中古戸建て＆古民家のリノベーションを後悔する理由10選｜失敗しない物件選びと間取り・費用計画のコツ

インターネットなどでは、「中古戸建て住宅のリノベーションはやめた方がいい」「古民家は買わない方がいい」という情報を見かけます。

確かに、SNSやブログではリノベーションを後悔したという方は少なくありません。

しかし、事前に後悔の理由とその対策、物件選びやリノベーションのコツを押さえれば、ずっと快適に暮らせる我が家は手に入ります。

そこで、今回は京都市内で省エネ・快適・ローメンテ住宅の改修を手がける“リノベーションPRO”が、

• ・中古戸建て＆古民家をリノベーションして後悔する理由10選
• ・中古戸建て＆古民家の購入・リノベーションを失敗しないための対策
• ・中古戸建て＆古民家のリノベーションに関する“よくある質問”（費用・耐用年数・補助金・減税特例など）

 

について詳しく解説しますので、ぜひ最後までご覧ください。

この記事のポイント

 

 

中古戸建て＆古民家のリノベーションを後悔する理由とデメリット

近年、土地の価格や建築資材が高騰し、新築住宅よりもお手頃な中古住宅の購入に興味がある方が増えています。

しかし、SNSやブログを見ると「リノベーションして後悔した」という方もいらっしゃるのが現実です。

そこで、ここではよくある後悔の理由を10個抜粋して紹介します。

 

費用が予算をオーバーした・隠蔽部が劣化していた

「費用を抑えるために“中古住宅＋リノベーション”の方法を選んだのに、結局予算をオーバーした」というケースは少なくありません。

その原因は、物件選びの段階からリノベーションにかかる費用の概算を把握しなかったことにあります。

中古住宅をリノベーションする方法は新築よりもコストがかからないと思われがちですが、人気の立地では古い戸建て住宅でも安くありませんし、築年数が経つほどリノベーション費用は高くなるのが通常です。

また、外からでは見えない主要構造部が腐朽やシロアリによって深刻なダメージを受けていたり、漏水や雨漏りなどが発生していたりする可能性もあります。

 

希望通りの間取りを変更できなかった

中古住宅のリノベーションは、全面改修する場合でも、原則として主要構造部※はそのまま残します。

※主要構造部：建築基準法第2条の5で定められる壁・柱・床・梁（はり）・屋根又は階段（建築物の構造上重要でない部分を除く）

そのため、イチから間取りを検討できる新築住宅とは異なり、選んだ物件によっては希望通りの間取りに変更できない可能性がある点には注意が必要です。

 

寒い・暑い・光熱費が高い

住宅の断熱性能は原則として古くなるほど低いため、古民家はもちろん、築30年も経たない物件でも断熱改修しなければ、冬寒く夏暑くて、光熱費が想定外にかかる可能性は否めません。

2025年4月より、全ての新築建築物に省エネ基準※への適合が義務付けられましたが、既存の中古住宅はその対象外です。

※省エネ基準：建築物が備えるべき省エネ性能の基準で、一次エネルギー消費量と外皮（外に面する部分）の断熱基準の両方を満たす必要がある

（参考：国土交通省｜省エネ基準の概要、国土交通省｜省エネ基準適合義務化）

 

耐震性が気になる

1981年5月31日までに建築確認を受けた中古住宅は、「旧耐震基準建物」で現行の耐震基準を満たしていません。

そのため、そのままでは地震の時に大きな被害を受ける可能性があります。

旧耐震建物でこれまでに耐震診断や耐震改修を受けていない戸建て住宅の割合は、全国で1,000万戸以上あり、その割合は全体の約35%にものぼります。

（参考：総務省統計局｜住まいの耐震性 ～ 古い住宅の耐震性の状況は都道府県によって大きな差）

築40年未満の（1981年6月1日以降に建築確認を受けた）「新耐震基準建物」に該当する中古住宅でも、最近建てられた新築住宅より耐震性が劣るため、やはり注意が必要です。

 

