実家リノベーションのメリット・デメリットとは？費用・補助金・流れ、建て替えとの判断基準と失敗しないためのコツ

「相続した実家をリノベーションして住みたい」

「古い実家を改修すべきか建て替えるべきか判断できない」

「将来に向けて実家リノベーションの費用を知りたい」

とお考えの方も多いのではないでしょうか。

実家リノベーションは、思い出を残せてマイホーム計画の初期費用を抑えられる一方で、状態によっては建て替えを検討した方が良い場合もあります。

そこで今回は、京都市内で省エネ・快適・ローメンテ住宅のリノベーションを手がける『リノベーションPRO』が、実家リノベーションのメリット・デメリットと費用目安、利用できる補助金について、わかりやすく解説します。

建て替えと迷った際のチェックポイントや、築40年・築50年の場合など、よくあるご質問も紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

この記事のポイント

 

 

実家リノベーションが増えている理由

近年、古くなったご実家をリノベーションして住み替える方が増えています。

その背景には、以下のような社会的な変化があります。

相続税対策

相続前に実家を改装し、相続財産である預貯金を減らしておくことにより、相続税対策をするケースが増えています。

※実家リノベーションが必ず相続税対策になるとは限りませんので、事前に税理士などにご相談ください。

平成25（2013）年の税制改正により、遺産に係る基礎控除額が引き下げられ、相続税の課税対象者が増えました。

税制改正前	【遺産に係る基礎控除】 定額控除：5,000万円 法定相続人数比例控除：1,000万円×法定相続人の数
税制改正後	【遺産に係る基礎控除】 定額控除：3,000万円 法定相続人数比例控除：600万円×法定相続人の数

（参考：財務省｜相続税の改正に関する資料）

税率も改正のたびに上がっており、一般層の方も相続時に多くの税金を納める可能性が高くなっています。

空き家特別措置法の改正

令和5（2023）年に制定された改正空き家特別措置法では、「管理不全空家」の認定制度が追加され、市区町村から指定を受けると、固定資産税の住宅用地特例が解除される可能性があります。

（参考：国土交通省｜空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和5年法律第50号）について｜概要[1]）

日本では空き家が増加し続けており、2023年データでは900万戸（空き家率13.8%）と過去最多を記録しました。

その多くは賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家で、「実家を相続したが放置している」「1人暮らしの親が施設に入居して誰も住んでいない」ような実家が大半を占めます。

（参考：総務省統計局｜令和5年住宅・土地統計調査）

放置空き家の増加は、町の治安や防災性を悪化させるリスクがあるため、管理不全空き家の制度が設けられました。

新築住宅価格・地価の高騰

新築住宅価格と地価は上昇を続けており、既存住宅のリノベーション需要は高まっています。

国土交通省の調査によると、2017年から2024年で、土地を購入した新築注文住宅の平均価格は42%も上昇しました。

年次	土地を購入した新築注文住宅の平均価格
2017年	4,334万円
2020年	4,606万円
2024年	6,188万円 （中央値5,030万円）

（参考：住宅市場動向調査｜2017年次・2020年次・2024年次）

新築価格や地価の上昇により、実家を含む既存住宅の改修を検討する人が増えているのが実情です。

▶︎おすすめコラム：空き家リノベーションのメリット・デメリットと費用・補助金｜空き家問題と活用事例も

 

