リノベーションのローン完全ガイド｜リフォームローン・住宅ローンの違い、金利・審査を徹底解説
「リノベーションしたいが、どのローンを使えばいいのかわからない」
「リフォームローンと住宅ローンの違いを知りたい」
このようにお考えの方は多いのではないでしょうか。
リノベーションで使えるローンは、リフォームローンと住宅ローンの2種類あり、それぞれ工事の規模や担保設定の有無などに違いがあります。
また、工事内容によってはローン減税の対象となる可能性があり、設計と資金計画を並行して検討していくことも重要です。
そこで本記事では、リノベーションで使えるリフォームローンと住宅ローンとの違いと、ローンを選定するときのフロー（手順）、後悔しない資金計画の立て方について、京都で住宅改修を手がける『RENOVATION PRO』がわかりやすく解説します。
ローン審査で見られる点やリフォーム一体型ローンについてなど、多くの方が気になる点も紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
この記事でわかること
- リノベーションで借りられるできるローンは「リフォームローン」と「住宅ローン」があります。
- リフォームローンと住宅ローンは、金利や借入可能期間、借入上限額、融資要件が異なり、「部分リノベはリフォームローン」「フルリノベは有担保型リフォームローンか住宅ローン」が原則とされています。
- リノベーションの設計と資金計画をセットで検討することにより、優先順位の高い工事から実現できます。
Contents
リノベーションに使えるローンの種類とは
中古住宅のリノベーションで使えるローンは、「リフォームローン」と「住宅ローン」に分かれますが、それぞれを使えるシチュエーションは異なります。
リフォームローン
リフォームローンとは、中古（既存）住宅の改修工事に必要な資金の融資を受けられるプランで、住宅の新築（分譲住宅の購入含む）をする際には使えません。
多くのリフォームローンは、無担保で融資を受けられる点がメリットです。
住宅ローンより金利が高く、借入可能額が低く設定されたり返済期間が最長15年に設定されたりするケースが多い点には注意しましょう。
フルリノベーションで新築と同等の資金が必要な場合は、ある程度の頭金を用意しなくてはいけない場合があります。
ただし、住宅ローンよりも審査項目が比較的少ない傾向があるため、部分リフォームなど急を要する改修工事の資金を用立てるにはリフォームローンは便利です。
住宅ローン・リフォーム一体型ローン
住宅ローンは、主に自宅用不動産物件を購入するためのローンですが、物件購入を伴わない場合でも、契約者本人が住む住宅の大規模リノベーションのみで利用できる可能性があります。
（物件に抵当権が付いていない状態で、金融機関が第1位で新たに抵当権を設定できるなどの条件あり）
最近は、中古物件の購入費用とリノベーション費用を合算して低金利の住宅ローンで借り入れられる「リフォーム一体型ローン」を利用するケースが増えました。
住宅ローンのメリットは、リフォームローンよりも金利が低く、借入可能額を高く設定でき、長期返済が可能になる場合が多い点です。
ただし、住宅ローンをリノベーション費用単体で利用する場合は、物件に抵当権が付いていないなどの条件があるため、ご注意ください。
また、リフォーム一体型ローンを個別商品として提供する金融機関は限られる点もデメリットです。
リノベーションで「リフォームローン」と「住宅ローン」のどちらを選ぶべきか｜借入可能額・返済期間・金利の違い一覧
ここで、リフォームローンと住宅ローンの違いを一覧でまとめて紹介します。
| （比較項目） | リフォームローン | 住宅ローン |
| 担保 |
▶︎借入額によってどちらかを選ぶ |
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| 借入限度額 |
▶︎上記の範囲内で契約者の収入に応じて決まる |
▶︎上記の範囲内で契約者の収入に応じて決まる |
| 返済期間（借入期間） |
▶︎上記の範囲内で借入金額に応じて決まる |
▶︎上記の範囲内で借入金額に応じて決まるが、完済時の年齢制限（主に80歳未満）あり |
| 金利（2026年8月時点） |
▶︎多くの金融機関が変動金利のみ ▶︎省エネリフォームのは「住宅金融支援機構・グリーンリフォームローン（低金利・10年間固定）※」の選択肢あり |
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| 審査期間 |
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（上記は一般的な内容であり、金融機関やローン商品によっては当てはまらない場合もあります。）