湿気がひどくて内装にカビが生えた

中古住宅をリノベーションして内装を一新したものの、住み始めたら湿気がひどくてすぐに壁紙や床、収納内部などにカビが生えるケースもあります。

日本は高温多湿でリノベーションによって家の気密性が高くなると、室内の湿度がさらに高くなり、カビ菌が繁殖する可能性があるのです。

以下の地域や土地では特に湿度が上がりやすいので、物件選びの際には注意しましょう。

既にこれらの地域に中古住宅を持っている場合は、湿気対策が欠かせません。

 

住宅ローン減税を使えなかった

住宅ローン減税とは、ローンの融資を受けて物件を購入したりリノベーションしたりする場合に、毎年のローン残高0.7%相当額を最長10年間所得税から控除される制度です。

ただし、利用するためには以下の条件を満たさなくてはいけません。

 

つまり、築43年（2025年時点）を超える住宅は、耐震改修しないと住宅ローン控除を受けられないということです。

また、リノベーション後の省エネ性能によって、対象となる借り入れ額の上限が変わる点にもご注意ください。

住宅の住宅性能	対象となる借り入れ限度額
長期優良住宅 低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅 省エネ基準適合住宅	3,000万円
その他の住宅	2,000万円

※制度の詳細は国土交通省｜住宅ローン減税のページをご確認ください。

 

住むまでに期間がかかった

新築住宅は引き渡しを受けたらすぐに入居できますが、中古住宅のリノベーションはそうもいきません。

なぜなら、リノベーションの着工は中古住宅を購入して引き渡しを受けた後になるためです。

一般的な戸建て住宅をフルリノベーションする場合、設計から完工までに3〜6ヶ月ほどかかるケースは珍しくありません。

そのため、十分にスケジュールを検討しないと、リノベーション中の仮住まいや荷物保管にかかる費用が発生します。

 

「ご近所トラブル・外からの視線・日当たりや風通し」が気になる

リノベーションが終わっていざ住み始めてみたものの、騒音などのご近所トラブル、前面道路や隣家からの視線、日当たり・風通しの悪さが気になるとお困りの方もいます。

これらの問題は「住み始めてからでないと分からない」「運が悪かっただけ」と思われがちですが、物件選びのコツを押さえることによって回避できる可能性は十分あります。

 

住み始めた途端に水漏れ・漏電した

ブログなどでは、リノベーションで設備機器や内装を全て入れ替えても、住み始めた途端に水漏れや漏電が見つかって、また工事費用がかかったという失敗談を見かけます。

この原因は、リノベーションの時に給排水管や隠蔽部の電気配線を更新しなかったことにあります。

配管・配線の寿命（耐用年数）は以下の通りですので、それを超える築年数の住宅をリノベーションする時にはライフラインの更新も検討しましょう。

部分	耐用年数の目安
給排水管	・塩ビ管：20～40年 ・ステンレス管：30～50年 ・銅管：30～50年
電気配線	・屋内配線：20〜30年
ガス管	・亜鉛メッキ鋼管：15〜30年 ・ポリエチレン管：50年程度
インターネット回線	・光ファイバーケーブル：15年〜20年

 

思ったより維持費がかかる

築年数の経った中古住宅や古民家は、思ったより維持費がかかる可能性があります。

高くなる維持費	理由
光熱費	・断熱性が低いままでは、省エネ設備を採用しても電気代やガス代を削減できない
火災（地震）保険料	・新築住宅には保険料の割引制度があるが、古い住宅には適用されない ・古い住宅は、火災・水漏れ・大雪などでの損壊リスクが高いと判断されることが多い ・保険料算定の際に、災害種別ごとに築年数で区分している保険会社がほとんどである
外装メンテナンス	・古民家に採用される瓦屋根は雨漏りの時の修繕費用が高く、土壁や板張り外壁もメンテナンスややりかえの際に費用がかかる可能性が高い

 

▶︎リノベーションPROの中古住宅リノベーション

 

