再建築不可物件はリフォームできる？2025年「建築基準法」改正後の条件や活用方法を解説
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土地探しをしていると、「再建築不可」という言葉を目にすることがあるかもしれません。
再建築不可物件は、法律上の基準を満たさない建物を解体して、新たに家を建てることができない土地を指します。
今回は、建て替えができない再建築不可物件でおすすめのリフォーム・リノベーションや、2025年の建築基準法改正による影響について、分かりやすく解説します。
資産価値を高める改修ポイントや費用相場も紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。
この記事のポイント
- ・再建築不可物件とは、主に「接道義務」を満たしていない場合、建て替えや建築確認申請が必要な規模の増改築ができない不動産を言います。
- ・再建築不可物件をリフォーム・リノベーションする場合、2025年の建築基準法改正による「四号特例の縮小」などに注意が必要です。
- ・優先順位をつけたプランニングや補助金・減税制度の活用で、再建築不可物件のリフォーム・リノベーションにかかる費用が抑えられます。
まとめ｜再建築不可物件のスケルトンリフォームで理想の暮らしを実現
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再建築不可物件とは？
再建築不可物件の場合、既存住宅を解体して新築を建て直す「建て替え」ができません。
また、「増改築」に関わる制約もあるため、まずは「再建築不可」の定義を押さえておくことが大切です。
再建築不可とは
再建築不可物件の多くは、建築基準法により定められた「接道義務」を満たさない不動産（土地・建物）です。
「接道義務」とは：
建築基準法で定められた「敷地と道路」に関する法律。
災害時、救急車や消防車などの緊急車両が通れるように、避難経路を確保しておくための規定。
画像引用元：国土交通省｜建築基準法制度概要集「敷地と道路（法第42～第44条）」
都市計画区域や準都市計画区域内では、「幅員4m以上の道路（公道・私道）に接する敷地の間口は2m以上確保する」という接道義務が設けられています。
原則、接道義務を満たさない敷地では建物が建てられず、既に建物がある場合も「再建築不可」となります。
「再建築不可物件」の例：
- ・住宅が建っている敷地が、建築基準法に準じた道路に「全く接していない」状態。
- ・住宅が建っている敷地が、建築基準法に準じた道路と「幅2m未満で接している」状態。
- ・住宅が建っている敷地に接している通路が、「建築基準法に準じた道路ではない」状態。
再建築不可となる理由
再建築不可物件が存在する理由として、建築基準法ができた年代が挙げられます。
建築基準法は1950年（昭和25年）に、また都市計画法は1968年（昭和43年）に制定されました。
再建築不可物件の多くは、1950年以前に建てられた古い建物や、都市計画区域内で1968年以前に建てられた狭い道に接した物件などです。
また、接道義務違反以外に「再建築不可」となる要因としては、以下のような状況があります。
接道義務違反以外で「再建築不可」となる理由：
- ・敷地の上空に「17万ボルト以上の高圧線が通っている」場合。
- ・現行の建築基準法では同一の建物が建てられない「既存不適格物件」の場合。
- ・「市街化調整区域内」に建っている建物の場合。
気になる物件が、再建築不可かどうかを知るためには、役所のお問い合わせ窓口や自治体のHPで確認する他、リノベーションを依頼する不動産仲介会社に見積りとあわせて相談してみましょう。
＞関連コラム：増築リノベーションに必要な「確認申請」と費用相場｜戸建て増築で知っておくべき注意ポイント
再建築不可物件をリフォームするメリット・デメリット
再建築不可の場合、建て替えはできませんが、既存物件の適切なリフォーム・リノベーションにより、快適で安全な住まいに住み続けることが可能です。
