中古住宅の探し方・選び方｜リノベーション前提の場合に確認したい10のポイント
「中古住宅を購入して、自分好みの間取りや性能にリノベーションしたい」と考える人が多い中、物件探しで何を決め手とすればいいか迷う方は少なくありません。
中古住宅を選ぶ際には、「価格が安い」「立地が良い」という点だけで決めてしまうと、購入後に思ったようなリノベーションができなかったり、予算オーバーになったりするなど、後悔してしまう可能性があります。
そこで本記事では、中古住宅探しを始める前に整理しておくべき点と、具体的な探し方、リノベーションで物件を選ぶ際の10のポイントについて、詳しく解説します。
中古住宅の平均価格や保証、内見についてなど「よくある質問」も紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
この記事でわかること
- 中古住宅を探す前に、予算やエリア、広さ・間取りに関する希望をまとめておくと、効率よく物件を選べます。
- 中古住宅を選ぶ際には、「土地や地域の特性・法的な条件・築年数と耐震性能・構造の種類・劣化状況」などを総合的に確認し、理想のリノベーションを実現しやすいかという視点で候補を選ぶことが重要です。
- リノベーション前提で中古住宅を探す際には、早い段階でリノベーション会社に相談し、購入前にトータルコストやリノベーションでできることを把握することが重要です。
Contents
中古住宅を探す前に決めておくべき条件とコツ｜予算・エリア・暮らし方を整理
日本における新築戸建て住宅の着工戸数は、人口減少・建設費高騰・住宅ローンの金利上昇などの要因によって減少傾向にある一方、限られた予算でマイホームを手に入れたい方を中心に、中古住宅が注目されています。
国土交通省の調査によると、中古住宅を購入した人のうちの66%は、中古住宅を「希望順位の最も高い住宅」として選んでおり、新築住宅をそもそもの選択肢に入れていない人が多いという結果になりました。
また、中古住宅の人気が高まっているとともに、住宅リノベーション市場も規模が拡大しており、全体の受注高は2024年度の約4.2兆円から2025年度の約4.9兆円と、増加しているのが実情です。
（出典：e-Stat政府統計の窓口｜住宅市場動向調査｜2025年度｜調査概要、国土交通省｜建築物リフォーム・リニューアル調査報告（令和７年度第４四半期受注分、令和７年度計）｜記者発表資料）
今後も、建設費高騰や住宅ローンの金利上昇は当面の間続くと予想されていることから、新築住宅ではなく中古住宅をリノベーションするという選択肢を選ぶ方は減らないと推測できます。
この現状を踏まえると、人気のエリアでは中古住宅の市場が今以上に活発になる可能性は十分考えられるため、リノベーション前提で中古住宅を購入したいと計画している方は、物件を探す前に、ご自身の条件を整理しておくことが重要です。
予算計画：「物件購入費用＋リノベーション費用」で考える
中古住宅を購入する際の予算計画は、必ず「物件購入費用＋リノベーション費用」を想定して検討しましょう。
この合算がマイホーム計画にかけられる総額になり、自己資金をどれだけ出せるか、住宅ローンの融資をいくら受けるかのベースとなります。
物件購入費用・リノベーション費用のほかに、不動産売買における仲介手数料や登記にかかる諸経費、家具の購入費や引っ越し費用なども発生しますが、こちらは物件価格の5〜12%程度※に収まるケースが大半です。
※当社調べによる割合で、実際の場合と異なる場合があります。ご注意ください。
地域・立地：将来の生活までイメージする
中古住宅を購入するエリアを検討する場合、地域・立地に対する要望をまとめることは重要ですが、家族構成やライフスタイル、身体能力の変化を踏まえた検討が必要になります。
地域・立地の条件をイメージする際には、以下のポイントを押さえましょう。
|
地域・立地の特性は、購入後に変えられないため、「長期間の生活にかかわる条件」から優先順位をつけて、希望するポイントをリストアップしましょう。
広さ・階数・間取り：リノベーションで変えたい部分とあわせて考える
