長期優良住宅リフォームとは｜認定は「いらない」「やめたほうがいい」は本当？メリット・デメリットと判断基準を徹底解説

「中古住宅を購入してリノベーションするなら、長期優良住宅にした方がいいのか」とお悩みの方のために、中古住宅が長期優良住宅の認定を受けるメリットとデメリットをわかりやすく解説します。

長期優良住宅は、耐震性・省エネ性・維持管理のしやすさなど一定の基準を設けた“長寿命”の実現を可能とする住宅で、新築住宅だけではなく中古住宅のリフォームでも認定を受けられる制度があります。

しかし、認定が目的とされがちですが、それだけでは必ずしも長く安心・快適に暮らせる住宅になるとは限りません。

そこで今回は、長期優良住宅の認定条件や、リフォームで認定を受けるメリット・デメリット、最新の減税・補助金情報について、京都で省エネ・快適・ローメンテ住宅の改修を手がける『リノベーションPRO』がわかりやすく解説します。

「長期優良住宅の認定は“いらない”“やめたほうがいい”」と言われる理由や、認定にかかるコストなど、多くの方が気になるご質問も紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

この記事でわかること

 

 

長期優良住宅とは｜制度の概要と中古住宅リフォームの認定実績推移

長期優良住宅とは、「長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅」を指し、わかりやすく言い換えると「長い期間、快適に住み続けるための性能や維持管理の仕組みを備えた住宅」です。

（出典：国土交通省｜長期優良住宅のページ）

長期優良住宅の認定制度は、2000年に施行された「品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）」に基づく「住宅性能表示制度※」をベースとして認定基準が設定されています。

※住宅性能表示制度：住宅性能を公平に評価でき、なおかつ、一般の方でも客観的に判断できるようにするための指標

（出典：国土交通省｜住宅の品質確保の促進等に関する法律）

長期優良住宅の認定制度は、2009年にまず新築住宅から開始され、その後、2016年から既存住宅（中古住宅）のリフォームも対象となりました。

さらに、2022年からは、リフォーム・リノベーションなど建築行為を伴わない既存住宅の認定制度も開始されました。

長期優良住宅の認定を受ける住宅は、制度開始以降、増加を続けており、2025年には新築戸建て住宅だけで認定戸数は累計約170万戸にものぼります。

（引用：国土交通省｜長期優良住宅のページ｜認定制度概要パンフレット（増築・改築版））

ただし、ここで注目すべきなのはリフォーム（増改築）ではそれほど認定戸数が増えていない点です。

既存住宅リフォームの制度が開始されてから5年程度は毎年200件以上が認定されていましたが、2025年3月末の最新データでは半数以下にまで落ち込んでいます。

（「国土交通省｜長期優良住宅のページ｜認定実績（全国計）」のデータを基に弊社にて作成）

その背景には、中古住宅における長期優良住宅認定条件に“大きな落とし穴”があります。

長期優良住宅の中古住宅リフォームにおける認定条件と必ず知っておくべき“落とし穴”

戸建ての既存住宅（中古住宅）のリフォームで長期優良住宅の認定を受けるためには、以下の点を全て満たす必要があります。

基本的な認定条件（劣化対策・耐震・省エネ・維持保全計画など）

【劣化対策】	・「劣化対策等級※（構造躯体等）3」であること ・木造住宅は「床下空間の有効高さ確保および床下・小屋裏の点検口設置」などが講じられていること
【耐震性能】	・「耐震等級（倒壊等防止）1※」（＝新耐震基準相当）以上、または品確法に定める免震建築物であること
【省エネ性能】	・住宅全体が「断熱等性能等級5」以上で、かつ「一次エネルギー消費量※等級6」以上であること
【維持管理・更新の容易性】	・「維持管理対策等級（専用配管）3」以上であること
【居住環境】	・地区計画、景観計画、条例によるまちなみなどの計画や、建築協定、景観協定などの内容に適合していること
【住戸面積】	・延べ床面積が75㎡（約22.7坪）以上であること ・少なくとも1階の床面積が階段部分を除いて40㎡（約12.1坪）以上であること
【維持保全計画】	・住宅の「構造耐力上主要な部分」。「雨水の浸入を防止する部分 」、「給排水設備」について、定期的な点検や補修が可能な計画を策定すること