それでは、再建築不可物件で実現する工事の範囲やメリット・デメリットを見てみましょう。
再建築不可物件で可能なリフォームの範囲
再建築不可物件の場合、以下のようなリフォーム・リノベーションが可能です。
再建築不可物件で可能な工事内容：
- ・床面積10㎡以下の増改築（防火地域や準防火地域を除く）
- ・基礎や柱、梁などの建物基盤のみを残したスケルトンリフォーム・リノベーション
- ・柱・梁・壁・床・階段・屋根などの主要構造部を半分まで残した取り替え工事
再建築不可物件で可能な増改築の範囲は、「建築確認申請」が不要なリフォーム・リノベーションのみとなります。
確認申請は、「建物が建築基準法などの各種法令に適合している」かどうかを確認するための手続きです。
新築では必須とされる確認申請ですが、リフォーム・リノベーションでは、建物の規模や工事内容によって不要になる場合があります。
確認申請が不要な「スケルトンリフォーム」では、新築のような住宅性能が手に入るのが大きな魅力で、現在の家族構成やライフスタイルに合った自由なプランが実現しやすくなります。
「再建築不可」スケルトンリフォームのメリット
まずは、再建築不可物件をスケルトンリフォームする場合のメリットをチェックしてみましょう。
メリット：
- ・相場以下の価格で中古物件を購入できる
- ・条件に合う大規模修繕や模様替えが可能
- ・新築同様の設備、耐震性・断熱性が実現
再建築不可物件は、一般的な中古住宅よりも低い価格で取得しやすく、建物の条件によっては大規模な改修・修繕が可能なのも魅力です。
そのため、建物の安全性や暮らしの快適性を確保しながら、トータル費用を抑えた家づくりが実現します。
スケルトンリフォームでは、水回り設備や内装の一新、窓や玄関ドアの交換も可能で、現行の耐震基準や断熱性能に合わせた補強工事により、将来性のある長寿命な住まいに生まれ変わります。
「再建築不可」スケルトンリフォームのデメリット
再建築不可物件をスケルトンリフォームする場合のデメリットには、どんなものがあるでしょうか。
デメリット：
- ・住宅ローンを組めないケースが多い
- ・築古物件が多く、建物内部の状態が分かりにくい
- ・耐震・断熱・防音対策にかかるコストや工期が必要
再建築不可物件の場合、先ほどメリットとして紹介したように、物件の価格が相場の半値以下で流通することもあり、一般的な住宅ローンの利用は難しいケースがほとんどです。
また、建築基準法が制定される1950年以前に建てられた「築古」物件の場合、特に内部の見えない損傷や劣化を予測するのは困難なこともあり、専門家による事前調査が必要になります。
スケルトンリフォームでは、建物の耐久性や資産価値を高める、耐震補強や断熱改修、防音対策が大切です。
そのため、大規模な工事にかかる予算の確保や、余裕のある工期スケジュールを検討しておきましょう。
＞関連コラム：スケルトンリフォームとは？メリット・デメリットや費用・中古一戸建ての実例を紹介
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2025年建築基準法の改正で変わるポイント
政府は、住宅の省エネ化推進や建物の倒壊防止を強化せさる目的で、2025年4月の建築基準法改正を決めています。
法改正により、再建築不可物件で可能なスケルトンリフォームにも影響が出るため、対策をふまえた確認が必要です。
「建築確認申請」が必要な建物かどうか
再建築不可物件でリフォーム・リノベーションする場合は、建築確認申請が不要な範囲で工事を計画する必要があります。
また、既存住宅が建築確認申請の必要がある建物がどうかを調べるためには、「四号建築物」に該当しているかを確認することで、改修時の審査を不要あるいは簡略化できるのがポイントです。
なお、四号建築物は、以下の条件に当てはまる物件です。
「四号建築物」：建築基準法第6条の4（建築物の建築に関する確認の特例）で定められた規定
- ・木造2階建て以下
- ・建物の高さ13m以下または軒の高さ9m以下
- ・延べ床面積500㎡以下
- ・平屋（非木造建築物）である場合は、延べ床面積200㎡以下
