新築（建て替え）とリフォームはどちらが得？費用・税金・補助金の違い

「新築住宅と中古住宅のどちらを買うか迷っている」「今の家を建て替える場合とリノベーションする場合の長所短所を知りたい」とお考えの方のために、今回は新築・リノベーションそれぞれのメリットとデメリット、物件探し・費用・税金の違いについて解説します。

マイホーム計画に関連する補助金や新築・リノベーションで迷ったときのチェックポイントも紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

 

この記事のポイント

 

 

新築住宅のメリット・デメリット

土地を購入して家を新築したり、今の家を建て替えたりする方法には、メリットとデメリットの両方があります。

 

メリット

「最新技術（耐震・断熱・省エネ性能）を取り入れられる」

新築住宅は耐震（制振・免震）や断熱、省エネなど、性能に関わる最新技術を取り入れられます。

また、設備機器は年々効率が高くなっている点もポイントです。

 

「地盤調査・地盤改良しやすい」

更地の状態で建築する場合は、地盤調査やその結果に基づく地盤改良をしやすい点も重要なメリットです。

新築では2000年の建築基準法改正以後、建物を新築する前の地盤調査が実質義務化されました。

（参考：建築基準法施行令第38条、建設省告示第1347号）

建物の地震に対する抵抗力には、建物の構造だけではなく地耐力※も大きくかかわります。

※地耐力：地盤が建物の荷重にどこまで耐えられるかを評価する指標で、強固な地盤は地耐力が大きく、重い建物を支えられる

 

「構造・間取り・デザインの自由度が高い」

家を新築や建て替えする場合、土地の条件（用途地域、建蔽率・容積率、斜線や高さの制限など）をクリアすれば、構造の種類や間取り、デザインを自由に検討できます。

そのため、建売住宅などにはないオリジナリティのある間取りやデザインにしたい方は、新築の注文住宅がおすすめです。

 

「工事の進行を確認できる」

新築や建て替えの物件は、工程に合わせて進行具合をご自身の目で確認できます。

そのため、工事が終わった後では確認しにくい躯体工事や設備・電気工事もチェックが可能です。

 

「ローン控除（減税）の条件が良い」

ローン融資を受けて住宅を新築する場合、ローン控除（減税）の制度を利用できます。

その際、既存（中古）住宅よりも対象となる借入限度額が高く設定されるため、より多くの控除を受けることが可能です。

子育て世帯※や若者夫婦世帯※であれば、その他の世帯よりも対象借入限度額が500〜1,000万円引き上げられます。

※子育て世帯：年齢19歳未満の扶養親族がいる世帯

※若者夫婦世帯：夫婦のどちらかが年齢40歳未満の世帯

 

「建物寿命が長い」

新築住宅は中古住宅と比べて建物寿命が長いため、長期間そこで暮らすことができる点も重要なポイントです。

そのため、仮に建築費用が高くても、1年ごとの住宅コストを抑えられる可能性があります。

 

デメリット

「周辺の環境を把握しないうちに購入する」

土地や建売住宅は、ある程度周りの雰囲気や治安を確認してから購入できますが、新築の場合は日当たりや水はけなどをリアルに確認することはできません。

パースなどのイメージから、それらの情報を読み取る必要があります。

 

「周辺環境の選択肢が少ない」

利便性が高く人気のエリアには既に多くの住宅が建ち並ぶため、その中で家を新築できる条件に合う土地を見つけることは簡単ではありません。

実際に、2023年に近畿地方でマーケットに新規登録・売買された中古住宅・土地・新築戸建住宅の数には大きな差があります。

不動産の種類	件数
中古戸建住宅	新規登録「54,829件」 成約「13,670件」
土地	新規登録「44,777件」 成約「7,865件」 ※戸建住宅用宅地以外も含む
新築戸建住宅	新規登録「17,432件」 成約「4,238件」

（参考：公益社団法人近畿圏不動産流通機構｜2023年度年刊市況レポート）

上記データを見ても、新築（建売住宅含む）の選択肢は中古住宅よりも少ないことが明らかです。

 

「建築費用が高い」

同等の構造・仕様の家を比べると、新築はフルリノベーションと比べて躯体工事（基礎・構造）が必要なので建築費用は高くなるのが通常です。

場合によっては、建物の建築工事に加えて、各種申請費用や地盤改良工事も加わります。

 