リノベーション前提で中古住宅を選ぶ際には、「改修で変えられない点」に着目することが重要です。
リノベーションで変えられない点として、主に以下のことが挙げられます。
|
その他にも、主要構造部（外壁や耐力壁・柱・床・梁・屋根・階段のうち、構造上、欠かせない部分）もリノベーションで変更できない場合がありますが、こちらの判断には建築的な知識が必要です。
そのため、広さ・階数に関する条件に加えて、「どんな間取りにしたいか」という視点でも条件をまとめておきましょう。
「広いLDKにしたい」「吹き抜けを作りたい」「大きな窓をつけたい」「子供部屋・寝室は3部屋以上欲しい」などの条件をリストアップしておくと、中古住宅の候補を絞りやすくなります。
中古住宅の探し方｜ポータルサイト・不動産会社・リノベーション会社を活用
中古住宅を探す方法は、大きく分けて不動産ポータルサイトを利用する方法と、不動産会社もしくはリノベーション会社に相談する方法に分けられます。
それぞれにメリット・デメリットがあるため、違いを押さえておきましょう。
不動産ポータルサイトから探す
中古住宅の探し方として多くの方がイメージするのが、SUUMOやHOME’S、アットホームなどの不動産ポータルサイトを利用する方法ではないでしょうか。
中古住宅の情報サイトでは、地域や広さ、価格などを条件検索できるため、簡単に希望に合う物件をリストアップできます。
ただし、検索条件に合う物件が必ずしもリノベーションに向いている物件とは限らず、詳細なデータを知るためには、管理する不動産会社への問い合わせが必要となる点には注意が必要です。
また、たくさんの不動産会社が情報を掲載するため、いくつもの物件について問い合わせすると、やり取りが煩雑になる可能性もあります。
不動産会社に相談する
住みたい地域が定まっている場合は、不動産会社に相談する方法もおすすめです。
地域に根付いた会社であれば、周辺環境や治安などのローカルな情報も入手できます。
また、会社によっては非公開物件を持つところもあり、条件の良い物件を優先的に案内してもらえる場合もあります。
ただし、地域を決めかねている状態では、たくさんの物件情報を提案されて、どれを選べばいいかわかりにくいことがあるので、具体的な条件を伝えられる段階で相談するのがおすすめです。
リノベーション会社に相談する
リノベーション前提で中古住宅を探す場合は、物件探しのサポートサービスを提供するリノベーション会社に相談する方法もあります。
近年は、中古住宅探しから住宅ローンなどの資金計画に関する相談、さらに、改修工事の設計施工やアフターサポートまでまとめて相談できるワンストップリノベーションを利用できる会社は少なくありません。
中古住宅を購入してからリノベーション会社を探す場合とは異なり、早い段階でプラン相談を進められるため、物件を決める前にリノベーション費用を含めたトータルコストを把握することが可能です。
『リノベーションPRO』は、京都市近郊エリアで、中古物件探しから現地調査、建築プランニング、資金計画をワンストップでサポートしております。
「物件購入費用とリノベーション費用の合計を見て予算を決めたい」「理想の間取りを実現しやすい中古住宅を購入したい」という方は、お気軽にご相談ください。
中古住宅の選び方｜リノベーション前提で確認したい10のポイント
▶︎施工事例：京都市左京区｜リノベーション｜S様邸
購入する中古住宅を選ぶ際には、「リノベーションでどこまで変えられるか」という視点が重要です。
全国的に市場に出る中古住宅は築年数が経過した物件が多く、築30年を超えている物件が増えていて、内装や外装、設備機器はもちろん、窓や玄関ドア、配管・配線まで取り替えなくてはいけないケースは珍しくありません。
（例：京都府内における中古戸建て住宅の平均築年数は「33.94年」）
（出典：東日本レインズ｜不動産市場動向（統計）｜月例マーケットウォッチ｜2026年7月｜全国版）
そのため、中古住宅を選ぶ際には、リノベーションを前提として、工事によって変えられない点から優先的にチェックしていくことがポイントです。
①土地の特性・災害リスクを確認する
