リフォームローンで住宅ローン控除は受けられる？適用条件・対象工事・注意点を徹底解説
ご自宅のリノベーションを検討中の方で「リフォームローンでも住宅ローン控除は利用できるのか」と気になる方は多いのではないでしょうか。
結論からいうと、リフォームローンでも住宅ローン控除を受けられる場合があります。
ただし、新築住宅や中古住宅を購入する場合と対象条件や控除対象となる借入上限額、控除期間が異なるため、事前に詳細を押さえておくことが重要です。
また、ローンを使わない場合でも利用できるリノベーションにかかわる税制特例（税制優遇制度）もあります。
そこで本記事では、リフォームローンと住宅ローン控除の関係性から、利用できるケース・できないケースの例、その他の税制特例について、京都で住宅改修を手がける『RENOVATION PRO』がわかりやすく解説します。
リフォームローン・住宅ローン控除を利用する際のポイントやよくある失敗例、対象となるローンの種類など、多くの方が気になる「よくある質問」も紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
この記事でわかること
- 住宅購入を伴わず、リフォームローンを利用してリノベーションのみをする場合も、住宅ローン控除の制度を利用することはできます。
- 新築住宅や中古住宅を購入する場合とは異なり、リフォームローンの場合は「借入上限額2,000万円・最長10年間」の条件で控除を受けられる場合があります。
- 自宅をリノベーションする場合は、住宅ローン控除以外の税制特例を利用できる可能性があり、ローンの利用は要件に含まれません。
Contents
住宅ローン控除（減税）とは｜リフォームローンでも利用できるか、制度の概要と対象条件
住宅ローン控除（減税）とは、正式名称を「住宅借入金等特別控除」とし、個人がローンを利用して住宅取得もしくは中古住宅をリノベーションした場合に、一定期間、その年末時点のローン残高に応じた額を所得税から控除することができる制度です。
（出典：国税庁｜No.1211-1住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除））
令和8年度税制改正により、住宅ローン控除が令和12（2030）年度まで延長されることが決定しました。
（出典：国土交通省｜住宅ローン減税）
制度の概要
住宅ローン控除は、購入する住宅もしくはリノベーション後のの省エネ性能に応じて「最長13年・最高5,000万円」までを対象に0.7%分（上限額あり）が控除されます。
対象条件は以下の通りです。
※2028（令和10）年以降は、土砂災害など災害レッドゾーンに含まれる新築住宅は控除対象外 |
住宅ローン控除の制度は、新築住宅や中古住宅を購入せずリフォームローンを組んだ場合も利用できる場合がありますが、新築住宅・中古住宅・リノベーションでは、要件が異なるのでご注意ください。
| 【控除額】 |
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| 【控除期間】 |
新築住宅・買取再販（リノベーション済み）住宅
既存住宅（中古住宅）
増改築等（リノベーション）
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| 【控除対象借入上限額】 |
新築住宅・買取再販（リノベーション済み）住宅
既存住宅（中古住宅）
増改築等（リノベーション）
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（出典：国土交通省｜住宅ローン減税、国税庁｜マイホームを増改築等したとき）
リフォームローンで住宅ローン控除を利用できるケース（対象条件）
リフォームローンで住宅ローン控除を受ける場合の対象条件は、以下のとおりです。
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ただし、入居した年もしくはその年の2年前・3年後以内に譲渡所得の課税特例※を利用している場合は、住宅ローン控除を利用できないので注意が必要です。
※譲渡所得の課税特例：マイホームを売却した際の売却益に対する3,000万円控除など（出典：国税庁｜No.3223 譲渡所得の特別控除の種類）
これらの対象条件を踏まえると、リノベーション単体で住宅ローン控除を利用できるケース例は、以下のようになります。
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【住宅ローン控除を利用できるケース例】
※上記は、その他の対象条件を全て満たしている場合です。 |
▶︎リノベーションで住宅ローンを使える条件やリフォームローンと住宅ローンの違いは「リノベーションのローン完全ガイド｜リフォームローン・住宅ローンの違い、金利・審査を徹底解説」を併せてご覧ください。
リフォームローンで住宅ローン控除を利用できないケース
ローンの融資を受けてリノベーションしても、住宅ローン控除の対象外になる場合もあります。
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【住宅ローン控除を利用できないケース例】