「税金が高い」

住宅にかかる税金には、固定資産税と不動産取得税がかかりますが、どちらも築年数が経過した中古住宅よりも新築住宅の方が高くなります。

なぜなら、どちらの税金も算出の際に課税標準額が用いられて、家屋分には経年減点補正率※が適用されるためです。

※経年減点補正率：建築から経過した年数に応じて建物の価値が小さくなることを前提に掛ける割合

木造住宅の場合、新築と比べて築10年で課税標準額は50%、築20年で26％にまで減少します。

（参考：法務省｜経年減価補正率表）

 

「工期が長い」

新築住宅はリノベーションの場合と比べて工期が長いため、土地の引き渡しを受けてから入居できるまでに月日が必要です。

また、建築以前に設計や確認申請に関する打ち合わせや手続きも発生します。

 

中古住宅をリフォーム（リノベーション）するメリット・デメリット

既存住宅のリノベーションには、新築とは異なるメリットとデメリットがあります。

 

メリット

「周辺の環境を把握してから購入できる」

中古住宅は日当たりや水はけ、治安など、全てを確認した上で購入できます。

朝・昼・夜、平日・休日と条件を変えて現地を訪れると、そこでの生活をより具体的にイメージすることが可能です。

 

「周辺環境の選択肢が多い」

売り出される建売新築住宅や住宅用地に比べて、中古住宅の数は圧倒的に多いため、費用・ロケーション・広さなど、色々な条件で物件を選べます。

（参考：公益社団法人近畿圏不動産流通機構｜2023年度年刊市況レポート）

また、新築住宅や土地がほとんど売り出されない人気のエリアでも、中古住宅は定期的に売却物件が出てくる点もポイントです。

 

「物件価格が安い」

新築と比べて築年数が経つ中古住宅は、物件価格が安めです。

2023年に近畿圏の市場に出された物件の価格を見ても、新築と中古では明らかに差があります。

不動産の種類	平均価格
中古戸建住宅	「2,159万円」
新築戸建住宅	「3,296万円」

（参考：公益社団法人近畿圏不動産流通機構｜2023年度年刊市況レポート）

1から設計デザインして新築する注文住宅は、新築戸建住宅（建売）よりも価格が高くなるのが通常なので、中古住宅のリノベーションに1,000万円以上かけても家を新築するより費用を抑えられる可能性は十分あります。

また、中古住宅のリノベーションには躯体工事など不要になる工事も多いため、新築相当の予算でかなりハイグレードな家に住めることも期待できるでしょう。

 

「税金が安い」

住宅にかかる固定資産税と不動産取得税には、購入時の築年数に応じて経年減点補正率が掛けられるため、新築よりも税額を大幅に抑えられます。

（参考：法務省｜経年減価補正率表）

そのため、住み始めてからの住宅維持費を抑えたい方には、中古住宅をリノベーションする方法がおすすめです。

 

「工期が短い」

リノベーションには、新築住宅のような基礎工事や躯体工事は必要ないため、工期を短くおさえられます。

そのため、中古住宅を購入してから比較的早く入居でき、仮住まいや荷物保管用コンテナの賃料などの諸費用を削減できるのです。

また、リノベーションのプラン内容によっては確認申請も必要ありません。

 

「古民家・長屋・町屋に住める」

歴史を感じる古民家や長屋、町屋に住みたい方は、中古住宅の購入とリノベーションを前提に物件を探す方が大半です。

太い無垢材の梁や柱、経年変色した内装材など、趣のある雰囲気を新築住宅で再現するのにはコストと時間がかかります。

▶︎関連コラム：古民家リノベーション｜物件購入＆工事費用の相場と補助金・減税、物件選びのポイントを解説

 

デメリット

「最新技術（耐震・断熱・省エネ性能）を採用できない場合がある」

スケルトンリノベーションでは耐震補強や断熱・省エネ性向上が可能ですが、それでも構造計画によっては全てを採用できない可能性があります。

 

「地盤調査・地盤改良が大変」

土地の上に建物がある状態では、詳細な地盤調査が難しく、できる地盤改良も限られます。

2000年以降に建てられた住宅であれば、建築時に地盤調査が行われていますが、それ以前の物件はインターネット上に公開されている地盤マップや、各自治体の役所が公表している地盤データから地耐力などを推測しなくてはいけません。

 