住みたいエリアが定まったら、周辺環境（治安・雰囲気・自治体の運営状況・交通アクセスなど）に加えて、災害リスクについても確認しましょう。
自治体が公表するハザードマップは、役所で実物を確認することもできますが、自宅からWeb版を見られるところも少なくありません。
ハザードマップに掲載されている情報は自治体によって異なる可能性がありますが、主に以下の危険性や防災施設の位置を事前にチェックできます。
|
※液状化現象：大きな地震が発生した際に、緩い砂質地盤が液体のようになり、建物が沈下する現象（自治体によってはハザードマップとは別で「液状化マップ」を公表しているところもある）
液状化のリスクがある地域でも、その他のリスクが高くない場合は、中古住宅が建っている状態でも、地盤改良によって建物の沈下を未然に防ぐことは可能ですが、その分の費用がかかる点には注意しましょう。
②土地の形状・接道・法的な条件（再建築不可）を確認する
中古住宅を選ぶ際には、建築基準法など関連法令で定めるルールや前面道路との位置関係も把握しておきましょう。
戸建て住宅を購入する際の主なチェックポイントは、以下の通りです。
|
※セットバック：前面道路の幅員が足りない場合、建物を道路から後退させて必要幅員を確保しなければいけない規定
※接道義務：建築基準法第43条第1項で定める規定で、敷地は原則として、幅員4m以上の道路に2m以上接していなくてはいけない
※既存不適格物件：建てたときの建築基準法には適合しているものの、現在の建築基準法には適していない物件
※再建築不可物件：接道義務を満たしていないなどの理由により、建て替えが許可されない物件
※建ぺい率：敷地面積に対して建築物を建てられる面積の割合
※容積率：敷地面積に対して建築が許可される延床面積（全階数の床面積の合計）の割合
これらの条件によっては、リノベーションのプランや費用が大きく変わり、希望する間取りの実現性も左右されます。
▶︎関連コラム：リフォームで建築確認申請は必要？2025年法改正「4号特例」の変更、不要な場合、費用・期間の目安を解説
③築年数・耐震性能を確認する
中古住宅を購入する際には、築年数から耐震性能を判断する際の目安を得ることができます。
新築時から大きな耐震改修をしていない中古住宅であれば、建築時期によって「旧耐震基準・新耐震基準・2000年基準」に分けられ、それぞれ地震による被災リスクが異なる点がポイントです。
| （耐震基準の種類） | （建築確認の時期） | （耐震性能の目安） |
| 旧耐震基準 | 1981年5月31日以前 |
|
| 新耐震基準 | 1981年6月1日以降2000年5月31日以前 |
|
| 2000年基準 | 2000年6月1日以降 |
|
ただし、それぞれの耐震基準から推測できる耐震性能は、あくまでも建築基準で定める最低ラインであり、物件によっては基準以上の耐震性能を持つ可能性もゼロではありません。
逆に、2000年基準の建物でも、建物のメンテナンスが不足しており、柱や土台などの主要構造部が腐朽・シロアリの被害によって劣化し、計算通りの耐震性を維持できていない場合もあります。
また、新耐震基準の建物に耐震補強をして、2000年基準以上の耐震性能にすることも可能です。
そのため、購入する物件を最終決定する前に、建築士による耐震診断を受けることをご検討ください。
④建物の構造を確認する
間取り変更や水回りの移動を伴うリノベーションを前提に中古住宅を購入する場合は、建物の構造種別を必ず確認しましょう。
構造によっては、間仕切り壁を撤去・移動できない場合があるためです。
間取り変更などを比較的しやすい構造としにくい構造は、以下のように分かれます。
（以下の分類は、あくまでも一般的な場合で、物件ごとに条件が異なる可能性があります。ご了承ください。）
| 比較的、間取り変更しやすい構造 |
→これらでも、間取り変更には制限がある（完全に自由ではない） |
| 比較的、間取り変更しにくい構造 |
|
リノベーションすることを前提に物件を選ぶのであれば、既存の間取りよりも、希望する間取りに変更しやすいかという視点が必要です。