実家リノベーションのメリット

実家リノベーションには、主に3つのメリットがあります。

費用を抑えられる

実家をリノベーションして移り住むと、賃貸暮らしの方は家賃がなくなり、住宅購入を検討している方は土地の購入費用がかかりません。

また、実家を二世帯住宅にリノベーションすれば、ご両親の施設入所や介護にかかる費用を抑えられる可能性もあり、生活コストの削減も期待できます。

実家リノベーションは、建て替えよりも建築費用を抑えられる点も重要なポイントです。

家族の思い出を残せる

長年住み続けた実家をリノベーションすると、ご家族との思い出を残したまま、暮らしやすい住宅に生まれ変わらせられます。

これまで定期的にメンテナンスされてきた住宅の場合は、古い柱や梁を生かした住宅デザインも人気です。

良い部分を残して活かせる点は、リノベーションの大きな魅力と言えます。

良い立地に住める可能性がある

住宅ストック数が増える中、良い立地には既に建物がある場合が多く、古い実家ほど利便性の高い場所に建っている可能性があります。

実家の条件に近い土地を探すと、購入価格が高価になるケースも珍しくありません。

「小規模宅地等の特例」によって節税対策になる

個人が土地を相続する場合、相続する直前まで被相続人が住んでいた住宅が建つ土地は、330㎡（100坪）まで相続税が80%減額されます。

そのため、ご両親が住み続けられる状態に早めにリノベーションし、いざ土地を相続する際に特例を利用して節税する方は少なくありません。

ただし、この特例を利用するためには、相続人（子世代）が相続開始の直前まで、被相続人（親世代）と同じ家に住んでいることが条件になる可能性があります。

（参考：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例））

▶︎おすすめコラム：築50年戸建て住宅リノベーションの失敗例から学ぶ後悔しないための注意点と成功ポイント

▶︎おすすめコラム：中古戸建て＆古民家のリノベーションを後悔する理由10選｜失敗しない物件選びと間取り・費用計画のコツ

 

実家リノベーションのデメリット・注意点

実家リノベーションには、主にコスト面におけるメリットがありますが、計画前に知っておいていただきたいデメリットもあるのでご注意ください。

耐震性能の低い住宅が多い

古い住宅ほど耐震性能は低い可能性が高いのが原則です。

日本における住宅の耐震性能は、法令の改正や技術発展に伴い、年々高まっています。

1971年	建築基準法改正により、木造住宅の基礎はコンクリート造・鉄筋コンクリート造の布基礎とすることが定められる
1981年	建築基準法改正により「新耐震基準」が定められ、木造住宅の壁量規定見直しなど、耐震設計基準が大幅に変更される
1995年	建築基準法改正により、木造住宅における接合金物等の設置が奨励される
2000年	建築基準法改正により、以下の内容が追加される ・地耐力に応じて基礎を特定 ・構造材とその場所に応じて継手や仕口の仕様を特定 ・耐力壁の配置にバランス計算を義務化
2006年	耐震改修促進法改正により、以下の措置が取られる ・自治体による既存建物を対象とした計画的な耐震化の促進 ・耐震支援措置の拡充（補助金や助成金など）

これまで一度も耐震リノベーションをしていない築約45年（1981年以前に新築）の住宅は、現行の建築基準法と比べて著しく耐震性能が低い可能性があるため、早めの措置が必要です。

旧耐震基準と新耐震基準では、地震を受けた際の被害規模が大きく異なります。

旧耐震基準建物	【1981年5月31日までに建築確認を受けた住宅】 震度5強程度の地震を受けても「建物が倒壊しない」レベルの耐震性能
新耐震基準建物	【1981年6月1日以降に建築確認を受けた住宅】 震度6強～7程度の地震力を受けても「建物が倒壊・崩壊しない」レベルの耐震性能

断熱（省エネ）性能の低い住宅が多い

築年数が古いほど、耐震性能だけではなく、断熱（省エネ）性能も低い場合が一般的です。

1980年	省エネルギー基準（旧省エネ基準＝断熱等級2相当）が初めて制定される
1992年	省エネルギー基準が改正され、新省エネ基準（＝断熱等級3相当）が制定される
1999年	省エネルギー基準が改正され、次世代省エネ基準（＝断熱等級4相当）が制定される
2013年	省エネルギー基準が改正され、平成25年省エネ基準（＝断熱等級4相当）が制定され、一次エネルギー消費量の基準も追加される
2016年	省エネルギー基準が改正され、平成28年省エネ基準（＝断熱等級4相当）が制定され、一次エネルギー消費量の基準が引き下げられる
2025年	建築物省エネ法の改正により、全ての新築建築物に対して、省エネルギー基準への適合が義務化される

2025年4月までに建てられた住宅は、省エネ基準適合が任意であったため、築年数が古い住宅の中には、ほとんど断熱性能が考慮されていない住宅も多いので注意が必要です。

築年数が古い家ほどリノベーション費用は高くなる

一般的に、築年数が古いほどリノベーション費用は高くなるのが原則です。

古い家ほど耐震・断熱の改修工事が必要で、構造躯体が劣化している可能性が考えられます。

また、これまで外装のメンテナンスを適切に行ってこなかった住宅は、土台や柱などの主要構造部※の劣化が進み、解体工事が始まってから追加費用が発生するケースも少なくありません。

※主要構造部：壁・柱・床・梁・屋根・階段で、建築物の構造上重要でない部分を除いた部分

（参考：建築基準法第2条第5項）

リノベーションの工事範囲が広くなるほど、建て替えと比べた場合のコストの差が縮まるため、慎重な検討が必要です。

建築確認申請が必要な可能性がある

2025年4月に施行された改正建築基準法では、4号特例※の対象範囲が縮小され、一般的な木造2階建て住宅や延べ面積200㎡超の平屋住宅をリノベーションする場合、建築確認申請が必要になるケースが増えました。