「間取り・デザインが制限される」

中古住宅をリノベーションする場合、原則として主要構造部の位置は変更できません。

そのため、どうしても間取りやデザインが制限されて、思い描く理想の住まいを実現できない可能性があります。

 

「隠蔽部の状態を確認できない」

中古住宅を選ぶ際、壁の中や天井裏、床下など、見えない部分の状態を確認することは困難です。

点検口がある場合は隠蔽部の劣化具合を確認して物件を選べますが、それ以外の場合は一般的に購入申し込みをしてからでないとホームインスペクション（住宅診断）※はできません。

※ホームインスペクション（住宅診断）：売主・買主とは関係のない第三者の立場で、建築の専門家が住宅の劣化や欠陥有無を調査してアドバイスする業務

そのため、診断の結果、隠蔽部に深刻な劣化が見つかった場合、売主との取引がなくなる可能性もあるので注意しましょう。

 

「ローン審査が通りにくい」

住宅ローンの審査は、契約者本人の条件に加えて、購入する物件の価値も見られます。

築年数の経った古い中古住宅の場合、担保価値が低いと判断されて審査が通りにくい可能性があるので注意しましょう。

 

「ローン控除（減税）の条件が悪い」

中古住宅の購入やリノベーションでローンを利用する場合も、ローン控除（減税）の制度を利用できます。

ただし、既存（中古）住宅の場合は対象となる借入限度額が新築住宅よりも少なく、子育て世帯や若者夫婦世帯の引き上げもありません。

 

「建物寿命が短い」

既に建築から年数が経つ中古住宅は、新築住宅と比べて寿命が短い可能性があります。

ただし、「築年数が経っている＝短命」とは限らず、仕様グレードやこれまでのメンテナンス履歴によっては、購入後に長い期間住める中古住宅は珍しくありません。

また、長期優良住宅※化リフォームにより、新築時から50年以上住み続けられる家に生まれ変わらせることも可能です。

※長期優良住宅：長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅を指し、認定を受けると補助金やローン金利引き下げなどの優遇措置を受けられる（参考：国土交通省｜長期優良住宅のページ）

（参考：国土交通省｜期待耐用年数の導出及び内外装 設備の更新による価値向上について）

▶︎関連コラム：「リノベーションはやめたほうがいい」と言われる理由や新築との違い、後悔＆失敗しないための対策

 

新築とリフォーム｜初期費用の違い

家を新築する場合と、中古住宅を購入してリノベーションする場合では、初期費用に違いがあります。

種類	かかる費用
土地購入＋住宅の新築	・不動産仲介手数料（売主が個人の場合） ・融資事務手数料、保証料、団体信用生命保険（ローン利用の場合） ・火災保険（建物完成後に発生） ・登記手数料、登録免許税、印紙代（家屋分は建物完成後に発生） ・不動産取得税（家屋分は建物完成後に発生） ・工期中の住宅費や荷物保管費 ・引越し費用
中古住宅購入＋リノベーション	・不動産仲介手数料（売主が個人の場合） ・融資事務手数料、保証料、団体信用生命保険（ローン利用の場合） ・火災保険（引き渡し直後から発生） ・登記手数料、登録免許税、印紙代（土地・家屋分のどちらも引き渡し直後から発生） ・不動産取得税（土地・家屋分のどちらも引き渡し直後から発生） ・固定資産税精算分（物件評価額の3％分のうち、引き渡し日からその年の12月31日までの日割り計算分） ・都市計画税精算分（物件評価額の0.3％分のうち、引き渡し日からその年の12月31日までの日割り計算分） ・工期中の住宅費や荷物保管費 ・引越し費用

土地を購入して注文住宅を新築する場合、土地購入と建築にかかる合計金額の「4〜8%※」程度、初期費用がかかるのが一般的です。

対して、中古住宅を購入してリノベーションする場合の初期費用は、物件価格の「5〜10%※」程度と言われています。

※ローンを利用した場合

 

新築とリフォーム｜工事費用の違い

注文住宅を新築する場合と中古住宅をフルリノベーションした場合の費用には、大きな差があります。

種類	平均費用
新築注文住宅	土地取得費用「1,497.6万円」 建築費用（木造）「3,861.1万円」 合計「5,358.7万円」
中古住宅リノベーション	物件取得費用（土地付き）「2,535.6万円」 リノベーション（木造・躯体以外全面リフォーム）「500〜2,500万円」 合計「3,035.6〜5,035.6万円」