⑤劣化（雨漏り・腐朽・シロアリ）の状態を確認する・ホームインスペクションを受ける
中古住宅を選ぶ際には、物件資料からはわからない劣化状況も重要なチェックポイントです。
中古住宅は、見た目がきれいでも安心とは限りません。
リノベーション前提であれば、内装・外装や設備機器の状態を細かく確認する優先度は下がりますが、木造住宅の場合は、以下の点を必ず確認しましょう。
|
これらを一般の方が正確に判断することは難しいため、中古住宅を購入する場合、物件購入の申し込みをしてから正式に売買契約を結ぶ前に、ホームインスペクションを受けるのが一般的です。
ホームインスペクション（建物状況調査）とは、建築士などの専門家が建物の状態を調査・診断する作業で、表から見えない部分も細かくチェックします。
ホームインスペクションの実施自体は必須ではありませんが、2018年の宅地建物取引業法（宅建業法）改正によって、中古住宅の売買において、不動産仲介業者には、ホームインスペクションに関する事項の説明などが義務付けられています。
（出典：国土交通省｜既存住宅流通について（建物状況調査（インスペクション）活用に向けて））
そのため、建物の劣化状況を正しく把握するためにも、気になる物件があったら不動産仲介業者などを通じて、ホームインスペクションを手配することをおすすめします。
ただし、ホームインスペクションは、その住宅に瑕疵※がないことを保証するものではなく、あくまで現状把握のためのものである点にはご注意ください。
※瑕疵（かし）：不動産の場合は、契約内容には明記されていない建物の問題点を指し、物理的なものから心理的・環境的なものまで範囲はさまざまで、見つかると、契約不適合責任に基づく保証の対象となる
⑥間取りと柱・梁・窓の位置を確認する
木造在来軸組構法などの比較的間取り変更しやすい構造でも、主要な柱・梁や耐力壁を撤去できなかったり、窓の位置を変更できなかったりするケースは少なくありません。
そのため、以下の要望がある場合は、既存の間取りと構造計画も確認しましょう。
|
理想的な間取りとの共通点が多い中古住宅は、間取り変更にかかる費用を抑えやすい点もポイントです。
そのため、理想の間取りを実現しやすい中古住宅を選ぶためには、物件情報に含まれるラフな間取り図だけではなく、詳細な図面を確認したり、リノベーション会社の現地調査を手配したりする必要があります。
⑦水回りの位置・配管を移動できる範囲を確認する
キッチン・トイレ・洗面・浴室の位置を大幅に変えたい場合は、現在の水回りの位置と、配管を移動できる範囲を確認しましょう。
水回りの位置は間取り図などから簡単に確認できますが、配管を移動できる範囲は、床下を確認するなど、細かい調査が必要です。
特に、「キッチンを1階から2階に移動したい」「2階にトイレや洗面を増設したい」などの場合は、既存の配管ルートによって、実現できるかどうかだけでなく、施工方法や工事費も変わる可能性が高いため、購入前に給排水管の状態や経路を確認すると確実です。
改修に伴う配管ルートのシミュレーションには、建築知識が求められるため、リノベーション会社に現地調査してもらうことをおすすめします。
⑧断熱性能・日当たりを確認する
築年数の経つ中古住宅は、新築住宅と比べて断熱性能が低く、「夏暑く冬寒い」可能性は十分考えられます。
内見の時期によっては、室内の暑さや寒さがわかりにくいため、リノベーション会社に窓や玄関ドアなど見える部分の仕様から、その家の断熱性能を推測してもらいましょう。
日当たりの良い家では、日中に暑くなりそうな部屋を確認しておくことも重要です。
ただし、仮に窓や玄関ドア、外壁、屋根などの断熱性能が低いと判断されても、リノベーションによって高断熱仕様にすることはできます。
断熱リノベーションは、暑さ・寒さを軽減するだけではなく、室温ムラを軽減でき、光熱費削減につながることに加えて、結露を防いで家の劣化を抑えることが可能です。
中古住宅を断熱リノベーションする場合は、外装や開口部などについて、総合的に改修プランを提案できるリノベーション会社に相談しましょう。
▶︎関連コラム：「断熱リフォームは効果なし」って本当？原因と後悔しないための対策