※劣化対策等級：外壁の軸組等・土台・浴室および脱衣室・地盤・基礎・床下における一定の防腐・防蟻措置および、小屋裏における一定の換気措置、構造部材における基準法施行令規定への適合を総合的に評価して等級分けする

※耐震等級（倒壊等防止）1以上：実務上は自治体や住宅種別によって細かい要件がありますので事前に詳細をご確認ください

※一次エネルギー消費量：1年間で使われる冷暖房・換気・給湯・照明などの消費エネルギー量を指し、少ないほど省エネ性が高いことを表す

認定条件は「最高グレード」ではない

長期優良住宅は、「高性能で長寿命」というイメージを持つ方は多いですが、実は、認定を受けるだけでは全てが最高グレードとは言えません。

各認定項目の基準を見ると、2026年時点の最高等級とは、差があることがわかります。

（認定条件の項目）	（認定基準）	（最高等級）
【劣化対策】	「劣化対策等級（構造躯体等）3」	「劣化対策等級（構造躯体等）3」
【耐震性能】	「耐震等級（倒壊等防止）1」以上 →認定基準は建築基準法で定める最低レベル	「耐震等級（倒壊等防止）3」
【省エネ性能（断熱）】	「断熱等性能等級5」以上 →2030年からはすべての新築住宅に等級5への適合が義務化される予定（最低レベルに）	「断熱等性能等級7」
【省エネ性能（断熱）】	「一次エネルギー消費量等級4」（増築部分は等級6）以上 →認定基準は最高レベルではない	「一次エネルギー消費量等級8」

このように、長期優良住宅の認定条件を全て満たしても、必ずしも高性能住宅とは言えない点には注意が必要です。

長期優良住宅リフォームのメリット5選

長期優良住宅の認定制度ができた2009年から今までで住宅性能は向上しており、認定されたからといって住宅性能が高いとは言えません。

ただし、リフォームで条件をクリアすると以下のようなメリットを得られます。

ローン金利が引き下げられる

長期優良住宅の認定を取得していない中古住宅を購入してリフォームする場合や、今住んでいる住まいをリフォームで長期優良住宅にする場合、一部のローンは金利引き下げの措置を受けられます。

住宅金融支援機構のフラット35Sは「年−0.75％」、フラット35リノベは「年−1.0％」、借入開始から5年間は金利が引き下げられ、フラット35子育てプラスなど他の優遇制度とも併用が可能です。

ただし、金利引き下げの条件はプランによって異なりますので、詳細は金融機関に事前確認しましょう。

また、認定長期優良住宅以外でも、金融機関の設けた省エネ性能に関する基準を満たすと、金利が引き下げられるケースもあります。

減税制度の対象となる

既存住宅をリフォームで長期優良住宅にすると、所得税と家屋（建物）にかかる固定資産税の減税措置を受けられる可能性があります。

ただし、リフォームやその家に入居する時期によって利用できる制度が異なる点には注意が必要です。

（リフォーム・入居の時期）	（利用できる減税措置）
2030年12月31日までに入居	【所得税の控除（住宅ローン減税）】 ・既存住宅を購入してリフォームし、長期優良住宅の認定を受けると、借入限度額3,500万円（子育て世帯などは4,500万円）まで、最大13年間、その年末のローン残高の0.7%分を控除 ※一般的な既存住宅は借入限度額2,000万円（子育て世帯の上乗せなし）まで、最大10年間しか控除を受けられない
2028年12月31日までに入居	【所得税の控除（耐震＋省エネ＋耐久性アップ）】 ・500万円（太陽光発電設備設置を含む場合は600万円）まで、工事費用相当額の10%分を控除 ・上記を超えた分は、工事費用相当額の5%分を控除 【所得税の控除（耐震か省エネ＋耐久性アップ）】 ・250万円（太陽光発電設備設置を含む場合は350万円）まで、工事費用相当額の10%分を控除 ・上記を超えた分は、工事費用相当額の5%分を控除
2031年3月31日までに対象工事を実施	【固定資産税の減額】 ・長期優良住宅化リフォーム（耐震か省エネいずれかの工事は必須）を行うと、その翌年の家屋にかかる固定資産税額を2/3減額

