リノベーションで固定資産税はどう変わる?上がる・下がる・変わらないケースを徹底解説
不動産を持っていると、毎年「評価額」や「地価公示価格」に応じた固定資産税を納めなくてはいけません。
この固定資産税の納付額は、リノベーションによって変動する可能性があることをご存じでしょうか?
今回は、どんなリノベーションが固定資産税に影響するのか、税額が上がる、下がる、変わらないケースに分けて詳しく解説します。
ぜひ、リノベーションと税負担の関係を知り、よりスマートでご家族に合った家づくりを目指しましょう。
この記事のポイント
- ・リノベーションにより固定資産税の税額が上がるケースには、スケルトンリノベーションや増築、建物の用途変更が挙げられます。
- ・固定資産税額が下がるケースには、減税措置がとられる、省エネ化、バリアフリー化、耐震化リノベーションがあります。
- ・固定資産税額が変わらないリノベーションは、経年劣化の原状回復や間取り変更のない内装改修などです。
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固定資産税に影響するリノベーションのポイント
固定資産税は、土地や建物の固定資産に対する「固定資産税評価額」によって決まります。
一般的には、各市区町村が定める「評価額」に標準税率の1.4%をかけた金額が、固定資産税として徴収されます。
固定資産税=「固定資産税評価額」×標準税率1.4%
「固定資産税評価額」を調べる方法は以下の3つです。
- ・「納税通知書」: 毎年、市区町村から送付される。
- ・「固定資産課税台帳」: 不動産のある市区町村役場で閲覧可能。
- ・「固定資産税評価証明書」: 不動産のある市区町村役場で取得可能。
なお、建物の「固定資産税評価額」は、工事請負価格の約50~70%(再建築価格の約70%)が目安で、3年に1度の見直しにより、評価額は年々下がる傾向にあります。
「建築確認申請」が必要なリノベーション
建築物の新築、増築、改築、大規模な修繕をする場合には、建築基準法に基づく「建築確認申請」をして、自治体などの条例に適合する建物であるか、審査を受ける必要があります。
「建築確認申請」が必要な大規模なリノベーションは、建物の資産価値向上につながる工事であることから、固定資産税が上がる可能性も高まります。
「建築確認申請」が必要な規模や内容であるかどうかは、以下を参考にしてみましょう。
「大規模リノベーション」の定義
大規模リノベーションとは、建物の主要構造部(壁・柱・梁・屋根・床・階段)のうち1か所以上を大幅に変更、修繕することです。
具体的には、屋根や外壁の全面改修、壁や床の取り壊し後の再建築、基礎の補強などが含まれます。
大規模リノベーションの定義は、自治体によって判断が異なる場合があるため、事前に固定資産税の変動も視野に入れて、確認しておきましょう。
>関連コラム:スケルトンリフォームとは?メリット・デメリットや費用・中古一戸建ての実例を紹介
リノベーションで固定資産税が上がるケース
それでは、具体的にリノベーションで固定資産税が上がるケースを見てみましょう。
スケルトンリノベーション
柱や梁などの骨組みだけを残した全面的な改修・修繕をスケルトンリノベーションと言います。
建物の主要構造部にも手を加えて工事するため「建築確認申請」が必要です。
建物の主要構造部=壁・柱・梁・屋根・床・階段など
スケルトンリノベーションは、建物の耐久性や機能性、デザイン性を大幅に向上させるため、固定資産税が上がる可能性も高まります。
スケルトンリノベーションの際、一定の基準を満たした耐震化や省エネ化工事をした場合の減税措置については後ほど紹介します。
延べ床面積の拡大
延べ床面積を拡大する増築リノベーションも、固定資産税額が上がる可能性のある工事です。
固定資産税の評価額を決めるポイントの1つに、建物の床面積があり、住まいの延べ面積が広くなるほど評価額は高くなります。
例えば、既存の建物に新しい部屋を増設したり、屋根&壁付きバルコニーやガレージを新たに設けたりする場合は、固定資産税も増加します。
また、延べ床面積を広げる場合は、不動産登記の変更手続きも必要です。
建物の用途変更
リノベーションで建物の用途を変更する場合も、固定資産税に影響が出る可能性があります。
例えば、住宅をオフィスや店舗に改装・改修する場合、建物の評価基準が変わるため、固定資産税の評価額が見直されます。
というのも住宅用地の場合、土地にかかる固定資産税には以下のような軽減措置が適用されており、用途を変えることで、対象から外れる仕組みです。
・小規模住宅用地: 住宅一戸あたり200㎡までの部分に対して、課税標準額の1/6に軽減
・一般住宅用地: 小規模住宅用地以外の住宅用地に対して、課税標準額の1/3に軽減