※グリーンリフォームローン：断熱改修や太陽光発電システム、高効率給湯器の導入など、省エネリフォームを対象に、全期間固定金利・無担保・無保証で「金利1.68〜2.22％」と低金利（返済期間10年以内・借入上限額1,000万円）
リノベーションで使えるローンの選び方フロー｜リフォームローン・住宅ローンそれぞれが適しているケース例
▶︎施工事例：京都市左京区｜リノベーション｜S様邸
リノベーションの際に、リフォームローンと住宅ローンのどちらを利用すべきか迷っている方は、以下の手順で金融機関やローン商品を選びましょう。
①工事（資金調達）の緊急性
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②リノベーション工事の規模
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③現状における抵当権の有無
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④月々の返済額・金利タイプ
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⑤契約時・完済時の年齢
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⑥物件の所有者
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⑦物件の建築時期や状態
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※既存不適格建築物：建築当時は法令のルールに則していたが、改正に伴い違法となってしまった建築物
⑧契約者の条件
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これらの流れとポイントを押さえてローンを選ぶと、自ずと選択肢が絞られ、金融機関を選びやすくなります。
リノベーションのローンを選ぶ際の注意点｜資金計画のポイントとローン減税
リノベーション計画でローンを利用する際には、以下の点に注意しましょう。
まず希望するリノベーションの総額から把握する
ローンで借りられる金額から逆算して工事内容を決めると、やるべき工事の優先順位が見えにくくなります。
そのため、まずは建築会社に住宅の現状を調査してもらい、必要な工事内容をリストアップしてもらいましょう。
そこから予算に合わせて緊急性や優先順位の高い工事を削っていくと、“今、すべき工事”が見えてきます。
工事内容を削る際には、その工事をいつまで（何年後）までにすべきか建築会社とスケジュールを立てると、将来に向けた資金計画を立てやすくなります。
省エネ・耐震リノベーションは金利引き下げも
省エネ（断熱）性や耐震性向上のための工事を含む場合は、ローンの金利が引き下げられる可能性があります。
フラット35を運営する住宅金融支援機構のグリーンリフォームローンは、基準以上の省エネ性をプラスする場合はグリーンリフォームローンSとして、さらに低金利で融資を受けられるため、事前に対象要件をご確認ください。
また、【フラット35】リノベは、断熱性や耐震性、バリアフリー性などの条件を満たすと、ローン契約から5年間は金利が0.5〜1.0%引き下げられるプランもあります。
（出典：住宅支援機構｜【フラット35】 リノベ 住宅の条件）、国土交通省｜長期優良住宅のページ｜認定制度概要パンフレット（増築・改築版））
▶︎長期優良住宅化リフォームについて詳しく知りたい方は「長期優良住宅リフォームとは｜認定は「いらない」「やめたほうがいい」は本当？」をご覧ください。
工事費以外の諸経費も確認する
リノベーションの際には、工事費用に加えて、引越し費用や仮住まい費用、ローンの融資手数料などの諸経費が発生します。
トータル予算を把握するためには、これらの諸経費を踏まえた資金計画が必要です。
有担保型リフォームローンや住宅ローンの中には、諸経費の一部（融資手数料など）を含めて借り入れられるプランもあるため、その点も事前に金融機関に確認しましょう。
ローン減税の対象要件を確認する
一定のリノベーションをすると、「リフォーム促進税制」の対象となり、所得税・固定資産税の減税（一部控除）を受けられる可能性があります。
| 所得税 |
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| 固定資産税 |
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（出典：国土交通省｜リフォーム促進税制【所得税・固定資産税】について （消費者のみなさまへ））
