住宅ローンでリフォーム・リノベーションする方法｜リフォームローンとの違いや条件も解説
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購入した実家や中古住宅をリフォーム・リノベーションする場合も住宅ローンが使えることをご存じでしょうか？
住宅ローンは、リフォーム専用ローンなどと比べて金利が低く、返済期間も長く設定されているため、住宅ローン減税と合わせて利用することで、改修費用も抑えられます。
今回は、リフォーム・リノベーション資金を融資する場合のメリットやデメリット、対策方法を解説しながら、高額な改修費用にも対応できる「住宅ローン」の特徴を紹介します。
ぜひ、無理のない資金計画を立てて、快適な家づくりを始めましょう。
この記事のポイント
- ・住宅ローンは、リフォーム専用ローンなどと比べて、金利が低く、返済期間も長いため、改修費用が高額な場合にも適しています。
- ・ただし、住宅ローンの利用は住宅購入をともなう場合に限られ、審査も厳しいため、事前に見積りなどの準備をしておきましょう。
- ・住宅ローンの金利タイプを比較して、ご家族に合う無理のないプランで資金計画を立てましょう。
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リフォームで使える「住宅ローン」とは
新築や中古住宅購入の際に借入れできる「住宅ローン」。
住宅ローンは、マイホームの購入を目的とした融資なので、購入した住宅をリフォームやリノベーションする際の費用もローンに組み込めます。
住宅ローンの条件と注意ポイント
リフォーム・リノベーション資金が住宅ローンに組み込めるのは、対象住宅が新たに購入したものである場合のみで、居住中の自宅や相続した実家を改修する場合には利用できません。
しかし、返済中の住宅ローンを他の金融機関で「借換え」する際は、居住中の所有物件であっても、リフォーム費用を増額として組み込むことが可能な場合があります。
リフォームローンとの違いは？
リフォームやリノベーション資金を住宅ローンに組み込む場合、低金利で長期間の借入れが可能になります。
一方、リフォーム専用ローンは、住宅の増改築や修繕を目的とした融資で、住宅購入資金対象ではないため、金利や借入れ期間が、住宅ローンほど優遇されていません。
また、借入限度額も住宅ローンよりも低く設定されているので、借入額が少ない場合に向いています。
| 住宅ローン | リフォームローン | |
| 審査期間 | 事前審査～本審査で1～2週間程度 | 最短数日 |
| 担保の設定 | 必要 | 必要なタイプと不要なタイプあり |
| 金利 | 0.5～4.9％程度 | 2～5％程度 |
| 借入期間 | 最長35年 | 1年～15年程度 |
| 借入限度額 | 30万円～1億円程度 | 10万円～1,000万円程度 |
| 団体信用生命保険への加入条件 | 多くの場合、加入必須 | ローン商品ごとに異なる |
なお、リフォームローンには、以下のように担保設定が必要なタイプとそうでないタイプがあります。
「無担保型リフォームローン」：
抵当権の設定が不要なため、審査が早く、契約時の費用も抑えられます。
しかし、無担保なので金利は高めで、返済期間は短く、借入限度額も少ない傾向です。
「有担保型リフォームローン」：
抵当権の設定が必要で、審査に時間や費用がかかります。
その分、無担保型ローンよりも金利が低めで、返済期間は長く、借入限度額も大きいのが特徴なので、高額なリフォーム資金の借入れが必要な場合におすすめです。
住宅ローンとリフォームローンのどちらを選ぶかは、改修規模や予算に応じて、慎重に検討していきましょう。
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リフォーム・リノベーションで住宅ローンを使うメリット
それでは、住宅ローンを活用して、リフォームやリノベーションする場合のメリットを紹介します。
住宅ローンは金利が低い
住宅ローンの大きな魅力は、他の金融商品の中でも特に金利が低く設定されている点です。
金融機関にもよりますが、金利2～5％程度が相場のリフォームローンと比べて、住宅ローンは0.5～4.9％程度が相場となっています。
さらに、変動金利や固定金利（期間選択型・全期間型）といった金利タイプの特徴を知ることで、ご家庭の経済状況に合わせた返済プランが選べます。
低金利の住宅ローンをうまく活用して、返済負担を抑えることで、理想のリフォーム・リノベーションを予算内で実現させましょう。
借入限度額が高い
住宅ローンの借入限度額は、多くの金融機関で上限1億円程度（フラット35では8,000万円、財形住宅融資は4,000万円）に設定しています。
これは、リフォームローンの一般的な限度額1,000万円程度と比べても大きな違いで、購入物件を担保として入れる必要がありますが、大規模リフォームにも対応できるのがポイントです。
ただし、融資額が大きくなる分、審査が厳しいことや返済計画をしっかり立てておくことの必要性を押さえておきましょう。
返済期間が長い
