現行基準に適合させること（＝遡及適用）が義務付けられてきました。
そのため、既存不適格の住宅は実質、大規模リフォームが難しく、空き家として放置されてきたのです。
しかし今回の改正によって、一部の規定について遡及適用が免除される特例が追加されました。
| 防火規定 |
|
| 接道義務・セットバック※ |
|
（引用：国土交通省｜改正建築基準法について）
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建築確認が「必要なリフォーム」と「不要なリフォーム」
2025年の建築基準法改正以降に家をリフォームしたい場合、建築確認が必要・不要なリフォームの違いを知っておくことが重要になります。
※ここでは、一般的な一戸建て住宅が該当する「新2号建築物（木造2階建て以上）」の場合で解説します。
建築確認が必要なリフォーム
建築基準法では、「大規模の修繕・模様替」をする際に建築確認が義務付けられています。
| 大規模の修繕※ | 建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕 |
| 大規模の模様替※ | 建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替 |
（参考：建築基準法第2条第14号、建築基準法第2条第15号）
※修繕：劣化部分を、概ね同じ位置・仕様・サイズで原状回復する工事
※模様替：劣化の有無を問わず、改造・性能向上するための工事
主要構造部とは、建物の耐力上重要となる「壁・柱・床・はり（梁）・屋根・階段※」を指し、これらを1種類でも1/2以上やりかえると、大規模の修繕・模様替になり、建築確認申請しなくてはいけません。
※構造上重要でない部分を除く
具体的には、以下のようなリフォームは建築確認が必要になる可能性があります。
- ・部屋を増築もしくは減築するリフォーム
- ・階段の架け替えや移動を伴うリフォーム
- ・柱や梁などの構造体を交換・追加・移動させるリフォーム
- ・大幅な間取り変更を伴うスケルトンリフォーム
- ・窓を追加（サイズアップ）し、外壁を一部解体撤去するリフォーム
- ・基礎の補強工事
- ・外壁の全体的な張り替え工事（軽微な工事な除く）※
- ・屋根の全体的な葺き替え工事（軽微な工事な除く）※
（参考：国土交通省｜屋根及び外壁の改修に関する建築基準法上の取扱いについて（国住指第356号））
これらのリフォームをする際には建築確認の必要性が出てきますので、事前に建築会社や自治体の管轄部署に詳細をご確認ください。
建築確認が必要になると、省エネルギー性能や耐震性能の基準クリアが求められ、工事規模が大きくなる可能性があります。
また、自治体によっては建築確認申請の手続きや審査期間に3〜6ヶ月かかり、正式な許可が出るまでは着工できない点にも注意が必要です。
建築確認が不要なリフォーム
建築確認が不要なリフォームは、「大規模の修繕・模様替」に当てはまらない工事です。
一般的には、建物の強度（耐久性・耐震性）への影響がない改修工事を指します。
建築確認が不要なリフォームの例は以下のとおりです。
- ・キッチンやトイレ、浴室など水回りのリフォーム（位置変更含む）
- ・バリアフリーリフォーム（廊下幅の拡張、手すりやスロープの設置など）
- ・畳からフローリングへの変更
- ・壁紙など内装仕上げ材の張り替え
- ・室内側からの外壁断熱改修工事
- ・屋根単体の葺き替え工事（下地のやりかえやカバー工法含む）
- ・外壁単体の張り替え工事（下地のやりかえ含む）
▶︎おすすめコラム：戸建住宅のスケルトンリフォームを後悔する理由7選と対策｜メリット・デメリット、物件選び、費用目安
2025年以降は「リフォームも新築も手がける」建築会社がおすすめ
2025年以降は戸建て住宅のリフォームで建築確認が必要なケースが増えるため、関連法令や申請手続きに詳しい建築会社に改修プランを相談することをおすすめします。
また、今回の建築基準法改正に伴い、延べ床面積が100㎡（約30.3坪）を超える建築物で大規模なリフォームをする場合は、資格を持った建築士による設計と工事監理が義務化された点もポイントです。
※建築士法第3条第2・3項により、都道府県ごとに条例で基準となる延べ床面積を別途定めているところもあります。