中古戸建て＆古民家の購入・リノベーションを失敗しないための対策

▶︎施工事例：京都市左京区｜リノベーション｜S様邸

中古戸建住宅・古民家の購入やリノベーションを失敗しないためには、物件探しから会社選び、リノベーションの計画まで、気をつけるべきポイントがあります。

 

「リノベーション・リフォーム」と「新築・建て替え」の違いやデメリットを理解する

まずは新築住宅と中古住宅それぞれの違いを把握するところから始めましょう。

昨今、中古住宅のリノベーションが“ブーム”になっていて、中古戸建てや古民家の購入を念頭にマイホーム計画を立てる方は少なくありません。

しかし、地域や市場の動向、お客様のご予算や理想によっては、新築住宅を選んだ方がいい場合もあります。

迷ったら、新築とリノベーションの両方を手がける建築会社に相談する方法もおすすめです。

▶︎関連コラム：新築（建て替え）とリフォームはどちらが得？費用・税金・補助金の違い

 

ライフスタイル・家族構成の変化を確認する

中古住宅を購入・リノベーションしてから数十年住み続けることを想定する場合は、ライフスタイルやご家族構成の変化をシミュレーションしましょう。

以下の点を確認すると、後悔のない間取りを実現できます。

 

ホームインスペクション（住宅診断）を受ける

購入してから住宅に致命的な劣化や不具合があるリスクをなくすために、ホームインスペクション（住宅診断）を受けましょう。

購入申し込みを済ませて正式に売買契約する前のタイミングがベストです。

ホームインスペクションの費用は、一般的な一戸建て住宅の場合、基本調査（目視による非破壊検査）で5〜10万円、詳細調査（基本調査＋床下・小屋裏の侵入調査）で10〜20万円程度かかりますが、以下のメリットがあります。

※既存住宅瑕疵（かし）保険：中古住宅の検査と保証がセットになった保険サービスで、売買された中古住宅に万が一欠陥が見つかった場合でも、補修費用等の保険金が事業者もしくは買主に支払われる。

（参考：国土交通省｜既存住宅瑕疵保険について）

 

地盤の状態を確認する

液状化や地盤沈下のリスクや、地盤の強度を把握するために、中古住宅を購入する前には「地盤調査が実施されているか」「調査済みの場合は調査結果報告書が残っているか」を確認しましょう。

2000年以降に建てられた中古住宅は、建築時に必ず地盤調査が行われていますが、それ以前の場合は、地盤の状態が把握されないまま建築した可能性があります。

（参考：国土交通省｜地質調査に関する規定について）

中古住宅で地盤調査が実施されていない場合や、新築時に行われた地盤調査報告書が残っていない場合、既存建物がある状態では再度地盤調査することはできません。

そのため、以下の方法で地盤の状態を推測する必要があります。

 

地域や土地の特性を確認する

その地域や土地の周辺が、洪水・土砂災害・高潮や津波などのリスクがないか確認しましょう。

その際には役所へ行って確認する方法以外に、ハザードマップポータルサイトを使う方法がおすすめです。

地域の治安を知りたい場合は、各自治体の警察が公表する犯罪・事故情報マップを事前にチェックしてください。

（例：京都府警｜犯罪・交通事故情報マップ）

 

朝・昼・夕、平日・休日と複数回現地を訪れる

騒音や人通り・車通り、日当たり、風通しは、現地に行かないと分かりません。

しかし、一度物件を見ただけでは把握しきれない場合がほとんどなので、朝・昼・夕、平日・休日とシチュエーションを変えて複数回見学する方法がおすすめです。

特に夕方以降に現地を訪れると、近所の方が帰宅しているため、周りの話し声や生活音がどのくらい聞こえるのかが分かります。

 

補助金・減税特例の要件を確認する

補助金や減税特例を利用したい方は、物件を購入する前に要件を確認しましょう。

築年数やリノベーション後の住宅性能が申請条件に含まれる可能性が高いためです。

確実に制度を利用したい方は、申請サポートの実績が豊富な建築会社に相談することをおすすめします。

 