（出典：国土交通省｜認定長期優良住宅を取得したときに利用できる減税制度、国土交通省｜長期優良住宅のページ｜認定制度概要パンフレット（増築・改築版）））

ただし、上記の減税制度は、長期優良住宅以外の高性能住宅でも利用できるものもあります。

地震保険の割引を受けられる

長期優良住宅の認定を受けると、耐震等級割引もしくは免震建築物割引を利用できます。

こちらは、長期優良住宅の認定が必要というよりは、「認定を受けている＝一定の耐震性もしくは免震性がある」と証明できるためです。

耐震等級割引・免震建築物割引の概要は以下のとおりです。

耐震等級割引	品確法に基づく耐震等級を取得すると、以下の割引を受けられる ・耐震等級1＝10％割引（長期優良住宅の最低認定条件） ・耐震等級2＝30％割引 ・耐震等級3＝50％割引
免震建築物割引	品確法に基づく免震建築物であると認められると、50%の割引を受けられる

建物の維持管理を正しく継続できる

長期優良住宅の認定条件には「維持保全計画書」の策定が含まれるため、それに沿った建物のメンテナンスが徹底され、劣化を未然に防ぐことができます。

維持保全計画書とは、建物の点検スケジュールと修繕をした場合の記録保管などを記した資料で、以下の条件を満たさなくてはいけません。

・維持保全計画の期間は、工事完了から30年以上とすること ・点検は10年以内の周期で行うスケジュールとすること ・大きな地震や台風などの影響を受けた可能性がある場合は、臨時点検を実施すること ・点検結果を踏まえて、必要に応じて建物調査や修繕を実施、その記録を保管すること ・住宅の劣化状況に応じて、計画内容を都度改良すること

維持保全計画の策定を定める認定住宅は長期優良住宅のみなので、その点においては他の高性能住宅などと比べて優れていると言えます。

将来の売却時に有利になる可能性がある

長期優良住宅の認定を受けると、耐震性・省エネ性が一定基準を上回り、さらに最低30年間は定期的に点検や修繕を実施していると証明できるため、将来の売却時に有利に働く可能性があります。

ただし、2026年現在は長期優良住宅の耐震性や省エネ性を上回る高性能住宅が増えてきたこともあり、住宅の売却価格が高くなるなどの影響はあまり期待できない点にはご注意ください。

 

※ZEH：ネットゼロ・エネルギー・ハウスの略称で、太陽光発電などによって、年間の一次エネルギー消費量が正味ゼロとなる住宅

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長期優良住宅リフォームのデメリット5選｜認定は「いらない・やめたほうがいい」理由

中古住宅をリフォームして長期優良住宅の認定を受けると、ローン金利の引き下げや補助金・減税など一定のメリットを受けられますが、インターネットなどで調べると「認定はいらない・やめたほうがいい」などネガティブな口コミを見かけます。

その原因は、制度のデメリットが関係するため注意しましょう。

「認定＝高性能住宅」とは限らない

長期優良住宅は認定制度のできた当初は高性能住宅に位置付けられていましたが、住宅性能表示制度の見直しに伴って長期優良住宅を上回る性能等級が追加され、今では認定を受けただけでは高性能住宅とは言えなくなってしまいました。