（参考：住宅金融支援機構｜フラット35利用者調査｜2024年度、国土交通省｜リフォームの内容と価格について）

ただし、中古住宅が古民家など築40年を超える場合は、新築よりも建築コストが高くなる事例もあるため注意が必要です。

▶︎関連コラム：リノベーションで固定資産税はどう変わる？上がる・下がる・変わらないケースを徹底解説

 

新築とリフォーム｜工期の違い

▶︎施工事例：京都市左京区｜リノベーション｜Y様邸

新築住宅と中古住宅のリノベーションとでは、工期にも違いがあります。

種類	平均費用
新築注文住宅	ヒアリング・設計・各種申請：6〜12週間 基礎工事：1～2週間 土台・躯体工事：2～4週間 壁・屋根工事：4～8週間 給排水・電気・ガスなどの設備工事：1～2週間 内装工事：2～4週間 外装・エクステリア工事：2～4週間 合計「6〜10ヶ月程度」※内容によっては並行して進行
中古住宅リノベーション	ヒアリング・設計・各種申請：4〜8週間 壁・床工事：2〜4週間 給排水・電気・ガスなどの設備工事：1～2週間 内装工事：1〜2週間 外装・エクステリア工事：1〜3週間 合計「5〜8ヶ月程度」※内容によっては並行して進行

※上記工期は目安で、実際の場合とは異なる場合があります。

▶︎関連コラム：フルリフォーム・リノベーションの工事期間を最適化｜期間延長の注意ポイントと対策方法

 

新築とリフォーム｜補助金の違い

住宅の新築で使える補助金とリノベーションで使える補助金は異なりますので、対象条件や補助額を事前に確認しましょう。

種類	事業
新築注文住宅	・子育てグリーン住宅支援事業（注文住宅の新築）：上限40〜160万円／戸（建て替えの場合は＋20万円） ・給湯省エネ2025事業（購入）：6〜16万円／台（1世帯2台まで申請可能） ・戸建住宅ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）化等支援事業：50〜90万円／戸
中古住宅リノベーション	・子育てグリーン住宅支援事業（リフォーム）：上限40〜60万円／戸 ・長期優良住宅化リフォーム推進事業：上限160万円／戸（工事費用1/3） ・既存住宅における断熱リフォーム支援事業（トータル断熱）：上限120万円/戸

※申請方法や要件、申請期限は各公式ホームページをご確認ください。

ポイントは、新築・リノベーションどちらも「省エネ」と「耐震」がキーワードである点です。

補助金事業のほとんどは、耐震・断熱・高効率設備導入・太陽光発電など自然エネルギー設備導入のいずれかが申請条件に含まれます。

上記以外に都道府県・市区町村単位で独自の補助金や助成金を設けているところもありますので、詳しくは役所など行政所管へ事前にご確認ください。

▶︎関連コラム：【2025年】京都市の中古物件価格とリノベーション費用の目安、補助金・減税制度を解説

▶︎関連コラム：耐震補強リフォームで木造住宅の地震対策｜耐震改修の手順と種類、補助金制度の徹底ガイド

 

 

新築（建て替え）とリフォームで迷った時のチェックポイント

住宅の新築とリノベーションには、それぞれメリットとデメリットがあり、どちらが最適なプランかどうかはライフスタイルや要望、予算などによって異なります。

 

新築（建て替え）の方がいい場合

建築基準法改正と品確法制定が行われた2000年より前に建てられた住宅は、地盤や基礎に重大なリスクを抱えているため、リノベーションではなく建て替えをおすすめします。

 

リノベーションの方がいい場合

建築基準法改正と品確法制定が行われた2000年以後に建てられた中古住宅は、現行の法令で定められた基準にほとんど適合しており、劣化はそれほど進んでいない可能性が高いため、比較的リノベーション費用を抑えられます。

 

 

▶︎リノベーションPROのラインナップ（パック料金プラン）

 

まとめ

住宅の新築とリノベーションにはそれぞれ異なるメリットとデメリットがあります。

費用や工期、税金、補助金などに違いがあるため、ご要望やご予算に合うマイホーム計画を立てましょう。

新築とリノベーションで迷った際には、どちらも手がける建築会社へ相談するのがおすすめです。

 

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