- ・特殊建築物に該当しない
- ・不特定多数で利用する建物ではない
「四号特例」の縮小による影響
建築基準法第6条で規定されている四号建築物の場合、建築士が設計したプラン通りの施工がなされたことを確認できれば、建築確認申請が不要になる特例があり、それを「四号特例」と言います。
ただし、この四号特例は、2025年の建築基準法改正により「縮小」されることが閣議決定しました。
「四号特例」の主な改正内容：
- ・「新2号建築物」「新3号建築物」の新設により、大規模リノベーションにおける建築確認申請が必要なケースが増える可能性がある。
- ・木造2階建てと延べ床面積200㎡超えの木造平屋は、「新2号建築物」に該当するため、審査省略特例の対象外になる。
- ・延べ床面積200㎡以下の木造平屋は、「新3号建築物」に該当するため、確認申請は不要になる。
参考：国土交通省｜2025年4月（予定）から4号特例が変わります
「四号特例」が縮小されることにより、リノベーション会社の設計や構造計算にかかる業務の負担が増える可能性があります。
審査の項目や必要書類の量も増える可能性が高いため、手続きに時間やコストがかかる状況が想定されます。
規定に合わせた資材の調達や追加工事・工期延長における人件費など、住宅の安全性を高めるために必要な、法改正後の注意点もしっかり把握しておきましょう。
＞関連コラム：【2025年施行】建築基準法改正の完全ガイド｜家づくりにどんなメリット・デメリットがあるのか？
再建築不可物件リフォームの費用相場
再建築不可物件をリフォーム・リノベーションする場合に必要な費用の目安と、コストを抑える方法を紹介します。
スケルトンリフォームの相場
1950年以前に建てられた再建築不可物件をスケルトンリフォームする場合、同じ規模の築浅物件よりも、住まいの安全性を確保するための耐震・断熱改修にコストがかかる可能性があります。
例えば、一般的な木造住宅のスケルトンリフォームでは、1㎡あたり15～22万円以上の予算が必要です。
延べ床面積30坪（約100㎡）の再建築不可物件では、1,500～2,200万円以上のリフォーム費用が目安となり、建物の築年数や状態に応じた追加工事がかかります。
築古物件の場合、耐震補強や断熱改修の他にも、シロアリ被害の対処や防蟻対策、古くなった配線や配管、給湯器などの交換が必要なケースが多いため、専門家に詳しい見積りを依頼するのがおすすめです。
＞関連コラム：築20年の一戸建て中古住宅はリフォームで何年住める？必要な改修方法と費用の目安
スケルトンリフォームの費用を抑える方法
スケルトンリフォームでは、住まいの安全性や暮らしの快適性を確保するために必要な工事を明確にし、予算に合わせて優先順位をつけることが大切です。
複数社の見積り内容の比較や、水回り設備のグレード、内装仕様の選択により、適正な価格の見極めがしやすくなります。
また、一定の要件を満たすリフォーム・リノベーションに対して、国や自治体が提供する補助金制度や減税制度が使える場合があります。
工事にかかる費用や税金の負担を抑えるためにも、あらかじめ補助金活用や節税対策を視野に入れたプランニングを、リフォームを依頼する施工会社に相談しておきましょう。
＞関連コラム：2024年のリノベーション補助金・減税制度を分かりやすく解説｜対象リフォームの期限から申請手続きまで
まとめ｜再建築不可物件のスケルトンリフォームで理想の暮らしを実現
再建築不可物件は、建物の築年数や状態に合わせたスケルトンリフォームにより、トータル費用を抑えた納得の理想的な住まいに仕上げることが可能です。
2025年の建築基準法改正による、リフォーム・リノベーション向き物件の条件縮小や設計、構造計算にかかる工期延長などの変更点は、ご家族の安全な住まい実現において大切なポイントでもあります。
歴史ある街並みの風情を活かしながら、現代の暮らしに合うおしゃれで快適な家づくりプランを、ぜひご一緒に検討していきましょう。
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