⑨「安心R住宅」などの付帯情報を確認する
売り出されている中古住宅の中には、国土交通省の告示に基づき運営される「安心R住宅（特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度）」に登録された物件もあり、耐震性能など基礎的な品質がある場合にのみ認証マークがつきます。
「安心R住宅」とは、中古住宅が持つ｢不安・汚い・わからない｣などのマイナスなイメージを払拭するために始まり、ホームインスペクションなどによって、耐震性があり、構造上の不具合や雨漏りが認められない既存住宅を認証する制度です。
認証を受けている中古住宅は、リフォームや点検の記録や履歴が開示されるため、物件選びの安心材料となります。
（出典：国土交通省｜安心Ｒ住宅）
ただし、安心R住宅の認証を受けている物件は、国が個別で検査し、その性能を保証した住宅ではないため、あくまでも参考材料の1つとして認証の有無を確認する程度にとどめましょう。
⑩トータルコストを確認する（物件価格だけで決めない）
リノベーション前提の中古住宅購入は、物件価格だけで予算を立ててもあまり意味がなく、資金計画においては、リノベーション費用と合算した総額が重要になります。
そのため、候補となる住宅から“安い物件”を選ぶのではなく、リノベーションまで含んだ金額を購入前に確認しましょう。
|
【トータルコストの考え方（例）】 [物件A] [物件B] ↓ 物件価格だけ見ると[物件A]の方が安いが、トータルコストは[物件B]の方が抑えられる |
中古住宅のリノベーションには、間取り変更や設備機器・内外装のやりかえに加えて、耐震補強や断熱改修、配管の更新など費用がかかることが想定されます。
これを、中古住宅を探している段階で把握するためには、並行してリノベーション相談を進めなくてはいけません。
中古住宅を選ぶ際には、物件の状態や希望するリノベーション計画との親和性を見極める必要があります。
しかし、中古住宅の本質を知るためには、建築の知識が欠かせません。
後悔のない中古住宅購入を実現させたい方は、ワンストップリノベーションを相談できる建築会社がおすすめです。
『リノベーションPRO』のワンストップリノベーションは、京都市洛北エリアで、以下のサービスを提供しています。
- 不動産とリノベーションの専門家が協力し、人気物件の迅速な提案をサポート
- 物件見学から建築の専門家による現場調査までサポート
- 住宅設計に詳しい担当者が、物件費用とリノベーション費用を合算してバランスのとれたプランを提案
- 中古住宅の購入とリノベーションの工事費用を住宅ローンで1本化できる資金計画を提案
- 断熱性能や耐震性能向上の専門家による事前調査を実施し、新築事業のノウハウを生かしながら、家族構成やライフスタイルを反映させたベストプランを提案
- 地域に根ざした迅速なアフターサポート
【FAQ】中古住宅の探し方・選び方に関する「よくある質問」
ここでは、中古住宅の探し方・選び方に関して、多くのお客様からいただくご質問を紹介します。
Q．中古住宅は築何年までなら買っても大丈夫？
A．「築何年までなら間違いなく安心」という一律の基準はなく、築年数・新築時の仕様・これまでの維持管理や改修の履歴を総合的に見て判断する必要があります。
耐震補強の費用を抑えたい場合は、2000年6月1日以降に建築確認を受けた「2000年基準建物」かどうかが、1つの目安になります。
ただし、「新耐震基準建物」や「旧耐震基準建物」でも、既に耐震改修が済んでいて2000年基準と同等の耐震性能を持つ住宅もゼロではありません。
このように、築年数だけでは判断せず、気に入った立地や広さ、間取りの住宅については、詳細まで確認することをおすすめします。
Q．中古住宅の平均価格はどのくらい？
A．住宅金融支援機構がまとめた「フラット35利用者調査」では、2025年に中古の戸建て住宅を購入した際の全国平均価格は「2,782.5万円（前年度比＋209.4万円）」、国土交通省の調査では「2,966万円（中央値2,650万円）」となりました。