そのため、夏も冬も快適で地震に強い家にしたい方は、さらに住宅性能を上げるリフォームを検討しましょう。

実際に、近年新築される戸建て住宅は、断熱性能・省エネ性能・耐震性能のいずれも、長期優良住宅の認定条件を超えるものが普及しています。

2026年は補助金（長期優良住宅化リフォーム推進事業）が実施されない

2025年度までは、長期優良住宅へのリフォームを対象とした補助金が実施されてきましたが、2026年には実施されないことが正式発表されました。

（参考：国土交通省｜令和7年度長期優良住宅化リフォーム推進事業）

ちなみに、太陽光発電設備の導入が原則必要なZEHへのリフォームを対象とした補助金※は2026年度も継続され、1戸あたり最大400万円がもらえます。

※一般社団法人環境共創イニシアチブが運営する「令和8年度ZEHリノベ」

認定を受けるための書類作成に費用と時間がかかる

中古住宅のリフォームで長期優良住宅の認定を受けるためには、複数の申請書類作成とその審査、公的機関からの交付通知が必要で、その分の費用と時間がかかります。

（引用：国土交通省｜長期優良住宅のページ｜認定制度概要パンフレット（増築・改築版））

インスペクション※の手配と業者による報告書作成や登録住宅性能評価期間への申請、所管行政庁からの認定通知書受理を、全て着工前に済まさなくてはいけません。

※インスペクション：既存住宅状況調査（建物状況調査）を指し、現状における劣化の有無などを専門家が調査する作業

そのため、資料作成など建築会社に支払う追加費用が「20〜50万円」かかり、着工までの期間が「1〜2ヶ月」長引く場合があります。

認定基準だけでは評価しきれない住宅性能がある

長期優良住宅の認定条件に含まれる性能以外にも、住宅の長寿命化に必要な以下の性能があります。

【結露対策】	断熱性能に関する基準はあるものの、あまり高くない →断熱性が不十分だと壁内や窓ガラスの表面などに結露が発生し、柱や土台の腐朽・シロアリ被害を引き起こしたり、内装表面のカビ発生につながる
【防蟻処理】	木造住宅の防蟻工事が必須要件に含まれていない →一般的な防蟻処理（シロアリ対策）は5〜10年ごとに行う必要があり、長年放置していると、土台や柱などが劣化している恐れがある
【気密性能】	気密性能に関する基準はない →断熱性能が高くても、気密性能が低く外気が室内に侵入すると、空調効率が下がる

このように、家を長持ちさせて快適に暮らすためには、長期優良住宅の認定基準をクリアするだけでは不十分と言わざるを得ないのです。

築年数によってはリフォームが高く、費用対効果が低い

旧耐震基準※の住宅や、断熱性が著しく低い可能性が高い築30年を超える住宅は、長期優良住宅の認定条件をクリアするためにリフォーム費用が高くなるケースが一般的です。

※旧耐震基準：1981年5月末までに建築確認を受けた建物で、現行の建築基準法で定める耐震性能と比べて著しく地震に弱い

これに認定にかかる書類作成が発生するため、「コスパが悪い」と感じる方は少なくありません。

場合によっては、耐震リノベーション・省エネリノベーションをするよりも建て替え（新築）の方がいい場合もあります。

▶︎リノベーションと新築で迷った場合のチェックポイントについては「新築（建て替え）とリフォームはどちらが得？費用・税金・補助金の違い」をご確認ください。

 

 

後悔しないために知っておくべき“本当に”重視すべき住宅性能・間取り・構造のポイント

▶︎施工事例：京都市左京区｜リノベーション｜F様邸

長く住み続けられる家にリフォーム・リノベーションしたい方は、長期優良住宅の認定にこだわらず、“本当に”重視すべきポイントを押さえましょう。

中古住宅のリフォームで特に重要度の高い点は、以下のとおりです。

【断熱性能】	暑さや寒さ対策、光熱費削減、結露防止による建物の長寿命化につながる （具体的な工事例） ・窓や玄関ドアの断熱改修 ・屋根、床下、外壁の断熱改修 ・断熱性能をフル活用するための気流どめ工事
【耐震性能】	旧耐震基準から新耐震基準への改修だけではなく、新耐震基準から耐震等級3グレードへの改修事例が増えている（最高グレードの耐震性を備える） （具体的な工事例） ・耐力壁の追加や移動 ・梁や柱の補強 ・屋根の軽量化
【省エネ性能】	光熱費削減に加えて、自然エネルギーの活用による災害（停電）対策につながる （具体的な工事例） ・高性能給湯設備への交換 ・LED照明への交換 ・空調および換気設備の交換 ・太陽光発電設備の導入 ・蓄電池の導入 ・太陽光熱利用システム（温水器）の導入
【劣化対策】	建物の長寿命化と資産性維持につながる （具体的な工事例） ・床下の防湿処理 ・床下や小屋裏を点検できる点検口の設置 ・内部結露を防止するための外壁通気層設置 ・24時間換気システムの導入 ・床下および小屋裏の換気システム導入
【間取り・構造・給排水計画の柔軟性】	生活スタイルや家族構成の変化に応じて、低コストで間取り変更できる構造にすることで、長く住み続けやすくなる （具体的な工事例） ・将来、1部屋を2部屋に変更しやすい窓の配置 ・将来、2部屋を1部屋に変更しやすい簡易的な間仕切り壁の造作 ・将来、別の用途でも活用しやすい家具などの配置 ・将来、二世帯住宅に変更するための先行配管※