住宅購入とリノベーションにかかる費用をそれぞれ把握する

新築住宅は土地の購入と建築費用を把握しやすいですが、中古住宅、特に古民家はトータル予算が見えにくいことが多いので注意しましょう。

購入前に物件価格とリノベーション費用を正確に把握するためには、物件探しからリノベーション会社に相談する方法がおすすめです。

なぜなら、古民家を含む古い中古住宅は、断熱性能や耐震性能の現状が分かりにくく、見えない部分が劣化しているリスクもあるためです。

 

住宅性能のアップに費用をかける

リノベーションの予算計画を立てる際には、住宅性能を優先するプランがおすすめです。

デザイン性や間取りを重視するリノベーションもありますが、古民家や2000年以前に建てられた中古住宅は、住宅性能を優先して改修するプランをおすすめします。

▶︎関連コラム：古い家に効果的な断熱リフォーム｜対策工事と補助金活用のポイント

▶︎関連コラム：耐震補強リフォームで木造住宅の地震対策｜耐震改修の手順と種類、補助金制度の徹底ガイド

 

▶︎リノベーションPROの性能向上リノベーションパッケージ

 

中古戸建て＆古民家のリノベーションに関する“よくある質問”

▶︎施工事例：京都市北区｜リノベーション｜N様邸

最後に、多くのお客様からいただく中古戸建て＆古民家のリノベーションに関する“よくある質問”を紹介します。

 

Q.「古民家を含む中古住宅の平均価格とリノベーション費用の目安はどのくらい？」

A.「築50年を超える古民家の平均価格は2,000万円程度、全ての中古住宅は2,000〜4,000万円が相場で、リノベーションにかかる費用は1,000〜3,000万円程度です。」

中古住宅の価格はエリアによって異なりますが、リノベーションPROのある京都府内の平均価格は以下のようになります。

築年数	価格目安
築50年以上	平均価格：1,910.5万円 平均建築面積：86.7㎡（26.3坪） 平均平米単価：22.0万円／㎡ 平均坪単価：72.7万円／坪
築50年以上を含む全中古戸建住宅	平均価格：2215.7万円 平均建築面積：105.9（32.1坪） 平均平米単価：15.0万円／㎡ 平均坪単価：49.4万円／坪

（データ参照元：国土交通省｜不動産情報ライブラリ、公益財団法人近畿圏不動産流通機構｜2024年度年刊市況レポート）

これに加えて、リノベーションするためには以下の費用が必要です。

延床面積	フルリノベーション費用の目安
20坪	900〜2,500万円
30坪	1,200〜2,800万円
40坪	1,500〜3,100万円

※上記金額以外に、諸経費や消費税が発生します。
※フル（スケルトン）リノベーションには、間取り変更・設備機器交換・内装工事が含まれます。
※上記金額はあくまでも平均値であり、物件の状況によっては超える場合があります。

▶︎関連コラム：古民家リノベーション｜物件購入＆工事費用の相場と補助金・減税、物件選びのポイントを解説

▶︎関連コラム：【2025年】京都市の中古物件価格とリノベーション費用の目安、補助金・減税制度を解説

▶︎リノベーションPROの性能向上リノベーションパッケージ

 

Q.「中古住宅は築何年が狙い目？古民家はやめた方がいい？」

A.「中古住宅は、新築時から価格が500万円以上安くなる築20年以上がおすすめですが、古民家は築浅物件の半額以下で購入できる可能性があります。」

原則として、中古住宅の価格は築年数が増えるほど安くなりますが、古い住宅ほどリノベーション費用が高くなる可能性があるので注意が必要です。

リノベーションPROのある京都府を含む近畿圏では、築5年以内の物件と築16〜20年の物件では、マイナス1,000万円弱、築36年以上の物件ではマイナス2,000万円ほど安い価格で売買されています。