※4号特例：改正前の建築基準法で分類される4号建築物（主に木造2階建てや平屋建てなどの小規模建築物）は、建築確認申請時に構造計算書の提出やリノベーションの確認申請が免除されるなど審査省略制度の対象になる（2025年4月以降は実質廃止）

（引用：国土交通省｜建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し｜周知チラシ）

主要構造部の1つでも過半以上、変更・更新などをする場合は、リノベーションでも建築確認申請が必要となり、費用が高くなったり着工までの期間が長引いたりするためご注意ください。

▶︎おすすめコラム：リフォームで建築確認申請は必要？2025年法改正「4号特例」の変更、不要な場合、費用・期間の目安を解説 

工事費用とは別に相続税の納税資金を確保しなくてはいけない

資産価値の高い実家を相続する場合、相続税額が高額になるため、納税分の資金を確保しておかなくてはいけません。

実家をリノベーションして住む場合は、土地や家屋を売却して納税資金を用意することができないため、ご自身の貯金や相続する予定の金融資産を事前に確認しましょう。

相続税の納付期限は、「相続があったことを知った日から10ヶ月以内」が原則です。

（参考：国税庁｜No.4205 相続税の申告と納税）

 

 

実家リノベーションの費用相場・補助金｜建て替えとの違い

実家をフルリノベーションする場合と建て替えする場合の費用目安は以下のとおりです。

フルリノベーション	20坪：900〜2,500万円程度 30坪：1,200〜2,800万円程度 40坪：1,500〜3,100万円程度
建て替え	木造戸建住宅の平均解体処分費：3〜5万円／坪 持ち家・木造戸建住宅の平均工事費：88.1万円／坪（2026年2月の全国平均） 20坪：1,800〜1,900万円程度 30坪：2,700〜2,800万円程度 40坪：3,600〜3,700万円程度

※上記金額以外に、諸経費や消費税が発生します。
※上記金額はあくまでも平均値であり、物件の状況によっては超える場合があります。

（参考：国土交通省｜住宅着工統計｜2026 年2月次｜（新築住宅）利用関係別、構造別、建て方別（住宅の工事費）／戸数、床面積、工事費予定額、１戸あたり工事費予定額、１平米あたり工事費予定額）

「リノベーションの予算が500万円以下」「1,000万円で内外装を一新したい」という方は、フルリノベーションではなく、部分リフォームをご検討ください。

ただし、部分リフォームでは耐震補強や断熱改修が難しいため、注意が必要です。

2026年に実家リノベーションもしくは建て替えを実行したい方は、「みらいエコ住宅2026事業」を活用しましょう。

フルリノベーション	・平成4年省エネ基準（1992年新省エネ基準）もしくは平成11年省エネ基準（1999年次世代省エネ基準）を満たさない住宅が対象 ・開口部・外壁・屋根・天井・床の断熱改修、エコ住宅設備の設置が必須工事 ・補助額は、最大100万円／戸
建て替え	・GX志向型住宅※もしくは長期優良住宅・ZEH水準住宅の新築のみが対象 ・長期優良住宅・ZEH水準住宅は、子育て世帯または若者夫婦世帯のみが対象 ・補助額は、最大145万円／戸（既存住宅の除去を伴う場合）

※GX志向型住宅：ZEHよりも高い断熱等級6以上の断熱性能と、太陽光発電などによって一次エネルギー消費量を実質100%以上削減できる住宅

（参考：住宅省エネキャンペーン2026｜みらいエコ住宅2026事業）

▶︎おすすめコラム：【速報】2026年の住宅リフォームで使える補助金『みらいエコ住宅2026事業』とは？対象の住宅・工事と補助額を解説

▶︎おすすめコラム：【2026年】省エネリフォームの種類・費用と使える補助金や減税制度を解説

 

 

実家リノベーションの流れ

実家をリノベーションする場合、土地探しから始める家づくりとは流れが異なります。

大まかな流れを把握しておくことで、スムーズなマイホーム計画が可能です。

①被相続人・相続人全員から承諾を得る

将来の被相続人（親御さんなど）がご健在の間にリノベーションする場合は、被相続人となる方ご本人に加えて、相続人となる方全員から工事の承諾を得るところから始めましょう。