また用途変更を伴うリノベーションの場合も、不動産登記の変更手続きが必要になります。
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リノベーションで固定資産税が下がるケース
次に、リノベーションにより固定資産税が下がるケースを見てみましょう。
これらは、固定資産税の「評価額」が下がる条件ではなく、国や地方自治体が提供する「リフォーム減税」などの制度により、税額を抑える方法であることを理解しておきましょう。
省エネ化リノベーション
省エネ化リノベーションの場合、「省エネ改修に係る固定資産税の減額措置」の利用で、改修工事が完了した翌年度分の住宅にかかる固定資産税が以下のように減額されます。
固定資産税額の1/3を減額(減額期間1年)
→長期優良住宅化リフォームの場合は、2/3を減額(減額期間:翌年1年間)
2014年4月1日以前に建築された住宅が対象で、2026年3月31日までのリフォーム・リノベーションに適用されます。
バリアフリー化リノベーション
築10年以上の住宅に対して、一定の要件を満たしたバリアフリー化改修をした場合、「バリアフリー改修に係る固定資産税の減額措置」が受けられます。
適用要件は、申請者個人が65歳以上である、要介護認定または要支援認定を受けている、障がいを持っている場合などです。
固定資産税額の1/3を減額(減額期間:翌年1年間)
バリアフリーリノベーションの減額措置も、2026年3月31日までの改修工事が対象です。
耐震化リノベーション
1982年1月1日以前に建築された住宅で、現行の耐震基準に適合する耐震化リノベーションをした場合、「耐震改修に係る固定資産税の減額措置」を受けられる可能性があります。
工事費が50万円(税込)を超えることや、店舗等併用家屋の場合、床面積の1/2以上が居住用であることなどが要件です。
固定資産税額の1/2を減額(減額期間:翌年1年間)
2026年3月31日までの耐震化リノベーションが対象です。
>関連コラム:中古住宅の住宅ローン控除とリフォーム減税|2024年の変更ポイントと注意点
固定資産税が変わらないリノベーションとは
最後に、「建築確認申請」の必要がなく、固定資産税が変わらないリノベーションについてもチェックしておきましょう。
建物の性能や機能、構造に大きな変更を加えないリノベーションなら、税負担の変動を気にせず計画しやすいかもしれませんね。
経年劣化の原状回復
経年劣化の原状回復は、固定資産税が変わらないリノベーションの1つです。
経年劣化による建物の損傷や老朽化を修復し、元の状態に戻すことを目的としたリノベーションで、外壁塗装や屋根の修理、床材の張り替えなどが含まれます。
建物の評価額に大きな影響を与えない工事ですが、外観や住まいの機能性を維持させるのに役立ちます。
間取り変更なしの内装改修
間取り変更なしの内装改修も、固定資産税額が変わらないリノベーションです。
壁紙の貼り替えやフローリングの交換、キッチンや浴室の設備交換などが該当します。
税負担を気にせず、内装改善したい場合におすすめのプランです。
耐震補強リノベーション
建物の主要構造部に影響しない、小規模な耐震補強リノベーションも「建築確認申請」が不要で、一般的に固定資産税額も変わらないプランです。
「建築確認申請」が不要なリノベーション
- ・建物の主要構造部(壁・柱・梁・屋根・床・階段など)の半分未満の範囲におさまる改修工事
- ・間仕切り壁や間柱の撤去、取り壊し後の再建築
固定資産税が変動しない耐震補強リノベーションで、税負担を抑えながら、住まいの耐震性や耐久性が守られます。
>関連コラム:築30年の一戸建てリフォームで何年住めるようになる?|建て替えとの比較も解説
まとめ|固定資産税を抑えたリノベーションのコツ
リノベーションの規模や内容によって固定資産税にどんな影響が出るのか、事前に把握しておくことは資金計画を立てる上でも大切です。
スケルトンリノベーションや大規模な間取り変更では、固定資産税が上がる可能性も高まりますが、省エネ化や耐震化に適用される減税措置も視野に入れておきましょう。
ぜひ、専門家のアドバイスも参考にしながら、リノベーションと固定資産税の関係を正しく理解し、納得のいくリノベーション計画を進めていきましょう。
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三都の森は、京都市全域と宇治市、大山崎町、亀岡市、木津川市、京田辺市、久御山町、城陽市、精華町、長岡京市、向日市、八幡市、及び大阪府・滋賀県の一部を施工エリアとして、一戸建てのフルリノベーションを手がける会社です。
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