（引用：一般財団法人近畿圏不動産流通機構｜季刊市況レポートバックナンバーNo.072）

「古民家は買わない方がいい・やめた方がいい」という口コミも見かけますが、リノベーションの設計・施工実績が豊富な建築会社であれば、築20年程度の中古戸建てと変わらず、改修によって快適な暮らしを手に入れられます。

 

Q.「中古住宅はリノベーションしてから何年くらい住める？耐用年数は？」

A.「リノベーションの内容によって住宅の耐用年数や住める年数は異なります。」

例えば、高い耐震性・劣化対策性・省エネ（断熱性）を実現できる長期優良住宅※グレードにリノベーションすれば、トータルの建物寿命を100年超えまで長くできる可能性もあります。

※長期優良住宅：長期にわたり良好な状態で使用できるための措置が講じられ、維持保全計画が立てられている住宅

（参考：国土交通省｜期待耐用年数の導出及び内外装 設備の更新による価値向上について）

長期優良住宅として公的な認定を受けると、資産価値アップも期待できるため、年々認定数は増えています。

※認定制度を利用しても不動産価格が上がるとは限りませんのでご注意ください。

▶︎関連コラム：「築40年の家」はリフォームか建て替えか｜費用相場は？何年住める？気になる疑問を解説

 

Q.「中古住宅のリフォームは住みながらできる？」

A.「プランによっては住みながらの改修も可能ですが、フルリノベーションにはおすすめしません。」

設備機器の取り替え、部分的な耐震補強、外装のやりかえは、住みながらの改修も可能です。

ただし、工事内容によっては荷物移動が必要で、さらにホコリが発生するため、工程と併せて建築会社と十分打ち合わせをしましょう。

全体的に間取りを変えたり耐震性能・断熱性能を見直したりする場合は、住みながらリノベーションすると施工効率が落ちて費用と工期が増えるので、あまりおすすめできません。

▶︎関連コラム：スケルトンリフォームとは？メリット・デメリットや費用・中古一戸建ての実例を紹介

 

Q.「戸建住宅のリフォームで使える補助金と減税特例は？」

A.「補助金事業は、全国対象の国・公共団体が実施するものと、地域限定の都道府県・市区町村が実施するものがあり、減税特例は確定申告するとどなたでも利用できますので、事前に利用できる制度を押さえておきましょう。」

補助金制度	補助額
子育てグリーン住宅支援事業（リフォーム）	上限40〜60万円／戸
長期優良住宅化リフォーム推進事業	上限160万円／戸（工事費用1/3を補助） ※耐震改修と同時契約が必須
既存住宅における断熱リフォーム支援事業（トータル断熱）	上限120万円/戸
京都市脱炭素先行地域づくり事業（既存住宅の断熱改修等補助）	上限120万円/戸（補助対象経費2/3を補助）

 

まとめ

中古戸建て住宅や古民家を購入してリノベーションする際には、多くの方が後悔する理由を知り、その対策をとることが成功の秘訣です。

物件を選ぶ際には、価格や間取り、デザインに加えて、地盤の状態や地域の特性、見えない部分の劣化まで確認しましょう。

中古住宅の購入とリノベーションを失敗したくない方は、物件探しから知識が豊富な建築会社に相談するワンストップリノベーションがおすすめです。

京都で中古住宅の購入＆リノベーションしたい方は、地元に詳しく物件探しから設計施工まで安心して相談できる建築会社にご相談ください。

 

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三都の森（リノベーションPRO）は、「京都市全域と宇治市、大山崎町、亀岡市、木津川市、京田辺市、久御山町、城陽市、精華町、長岡京市、向日市、八幡市、及び大阪府・滋賀県の一部を施工エリア」として、一戸建ての新築・改修を手がける会社です。

三都の森のリフォームは、見えるところだけではなく、見えないところにまで手を入れて、住まいの性能を最大限引き出すスケルトンリフォーム（リノベーション）です。

「低燃費・快適住宅・ローメンテ」というコンセプトに基づき、高い技術力を持って、お客様の住まいに合わせた最適なリフォーム・リノベーションを行います。

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