同意形成が不十分な段階でリノベーションや建て替えの計画を進めると、あとで大きなトラブルに発展する可能性があります。

②贈与税について確認する

親名義の住宅を子世代の費用負担でリノベーションすると、その工事費用が「子から親への財産贈与」とみなされ、110万円を超えた分に贈与税が発生する場合があります。

ただし、実家リノベーションの場合は、最大1,000万円までの贈与が非課税になる「直系尊属からの住宅取得等資金贈与の特例」が適用される可能性もありますので、事前に詳細を確認しておきましょう。

（参考：国土交通省｜住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置、国税庁｜No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税）

③住宅の名義変更について確認する

相続が発生した後にリノベーションや建て替えをする場合、不動産の名義変更が必要です。

相続発生前でも、名義変更によって贈与税対策になる場合や、ローン契約が有利に進む場合もありますので、事前に色々なパターンを検討してみることをおすすめします。

④建築会社選び

リノベーションや建て替えをする場合、地元の制度に詳しく施工実績が豊富な建築会社がおすすめです。

リノベーションと建て替え、売却のどれにするか迷っている方は、住宅の新築と改修のどちらも手がけ、売却相談までできる建築会社に相談しましょう。

 

 

【重要】実家リノベーションと建て替えの判断基準｜失敗・後悔しないためのチェックポイント

実家をリノベーションするか建て替えるか迷っている方は、主に「築年数・建物の状態・理想の住宅プラン・コストパフォーマンス」を確認しましょう。

築年数（新築時期）

住宅が建てられた時期が、1981年5月以前の場合は「旧耐震基準建物」となり、耐震改修費用が高くなる可能性が高いため、建て替えも選択肢に入れましょう。

逆に、1981年6月以降に建てられた「新耐震基準建物」は、部分的な補強で家の耐震性能を向上させられる可能性があります。

新築時期が2000年以降の場合は、間取り変更や設備機器、インテリアデザインなどに費用をかけられて、高性能住宅の実現が可能です。

建物の状態

建物の耐久性は、築年数だけで判断できない場合があります。

古い住宅でもこれまで定期的な点検やその結果に基づくメンテナンスを行っている場合は、劣化が進行しておらず、リノベーション費用を抑えられるケースも少なくありません。

一方、築浅の住宅でも、屋根や外壁の補修をしないで雨漏りが発生し、それを放置していると、構造体に深刻な劣化が見られる場合もあります。

そのため、リノベーションと建て替えを判断する際には、新築からこれまでの建物修繕履歴なども必ず確認しましょう。

工事の方法を決める前に、建築士による建物診断を受けることをおすすめします。

理想の住宅プラン

リノベーションは、主要構造部の全てを変えることはできないため、間取りに制限があります。

それに対して、建て替えは一度更地にしてから新たにプランニングするため、間取りの自由度が高い点はメリットです。

そのため、ご自身が思い描く理想の住宅プランをリノベーションで実現できるかどうか、工事方法を決める前に建築士に相談する方法をおすすめします。

コストパフォーマンス

一般的に、建て替えと比べてリノベーションの方が工事費用を抑えられますが、重要となるのはコストパフォーマンスです。

築40年の住宅をリノベーションして30年程度住む場合と、建て替えて30年住んでから売却するのでは、住宅の資産性は異なります。

ご実家を相続する場合は、「その後その家に何年住みたいか」「将来、売却する可能性があるか」などをシミュレーションすることが重要です。

リノベーション・建て替えの判断早見表

実家リノベーションと建て替えの判断でどうしても迷った際には、以下のポイントを押さえましょう。

住宅の状況	おすすめの工事方法
築40年以上の家	基本的には「建て替え」がおすすめ
築20年未満の家	基本的には「リノベーション」がおすすめ
築20〜40年未満の家	建物の状態によって「建て替え・リノベーション」の判断が異なる
定期的に外装メンテナンスしてきた家	雨漏りなどがなければ「リノベーション」が可能
外装を長年放置してきた家	構造体の劣化が進んでいる可能性が高いため「建て替え」がおすすめ
制限なしに間取りを自由に検討したい	「建て替え」がおすすめ
ある程度、間取りの制限を許容できる	「リノベーション」の方がコスト削減に
工事後に30年以上住み続けたい	「建て替え」がおすすめ
将来的な売却を視野に入れている	「建て替え」がおすすめ
工事費用を少しでも抑えたい	「リノベーション」がおすすめ（ただし、劣化している住宅や古い住宅の改修には、建て替えとあまり変わらない費用がかかる可能性あり）