（参考：建築基準法第5条第6項（建築物の設計及び工事監理））
これらの点から、住宅リフォームを依頼する会社を選ぶ際には、新築も手がける建築会社がおすすめです。
リフォームと新築の両方を請け負う建築会社でしたら、「既存住宅を建て替えるか改修するか迷っている」という方のお悩みも解決できます。
▶︎おすすめコラム：新築（建て替え）とリフォームはどちらが得？費用・税金・補助金の違い
2025年建築基準法改正と住宅リフォームに関する“よくある質問”
最後に、2025年の建築基準法改正や住宅リフォームについて多くの方からいただくご質問を紹介します。
Q.「建築確認申請にかかる費用はどのくらい？」
A.「一般的な戸建て住宅の場合は、建築確認に必要な書類作成、申請手数料などを併せて、8〜20万円程度かかります。」
そのため、大規模なリフォームをする際には、工事費用にこの金額をプラスして予算計画を立てましょう。
また、申請準備や審査にかかる期間に発生する仮住まいの家賃なども想定しておくと確実です。
Q.「2025年以降は再建築不可物件のフルリフォームができない？」
A.「『既存不適格建築物のリフォームに伴う遡及適用の特例追加』によって、接道義務を満たしてない再建築不可物件でも、建築確認を伴う大規模リフォームをできる可能性があります。」
これまで、接道義務を満たしていない旗竿地※に建つ古い住宅などは、建築確認を必要としないリフォームにとどめるか、周囲の土地を購入して接道をクリアする選択肢しか選べませんでした。
※旗竿地：建築基準法で道路として認められる道から路地を通ってしかアクセスできない土地で、現行の接道義務を果たしていない
2025年の建築基準法改正によって、木造2階建ての戸建て住宅においてもリフォームで建築確認が必要なケースが増え、このままでは再建築不可物件は直せない事態に陥るところでしたが、『既存不適格建築物のリフォームに伴う遡及適用の特例追加』によって、スケルトンリフォームできる可能性が出てきました。
全国では約5%ほどの再建築不可物件が残っているとされていますが、今回の建築基準法改正によって、これらの再活用が期待されています。
（参考：総務省｜令和5年住宅・土地統計調査）
※2025年の建築基準法改正によって、全ての再建築不可物件のリフォームが許可されるとは限りません。必ず事前に建築会社や自治体の管轄部署へお問い合わせください。
Q.「建築基準法に違反している住宅はリフォームできる？」
A.「現状が建築基準法に違反している住宅は、大規模リフォームに伴う建築確認の際に、違反箇所の是正を求められます。」
建築基準法に違反している建物は、地震などの災害時に建物そのものの倒壊・焼失に加えて、周囲への影響も懸念されます。
そのため、建築確認を伴うリフォームの際には、違反している部分を現行の法令に適合させなければ工事が許可されないのが通常です。
違反建築の恐れがある住宅をリフォームする場合は、建築基準法や地域の条例に詳しい建築会社に相談しましょう。
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まとめ
2025年に施行された改正建築基準法によって、一般的な木造2階建ての戸建て住宅をリフォームする際にも建築確認が必要な可能性が高くなりました。
建築確認の際には、法令への適合性に加えて、省エネ基準・耐震基準を満たしているかの審査があります。
これから住宅のフルリノベーション・スケルトンリフォームをしたい方は、建築基準法や地域の条例に詳しく、建築確認の申請実績が豊富な建築会社へ相談しましょう。
中古住宅の購入とリノベーションを失敗したくない方は、物件探しから知識が豊富な建築会社に相談するワンストップリノベーションがおすすめです。
京都で中古住宅の購入＆リノベーションしたい方は、地元に詳しく物件探しから設計施工まで安心して相談できる建築会社にご相談ください。
京都市で中古一戸建てのリノベーションは三都の森にお任せください
三都の森（リノベーションPRO）は、「京都市全域と宇治市、大山崎町、亀岡市、木津川市、京田辺市、久御山町、城陽市、精華町、長岡京市、向日市、八幡市、及び大阪府・滋賀県の一部を施工エリア」として、一戸建ての新築・改修を手がける会社です。
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