フラット35利用者調査では、購入された物件の平均床面積のデータも出ており、そこから計算すると、「24.23万円／㎡※」となります。
※平均物件価格を住宅の平均床面積で割った値
（出典：住宅金融支援機構｜フラット35利用者調査｜2025年度｜調査結果、e-Stat政府統計の総合窓口｜住宅市場動向調査｜2025年度｜報告書）
ただし、首都圏とその他の地域では平均価格が500万円以上開いているため、具体的な価格目安を知りたい方は、住みたい地域の不動産に詳しい会社にご相談ください。
Q．中古住宅を購入するとき、保証について事前に確認できる？
A．中古住宅の瑕疵保険には「既存住宅売買瑕疵保険」があり、保険料は売主負担で、売主が個人の場合は引渡しから1〜5年間※、構造耐力上主要な部分の問題や雨漏りなどが保証対象になる場合があります。
※契約条件によって保証期間が異なります。
（出典：国土交通省｜既存住宅売買瑕疵保険について）
ただし、既存住宅売買瑕疵保険の加入は任意であるため、すべての売り出し物件が加入しているわけではありません。
そのため、売主側が保険に加入する意思があるかどうかを、事前に確認することをおすすめします。
Q．中古住宅を購入してからリノベーション会社を探してもいい？
A．立地や地域、広さなどを最重要事項として中古住宅を選ぶ場合や、リノベーション前提ではない場合、すぐに物件を買いたい場合などは、購入後にリノベーション会社を探しても問題ありません。
ただし、いざ購入してから「やはりフルリノベーションしたい」となると、トータルコストが予算をオーバーしたり、入居できるまでの期間が長引いたりする可能性があるのでご注意ください。
Q．中古住宅の内見は何回くらい行くべき？
A．「何回内見すれば間違いない」という決まった回数はありませんが、購入申し込みをする前に、少なくとも、昼夜・平日と土日など、シチュエーションを変えて2〜3回は見学しておくことをおすすめします。
なぜなら、周囲の音や人通り、交通量は、時間帯や曜日によって異なるためです。
ワンストップリノベーションサービスを利用すると、設計担当者が同行して内見する機会もありますので、詳しくは建築会社にご相談ください。
京都市で中古住宅の購入やリノベーションを検討中の方は、『リノベーションPRO』までお気軽にお問い合わせください。
『リノベーションPRO』は、京都市洛北エリア（左京区・北区を中心としたエリア）で、住宅の省エネ・断熱フルリノベーションに加えて、新築（建て替え）や、グループ会社の不動産部門による物件探しのサポート、将来的な査定・買取、売買の仲介もすべてご相談いただけます。
まとめ
中古住宅を探したり選んだりする際には、物件価格や広さ、既存の間取りに加えて、劣化状況や関連法令への適合性、住宅性能まで、多岐にわたるポイントの確認が必要です。
外から見ただけではわからない腐朽やシロアリ被害が発生している可能性もあるため、購入前には、ホームインスペクションなど専門家による調査を手配しましょう。
リノベーション前提で中古住宅を購入する場合は、ご自身の理想を叶えやすい物件かどうかのチェックも欠かせないため、物件探しとリノベーション計画を並行して進められるワンストップリノベーションがおすすめです。
「リノベーションでどこまで変えられるか知りたい」「築年数が古い物件を買うかどうか迷っている」という方は、地元に詳しく物件探しからリノベーション、新築（建て替え）まで相談できる建築会社にお問い合わせください。
京都市で中古戸建てのリノベーションは三都の森にお任せください
三都の森（リノベーションPRO）は、「京都市全域と宇治市、大山崎町、亀岡市、木津川市、京田辺市、久御山町、城陽市、精華町、長岡京市、向日市、八幡市、及び大阪府・滋賀県の一部」を施工エリアとして、戸建ての新築・改修を手がける会社です。
三都の森のリフォームは、見えるところだけではなく、見えないところにまで手を入れて、住まいの性能を最大限引き出すスケルトンリフォーム（リノベーション）です。
「低燃費・快適住宅・ローメンテ」というコンセプトに基づき、高い技術力を持って、お客様の住まいに合わせた最適なリフォーム・リノベーションを行いますので、お気軽にご相談ください。