※上記は目安です。ケースによってリノベーション・建て替えのどちらが良いか異なりますので、詳細は建築会社などにご相談ください。

 

▶︎京都で実家リノベーション・建て替えをしたい方は「リノベーションPRO」にお問い合わせください

▶︎「リノベーションPRO」の工事ラインナップ

 

実家リノベーションに関する「よくある質問」

ここでは、多くのお客様からいただく実家リノベーションに関するご質問を紹介します。

Q.実家リノベーションをDIYするリスクはある？

A.内装仕上げ工事や設備機器の取り替えなどはDIYリノベーションが可能ですが、構造体や給排水管、電気配線にかかわる工事は専門知識が必要で、小さなミスが致命的な問題につながるリスクがあります。

最近、DIYブームということもあり、ご自宅などをご自身でリノベーションする方が増えています。

しかし、工事を失敗すると、建物の耐久性が落ちて地震や台風による被害リスクが高まったり、漏水・漏電を引き起こしたりする可能性があるため、あまりおすすめできません。

失敗部分を修理するのに余計な費用がかかるため、大掛かりなリノベーションは、建築のプロに任せましょう。

Q.築40年・築50年の実家をリノベーションしたら、あと何年住める？

A.建物の状態やリノベーションの内容によっては、工事後に20〜30年は住める可能性もあります。

耐震・断熱に加えて、「劣化対策リノベーション」を実施すると、建物寿命が70年を超えることも夢ではありません。

木造住宅における劣化対策リノベーションとは、主に以下の工事を指します。

・外壁の軸組等における一定の防腐処理や防蟻措置 ・土台における一定の防腐処理や防蟻措置 ・浴室及び脱衣室における一定の防水措置 ・地盤における一定の防蟻措置 ・基礎における一定の基礎高さ確保（リノベーションでは対応が困難な場合も） ・床下における一定の防湿処理や換気措置 ・小屋裏における一定の換気措置 ・構造部材等における基準法施行令規定への適合 ▶︎これらを全て満たすと、住宅が限界状態に至るまでの期間が3世代以上（＝建物寿命75〜90年）になる可能性がある

（参考：国土交通省｜評価方法基準案（劣化対策）の各等級に要求される水準の考え方、国土交通省｜期待耐用年数の導出及び内外装設備の更新による価値向上について）

ただし、トータルの建物寿命を70年以上に延ばしたい場合でも、これまでのメンテナンスが十分であり、主要構造部に深刻な劣化がないことが条件になります。

Q.実家リノベーションでローンは使える？親名義・子名義のどちらがいい？

A.実家リノベーションでもローンなどは利用でき、親・子のどちらが契約しても問題ありませんが、住宅所有者とローン契約者が異なるとトラブルになる可能性があるため注意が必要です。

住宅所有者とローン契約者が異なる場合に起こり得る主な問題は以下のとおりです。

・ローン控除を受けられない（あくまでも、控除対象は「自己の保有かつ居住の用に供する住宅」に限定される） ・リノベーション費用が親子間の贈与とみなされて、贈与税が課せられる可能性がある ・ローン契約者ではなく、その他の人が返済すると、親子間の贈与とみなされて、贈与税が課せられる可能性がある ・いざ住宅を相続する際に、兄弟など複数人の相続人がいると、資産の分配でトラブルになる可能性がある ・親子ローン（ペアローンやリレーローン）を組むと、それぞれでローン控除を受けられるが、互いに援助しづらくなったり、将来別居する場合の名義変更が複雑になる

これらの点から、ローンを組んでリノベーションする場合は、住宅所有者とローン契約者の名義を同じにする方法をご検討ください。

Q.実家リノベーションの工期はどのくらい？仮住まいは必要？

A.実家リノベーションは、土地探しは必要ありませんが、最低でも、設計打ち合わせ期間で1〜2ヶ月、工事期間で3〜6ヶ月はかかります。

古い住宅の場合、着工してから思わぬ劣化が見つかって工事内容が追加になるケースもあり、建築確認申請が必要になると、申請から審査で1〜1.5ヶ月かかる場合も珍しくありません。

そのため、入居時期が決まっている場合は、早めに建築会社へ相談しましょう。

部分的なリノベーションであれば住みながらの工事も可能ですが、全体的な耐震・断熱リノベーションや間取り変更などを伴う場合は、原則として仮住まいや荷物保管用コンテナの準備が必要です。

そのため、これら諸経費も踏まえた予算計画をご検討ください。