この制度の対象になるためには、「耐震・バリアフリー・省エネ」などにかかわる工事が必要で、それぞれに細かい要件が設けられているため、事前に詳細を確認しましょう。
中古住宅の購入から始める場合は、住宅ローン減税も利用可能です。
こちらは、購入する住宅の省エネ性能に応じて控除対象の借入上限額と控除期間が異なります。
（出典：国土交通省｜住宅ローン減税）
▶︎制度の詳細は、「【2026年】中古住宅のローン減税・リフォーム減税｜対象要件と2025年からの変更点を解説」をご覧ください。
補助金との併用も確認する
ローンを使ってリノベーションする際も、補助金の制度を利用できます。
2026年に実施されている主な制度は、以下の通りです。
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リノベーションに関連する補助事業
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ただし、上記はどれも省エネ（断熱）リノベーションが必須であるため、制度を利用する場合は、建築会社と事前に詳細をご確認ください。
▶︎制度の詳細は「【2026年】省エネリフォームの種類・費用と使える補助金や減税制度を解説」をご覧ください。
設計と資金計画を切り離さない
リノベーション計画において、設計とローンなどの資金計画を別々に検討する方も多いですが、この2つは決して切り離せません。
建物の現状を踏まえて必要な工事を優先的に実行するためには、建築会社と一緒に資金計画を検討することが重要です。
ローン相談を含める予算を検討する前に、建築会社に建物診断とプラン・見積もりの作成を依頼しましょう。
中古住宅探しから始める方は、そちらも併せてワンストップでサポートできる建築会社、既に古い住宅を所有している方は、築年数や状態に応じて建て替え（新築）も提案できる建築会社がおすすめです。
「予算内でどこまでリノベーションできるか知りたい」
「相続した実家を改修するか建て替えるか迷っている」
このようにお考えの方は、リノベーションも新築も手がける建築会社に相談すると、フラットな視点で、最適なアドバイスを受けられます。
『RENOVATION PRO』は、京都市洛北エリア（左京区・北区を中心としたエリア）で、耐震・省エネ・断熱リノベーションに加えて、新築（建て替え）を手がける建築会社です。
お客様担当のハウスコンシェルジュが、グループ会社の不動産部門による物件探しのサポートから、資金計画、将来的な査定・買取、売買仲介までサポートしますので、「無理なく返済できる予算で理想の住まいを手に入れたい」方は、お気軽にご相談ください。
【FAQ】リノベーションのローンに関する「よくある質問」
ここからは、住宅リノベーションのローンに関して、多くのお客様からいただくご質問を紹介します。
Q．頭金がなくてもリフォームローンは借りられる？
A．無担保のリフォームローンは頭金なしでも利用できる場合があります。
ただし、審査時に返済負担率は見られるため、できるだけ頭金を用意しておくことをおすすめします。
Q．リノベーションでフリーローンを使うデメリットは？
A．フリーローンはカードローンよりも金利は低いものの、10.0%を超えるプランが多いです。
そのため、リフォームローンや住宅ローンを活用する方が、利子の額を大幅に抑えられます。
Q．ローン審査でチェックされる項目は？金融機関はどこを見る？
A．ローン審査におけるチェック項目や重要視する点は金融機関によって異なりますが、多くの場合「借入時の年齢・完済時の年齢・返済負担額・健康状態」などを重点的に確認しています。
国土交通省の調査によると、以下の項目について審査対象としている金融機関が多い結果となりました。
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【主な審査項目】（）は審査における構成比
▶︎それぞれ審査に合格する基準は金融機関によって異なる （上記の審査項目は、構成比が80％を超えている項目のみをピックアップしており、その他の内容が審査結果に影響する可能性があります。） |
（出典：国土交通省｜民間住宅ローンの実態に関する調査｜令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書）
※返済負担率：年収に対する年間ローン返済総額の割合
Q．自宅以外のリノベーションで使えるローンはある？
A．親族の方が所有するご実家などはリフォームローンを、別荘や賃貸用投資物件ではセカンドハウスや賃貸住宅用ローンを利用できます。