住宅ローンでは、返済期間が長く設定されているため、無理のない返済計画が立てやすいのも特徴です。
通常のリフォームローンは、返済期間が5年～15年程度であるのに対して、住宅ローンでは最長35年、近年では40年以上の商品も取り扱われています。
毎月の返済額を抑えつつ、余裕を持った資金計画が立てられ、繰り上げ返済でまとまった額を予定よりも早く一括返済することも可能です。
「住宅ローン減税」の対象
住宅ローンを利用してリフォーム・リノベーションする場合、住宅ローン減税の対象になります。
一定の条件を満たせば、年末の借入残高の0.7％が所得税から最大10年間控除されます。
【中古住宅購入やリノベーション・リノベーションの場合の借入限度額】
- ・長期優良住宅・低炭素住宅： 3,000万円
- ・ZEH水準省エネ住宅： 3,000万円
- ・省エネ基準適合住宅： 3,000万円
- ・その他の住宅： 2,000万円
＞関連コラム：中古住宅の住宅ローン控除とリフォーム減税｜2024年の変更ポイントと注意点
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住宅ローンを使うデメリットと対策
住宅ローンをリフォーム・リノベーションに活用する場合、条件や注意ポイントも存在します。
住宅購入をともなう場合のみ利用可
住宅ローンは原則、住宅購入とセットでリフォームする場合のみ利用できる金融商品なので、すでに居住している所有物件や贈与・相続した物件の改修では借入れできません。
そのため、リフォームのみの場合は、住宅ローンではなくリフォームローンやその他の資金調達方法を選ぶ必要があります。
住宅ローンは審査が厳しい
住宅ローンは、リフォームローンなどのその他金融商品に比べて審査が厳しい傾向にあります。
特に融資額が大きいほど、年齢や収入、勤続年数などの審査基準や、団体信用生命保険（団信）に加入するための健康状態審査なども厳しくなります。
また、過去のローンの返済履歴や借入総額が審査に影響するため、事前にお施主様の個人信用情報を確認しておきましょう。
改修費用の見積りを済ませておく
住宅ローンで改修費用を借入れるためには、融資の申し込み時点でリフォーム費用の見積りを済ませておく必要があります。
金融機関に、より正確な工事内容や範囲、コストを示すことで、融資審査がスムーズに進み必要資金も確保しやすくなります。
審査を申し込む段階で、見積書を銀行に提出できるよう、物件購入とリフォーム計画に関する見積り作成を同時進行で進めておきましょう。
＞関連コラム：中古住宅の購入＆リノベーションに必要な費用は？｜築年数別相場と補助金の活用方法
リフォーム・リノベーション資金の借入れ方法
最後に、住宅ローンを利用する場合に知っておきたい金利タイプについて紹介します。
住宅ローンの金利には、大きく分けて「変動」と「固定」の2つの選択肢があります。
変動金利
変動金利は、経済情勢などに応じて原則半年ごとの見直しで適用金利が変わるタイプです。
金利に大きな変動があった場合でも、毎回の返済額は通常5年ごとの見直しとなるため、直ちに家計に影響するわけではありません。
ただし、金利の変動により将来の返済額が変わる可能性や、ローン契約時に返済総額を知ることができない点に注意しましょう。
借入額が小さく借入れ期間が短い場合は、金利の低い変動型を選ぶ方がいいかもしれませんが、借入額が大きく借入れ期間が長い場合は、変動（金利上昇）リスクも高まる可能性があります。
固定金利
固定金利には、「全期間固定型」と「固定期間選択型」があります。
まず、全期間固定型は適用金利が、借入れ期間中に変動しないタイプで、完済まで契約時の金利のままで返済します。
そのため、返済額が安定し返済計画も立てやすいのが魅力ですが、変動金利に比べて金利が高いのも特徴です。
また、固定期間選択型は、契約時に2年・3年・5年・10年など金利を固定する期間を選んで、指定期間終了後は改めて、変動金利か固定金利かを選択し直すタイプになります。
一般的に、固定期間が長いほど金利が高くなる傾向にあるため、返済期間を変えたり、将来の収支を予測したりして、より低金利な借り方をシミュレーションしてみるのがおすすめです。
リノベーションPROでは、住宅ローンやリフォーム専用ローンに関するご相談にも対応しています。
リフォーム・リノベーション資金の準備方法や借替えについても、お気軽にお問い合わせください。
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まとめ｜住宅ローンの活用で快適なリフォーム・リノベーション
中古住宅の購入に合わせてリフォーム・リノベーションをお考えの際には、改修費用も住宅ローンに組み込める制度を知っておくと便利です。
住宅ローンを活用することで、大規模なリノベーションにかかる費用を低金利かつ長期返済で、無理のない資金計画が立てられます。
リフォームローンとの違いや住宅ローンの審査条件をよく理解した上で、ご家族に合ったプランを慎重に選びましょう。
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