実家の建て替えで後悔しないための選択肢|リノベーションで快適に住み継ぐ方法と成功ポイント
「古くなった実家を建て替えるか、リノベーションするか?」お悩みの方は多いのではないでしょうか。
今回は、住み慣れた実家の建て替えで、後悔しないために押さえておきたいリスクや対策と、リノベーションする場合の成功ポイントについて解説します。
ご家族が長く快適に暮らせる、理想の家づくりには計画的な資金計画やプランニングが大切です。
ぜひ、最適な実家の活用方法を探してみてください。
この記事のポイント
- ・実家の建て替えには高額な予算や固定資産税増加のリスクなどがあるため、慎重な資金計画が大切です。
- ・将来の家族構成や理想の暮らしに合わせた実家リノベーションでは、余計なコストを抑えながら快適な住環境が手に入ります。
- ・実家リノベーションでは、築年数や建物の状態に合わせた、断熱性・耐震性などの見直しや補強工事、内装決めを進めましょう。
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実家の建て替えでよくある後悔
建物の老朽化やライフステージの変化にともない、実家の建て替えを検討し始める方も多いでしょう。
しかし、建て替えにはコストや時間もかかるため大きな決断が必要になります。
そのため、予想外の問題が発生したり、後悔したりすることがないよう、あらかじめ「よくある失敗例」などを把握しておくことが大切です。
建て替え費用が高額になるケース
実家を解体して新築を建てる場合、解体費用や建築費用、外構工事、諸費用などがかかります。
そのため、当初予定していた以上の予算や工期が必要になる場合があり、結果として建物の大きさや設備を妥協するようなケースも出てきます。
また、建て替え期間中の仮住まいや引っ越しにかかる費用の準備も必要です。
固定資産税が増加するケース
築年数が経った実家を新築に建て替える場合、建物の「評価額」が上がることによる固定資産税の増加にも注意しましょう。
特に、二世帯住宅など建物の規模や性能に大きな変化がある住まいでは、さらに税額が高まる可能性があります。
予算設定時には、将来払い続ける税負担も視野に入れた検討が大切です。
住み継ぐ家族がいないケース
わざわざ実家を建て替えても、今後その家に住み継ぐ家族がいない場合、将来空き家になってしまうケースもあります。
新築として投資したことが無駄にならないよう、建て替えを検討する際には、お子様の将来設計やご両親の施設入居意向など、具体的に話し合いを重ねておきましょう。
将来、空き家になる可能性がある場合には、賃貸や売却を視野に入れた市場調査も大切です。
間取りの再設計で失敗するケース
理想的な間取りは家族構成やライフスタイルによって変わるため、建て替えにより玄関や窓の向き、プライバシー性などにおける問題が見えてくる可能性があります。
ご家族好みの暮らしや利便性が損なわれないよう、立地条件に合わせた設計プランとのバランスが取れるプロの設計士や建築士の力も借りながら、計画を進めていきましょう。
再建築不可物件の場合
例えば、実家が「再建築不可物件」である場合、主に建築基準法上の「接道義務」違反にあたるため、原則建て替えや増築ができません。
この場合、必要な耐震・断熱補強で既存住宅の性能や資産価値を高める、リフォーム・リノベーションがおすすめです。
>関連コラム:築30年の一戸建てリフォームで何年住めるようになる?|建て替えとの比較も解説
実家の建て替え前に知っておきたいポイント
それでは、実家の建て替えを決める前に知っておくべきポイントも見ておきましょう。
建て替えに必要な予算を定める
建て替えには、具体的に以下のような予算が必要になります。
【解体費用】
一般的な木造戸建て住宅で、1坪あたり約3~5万円が相場です。
例えば、40坪前後の実家では、120~200万円程度かかると想定しておきましょう。
【建築費用】
国土交通省の「令和5年度住宅市場動向調査報告書」によると、建て替え資金の全国平均価格は5,745万円と、新築の場合の4,034万円よりも高くなっています。
これは、建て替え世帯の多くが、高齢者向け設備や二世帯住宅を採用するためで、特にバリアフリー化や高性能設備の導入をお考えの場合は、余裕のある予算設定が必要です。
【別途付帯工事・外構工事】
建て替え住宅の本体工事以外に必要な別途付帯工事費や、外構をつくり直すための外構工事費がかかります。
建築費総額の約20%を目安に予算を確保しておきましょう。
【諸費用】
建て替え完了後の印紙税や登録免許税のほか、火災保険料や地震保険料、住宅ローン手数料などの諸経費がかかります。
建築費総額の約10%を目安にしておきましょう。
また、建て替え工事中に必要な仮住まいの家賃や、完成後の引っ越し費用なども忘れずに準備しておきます。
住宅ローンを組む場合は、金利や返済プランの検討も大切です。
理想の暮らしと将来性を見極める
建て替え後の暮らしをイメージし、20年後も30年後も快適に住まえるバリアフリー住宅や、省エネ性能の高い家づくりを心がけましょう。
また、将来のリフォーム・リノベーションに備えて、柔軟性のある間取りに仕上げておくのもポイントです。
建て替え以外の方法を知る
予算や工期、設計などの関係で、建て替えが難しい場合、リフォーム・リノベーションや既存住宅の骨組みだけを残した大規模改修がおすすめです。