ただし、リフォームローンの場合は、金融機関によってローン契約者が同居している（将来同居する）ことが条件になっているところもあるため、詳細をご確認ください。
別荘や二拠点生活用住宅の場合は、セカンドハウスローンがおすすめです。
賃貸用のアパートやマンションなどの収益物件をリノベーションする際には、アパートローンや賃貸住宅ローンをご活用ください。
住宅金融支援機構では、親族の方が所有する住宅のリノベーションで使える「グリーンリフォームローン」や、収益物件のリノベーションで使える「賃貸住宅リフォーム融資（住宅セーフティネット）」を取り扱っています。
（出典：住宅金融支援機構｜グリーンリフォームローン｜基本的な要件、住宅金融支援機構｜賃貸住宅リフォーム融資（住宅セーフティネット））
Q．古い家（築40年・50年）のリノベーションでもローン審査は通る？
A．古い家でも無担保型ローンであれば審査に通る可能性は十分あり、有担保型でも耐震改修によって既に新耐震基準の要件をクリアしていれば、担保能力があると判断される場合もあります。
ただし、耐震性能を証明するためには、建物診断を事前に受けて証明書類を作成しなくてはいけないことが多いため、余裕のあるスケジュールを立てましょう。
▶︎おすすめコラム：築50年戸建て住宅リノベーションの失敗例から学ぶ後悔しないための注意点と成功ポイント
Q．再建築不可物件はローンを使えないって本当？
A．建築基準法で定める接道義務を果たしていないなどの理由で再建築不可物件となっている住宅は、有担保型ローンの融資を受けられない場合が多いです。
ただし、無担保型ローンであれば融資を受けられる可能性があり、接道義務を満たしていない場合は、「43条但し書き道路※」として自治体に認定されると有担保型ローンを借りられる場合もあります。
※43条但し書申請：建築基準法第43条第2項第2号で定める救済措置で、再建築不可物件に対して、周囲への安全基準を満たしているなど、特定行政庁が許可した場合は、例外的に建て替えられる制度
▶︎再建築不可物件のリフォームについては「再建築不可物件のリフォーム｜2025年建築基準法改正以降のポイントとできる・できない工事を解説」を併せてご覧ください。
『RENOVATION PRO』のリノベーションは、以下の工事をパックで提案しております。
- 【屋根】ハイブリッド瓦葺替・通気垂木・遮熱・断熱施工
- 【外壁】外張り断熱施工（EPSボード30mm）+内断熱施工（現場発泡硬質ウレタンA種3 80mm）、防水改修・塗壁仕上
- 【内装仕上】壁：漆喰塗、天井：クロス貼、床：無垢パインフローリング
- 【窓】樹脂窓＋ペアガラス Low-e・アルゴンガス仕様
- 【玄関】断熱ドア仕様
- 【換気・空調】全館空調エアサイクルシステム（換気扇仕様）＋エアコン3台（基本）
- 【住宅設備の取替】システムキッチン、IHクッキングヒーター、バスルーム、トイレ、洗面化粧台、エコキュート（自然冷媒ヒートポンプ給湯機）、全室LED照明
- 【オール電化仕様】
上記仕様によって、リフォーム後の「断熱等級6以上」「UA値（外皮平均熱貫流率）0.46以下＝HEAT20のG2レベル」※が可能になりますので、断熱改修を含めたフルリノベーションをご検討中の方は、お気軽に弊社までご相談ください。
※施工エリアである京都市（6地域）の場合
▶︎RENOVATION PROへのお問い合わせ（オンライン相談）
まとめ
リノベーションで利用できるローンは「リフォームローン」と「住宅ローン」があります。
ただし、それぞれ金利や借入可能期間、借入上限額、融資要件が異なるため、工事内容に応じて適切なプランを選択しましょう。
重要な点は、リノベーションの設計と資金計画をセットで検討することです。
「リノベーションでどこまで変えられるか知りたい」「リノベーションするか建て替えるか迷っている」という方は、地元に詳しく物件探しからリノベーション、新築（建て替え）、資金計画まで手がける建築会社にご相談ください。
京都市で中古戸建てのリノベーションは三都の森にお任せください
三都の森（RENOVATION PRO）は、「京都市全域と宇治市、大山崎町、亀岡市、木津川市、京田辺市、久御山町、城陽市、精華町、長岡京市、向日市、八幡市、および、大阪府・滋賀県の一部」を施工エリアとして、戸建ての新築・改修を手がける会社です。
三都の森のリフォームは、見えるところだけではなく、見えないところにまで手を入れて、住まいの性能を最大限引き出すスケルトンリフォーム（リノベーション）です。
「低燃費・快適住宅・ローメンテ」というコンセプトに基づき、高い技術力を持って、お客様の住まいに合わせた最適なリノベーションを提案しておりますので、お気軽にご相談ください。