※先行配管：リフォーム工事中など内装を仕上げる前に壁や床、天井の内部に給排水管や空調の冷媒管をあらかじめ設置しておく方法

これらは、住み始めてから追加しようとしても、壁・床・天井の解体が伴うなど、費用がかかるため、入居前の全体的な改修がおすすめです。

 

 

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【FAQ】長期優良住宅リフォームに関する「よくある質問」

ここからは、木造住宅の寿命やリノベーションについて、多くのお客様からいただくご質問を紹介します。

Q．認定をとるなら、長期優良住宅とZEHのどちらがいい？

A．それぞれの認定基準における断熱性・省エネ性は同じですが、ZEHは太陽光発電設備の導入や高性能設備の導入による消費エネルギーをプラスマイナス０にすることが必須です。

そのため、実質的な光熱費の削減効果は、長期優良住宅よりもZEHの方が高くなる可能性があります。

ただし、敷地の周辺環境や地域によっては、十分な太陽光発電を得られない場合もあるため、ZEHにリフォームする際には、その地域に詳しい建築会社にご相談ください。

Q．長期優良住宅リフォームは、何年で元がとれる？

A．長期優良住宅リフォームの費用は既存住宅の築年数や規模によって異なりますが、認定に必要な最低基準の省エネ性では、光熱費で元を取るまでに20年以上かかると言われています。

一方で、断熱性能等級7・一次エネルギー消費量等級8の両方を備えた省エネ住宅へのリフォームは、長期優良住宅化より費用はかかるものの、光熱費削減効果に加えて、住宅の快適性が高まるメリットを得られます。

また、太陽光発電設備を備えたZEHは、発電効率がよければ光熱費の削減効果が年間10〜20万円程度に上る場合もあり、10〜15年程度で初期費用を回収できる計算です。

ただし、初期費用の回収期間は、滞在時間の長さや家族構成、日常的な消費電力量などによって差が出るため、省エネリフォームをする際には、「何年で元がとれるか」という視点ではなく、「どのように生活が快適になるか」の視点で検討することが重要になります。

Q．中古住宅のフルリノベーションにかかる費用はどのくらい？

A．築年数や建物の状態によっても異なりますが、高断熱・高耐震のハイグレードなリノベーションを実現する場合は「22〜25万円/㎡（72〜82万円/坪）」程度が必要です。

ただし、近年は、円安・インフレによる労務費や材料費の高騰により、リノベーション単価も値上がり傾向にあるため、予算計画を立てる際には、まず建築会社に概算見積もりを出してもらいましょう。

Q．中古住宅の高断熱・高耐震リノベーションで使える補助金や減税制度はある？

A．省エネ（断熱）性能・耐震性能の向上を含めたリノベーションであれば、補助金や減税制度の対象になる可能性があります。

2026年に利用できる主な制度は、以下のとおりです。

補助事業	・みらいエコ住宅2026事業（補助額、最大100万円/戸） ・先進的窓リノベ2026事業（補助額、最大100万円/戸） ・地方公共団体における住宅リフォームにかかわる支援制度（例：京都市｜「まちの匠・ぷらす」京町家・木造住宅　耐震・防火改修支援事業） ・ZEHリノベ（補助額、最大400万円/戸）
減税特例 （リフォーム促進税制）	・所得税（耐震・バリアフリー・省エネ・長期優良住宅化などの改修が対象で、標準的な費用相当額の10％を控除） ・家屋分の固定資産税（耐震・バリアフリー・省エネ・長期優良住宅化などの改修が対象で、税額の1/2〜2/3を減額） （参考：国土交通省｜住宅をリフォームした場合に使える減税制度について｜リフォーム促進税制）

 

ただし、全ての制度はそれぞれ対象要件が異なるため、中古物件購入やリノベーション計画の検討を進める前に、詳細を確認しましょう。

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