現行基準に合わせて耐震性や断熱性を高めることで、新築のような暮らしが、建て替えよりもリーズナブルな価格で実現しやすくなります。
また、リフォーム補助金や住宅ローンの減税制度の利用により、工事費や税負担を軽減させることも可能です。
>関連コラム:【リフォームか建て替えか】判断基準を紹介│京都のリフォーム事例とともに
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実家リノベーションで快適に住み継ぐプラン
実家リノベーションでは、コストや工期が新築よりも抑えられるのがメリットです。
リノベーション費用と工期
実家リノベーションでは、建物の解体費用や基礎工事費用がかからないため、その分のコストを間取り変更やこだわりの内装づくりに投資できます。
一般的な戸建てリノベーションに必要な予算は、15~20万円/㎡が目安で、工期は2~4か月程度です。
建物の骨組みだけを残す、大規模リノベーション(スケルトンリフォーム・フルリノベーション)の場合は、16~22万円/㎡が相場となり、約40坪(約132㎡)で、2,100~2,900万円程度の工事費がかかります。
大規模リノベーションの工期は、2~6か月程度ですが、住宅の大きさや耐震・断熱補強など、必要な工事内容によって変わってきます。
補助金制度の活用
実家リノベーションでは、自治体や国の補助金制度が利用できる場合があります。
・耐震リフォーム:「まちの匠・ぷらす」
京都市の京町家・木造住宅の耐震・防火改修の支援
・バリアフリー・介護リフォーム:「介護保険住宅改修費支給」・「いきいきハウジングリフォーム」
重度障害がある方の暮らしやすさ、介護などの負担軽減につながる改修支援
・省エネ・断熱リフォーム:「先進的窓リノベ2024事業」・「脱炭素京都」
既存住宅の断熱改修等の補助
・同居・子育て対応リフォーム:「子育てエコホーム支援事」
開口部や外壁、屋根、天井または床の断熱改修、エコ住宅設備の設置など、子育て対応改修等に関する支援
・長期優良住宅化リフォーム:「長期優良住宅」
耐震、省エネ、劣化対策など、高性能な長期使用構造とするための措置を講じた費用への支援
これらの補助金は、予算が上限に達した時点で早期受付終了となる予定なので、申請条件や期限を確認した上で、計画的な利用プランを立てておくことが大切です。
減税制度のポイント
一定の要件を満たす、実家リフォーム・リノベーションの場合、工事完了翌年の固定資産税が減額される制度があります。
・耐震リフォーム:家屋面積120㎡相当分まで、1/2減額
・バリアフリーリフォーム:家屋面積100㎡相当分まで、1/3減額
・省エネリフォーム:家屋面積120㎡相当分まで、1/3減額
・長期優良住宅化リフォーム:家屋面積120㎡相当分まで、2/3減額
減額措置を受けるためには、工事完了後3か月以内に市区町村への申告が必要です。
また、将来実家を相続する子がその親と生計を一にする場合、小規模宅地等の特例の利用で、330㎡までの土地の評価額を減額(80%まで)できる可能性があります。
実家をリノベーションする場合は、贈与税や相続税の発生も視野に入れた「節税対策」を検討しておきましょう。
>関連コラム:実家リフォームで知っておきたい贈与税の知識|税金対策のポイントとリノベーション実例
実家リノベーションを成功させるコツ
最後に、実家リノベーションを成功させるために押さえておきたいポイントを紹介します。
建物の断熱性や耐震性を高める
築年数の経った実家など、古い建物の断熱性能や耐震性能は低くなっている場合が多いため、リノベーションの際には断熱材の追加や交換、耐震補強が欠かせません。
特に、寒暖差の激しい京都では、1年を通して快適な室内環境を保てる家づくりが大切です。
ご家族が長く安全に暮らせる住まいで、光熱費などのランニングコストも抑えられる施工プランを専門家と一緒に検討していきましょう。
家族構成や暮らしに合わせた間取り変更
実家リノベーションでは、寒い廊下や暗いキッチンを現代の暮らしやご家族の希望に合わせて、間取り変更できるのが魅力です。
建て替えよりもリーズナブルな価格で実現するからこそ、ご家族一人一人のこだわりや使い勝手を考えた、「子育てしやすい間取り」や「介護が楽な動線」など快適な空間づくりを目指しましょう。
伝統を残した和モダンスタイルを楽しむ
思い出を残したプランニングや京都ならではの「和」要素を活かした和モダンリノベーションもおすすめです。
新築のような快適さや安全性を備えつつ、どこか懐かしい雰囲気や日本らしい趣が楽しめる内装や家具選びで高級感のある暮らしも演出されます。
伝統と近代的な利便性を融合させたプランで、ご家族らしいマイホームを実現させましょう。
>関連コラム:空き家リノベーションのメリット・デメリット|気になる費用相場や補助金、節税対策も解説
まとめ|建て替えのような実家リノベーションで満足な暮らし
実家リノベーションは、建て替えの際に気になる工事費用の高さや税負担の増加などの課題を解消するのにおすすめのプランです。
京都の街並みに似合う伝統的な建物の味わいを活かしながら、現代の暮らしやご家族の理想に合わせた間取り、内装デザインが楽しめるのも大きなポイントです。
ぜひ、国や自治体の補助金制度や減税措置を活用しながら、次世代につなぐ価値ある家づくりを実現させましょう。
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