※上記以外にも制度を利用できない場合がありますので、詳細は管轄の税務署や税理士などの専門家にご確認ください。 |
リフォームローンで住宅ローン控除を利用する方法｜手順と確定申告・年末調整の必要書類
リフォームローンで住宅ローン控除を利用したい方は、事前に手順と必要書類を押さえておきましょう。
手順
リノベーションの検討から建築会社との契約、工事、引き渡し、税申告までの流れは、以下の通りです。
| 手順 | 具体的な内容 |
| ①リフォーム内容の検討・資金計画 |
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| ②住宅ローン控除を利用できるか確認する |
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| ③建築会社との工事契約と金融機関とのローン契約を結ぶ |
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| ④リノベーションの着工 |
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| ⑤リノベーションの引き渡し |
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| ⑥引き渡し後、6ヶ月以内に入居する |
※固定資産税の減税制度を利用する場合は、工事完了後3ヶ月以内に自治体に申告する |
| ⑦確定申告する |
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（出典：国土交通省｜よくあるご質問（リフォーム促進税制、住宅ローン減税（増改築）、増改築等工事証明書、住宅耐震改修証明書）、国税庁｜税についての相談窓口、国税等｜年末調整で住宅借入金等特別控除の適用を受ける方へ）
住宅ローン控除を受ける際には、自営業の方・給与所得者の方を問わず、制度を利用する初年度は、すべての方が確定申告する必要があります。
ただし、給与所得者の方は2年目以降、勤務先に必要書類を提出すると、年末調整で控除の適用を受けることが可能です。
（出典：国税庁｜マイホームを増改築等したとき）
必要書類
リフォームローン（住宅購入なし）で住宅ローン控除の申告をする場合、初年度の確定申告と2年目以降の年末調整（給与所得者の場合）では、必要書類は異なります。
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【初年度】 確定申告時の必要書類 |
▶︎上記を管轄の税務署に提出する（調書方式に対応している金融機関から融資を受ける場合は、e-Taxでの電子申告も可能） |
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【2年目以降（給与所得者のみ）】 年末調整の必要書類 |
▶︎上記を給与の支払い者（＝勤務先）に提出する |
（出典：国税庁｜マイホームを増改築等したとき、国税庁｜年末調整で住宅借入金等特別控除の適用を受ける方へ、国税庁｜【所得税及び復興特別所得税の申告等】）
リフォームローンの住宅ローン控除額シミュレーション｜いくら控除されるのか
これからリフォームローンを組んでリノベーションする方にとって、どのくらい税控除を受けられるかは重要なポイントです。
そこで、ここでは借入金額500万円・1,000万円・2,000万円・3,000万円の場合で、控除額をシミュレーションします。
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（共通設定）
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※下記シミュレーションは目安です。詳細は金融機関などにご確認ください。
借入金額500万円の場合
| 年数 | 年末時点での借入残高 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1年目 | 4,938,853円 | 34,500円 |
| 2年目 | 4,751,704円 | 33,200円 |
| 3年目 | 4,558,865円 | 31,900円 |
| 4年目 | 4,360,160円 | 30,500円 |
| 5年目 | 4,155,409円 | 29,000円 |
| 6年目 | 3,944,432円 | 27,600円 |
| 7年目 | 3,727,038円 | 26,000円 |
| 8年目 | 3,503,032円 | 24,500円 |
| 9年目 | 3,272,213円 | 22,900円 |
| 10年目 | 3,034,373円 | 21,200円 |
| 10年間の合計 | 281,300円 | |
借入金額1,000万円の場合
| 年数 | 年末時点での借入残高 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1年目 | 9,877,704円 | 69,100円 |
| 2年目 | 9,503,402円 | 66,500円 |
| 3年目 | 9,117,717円 | 63,800円 |
| 4年目 | 8,720,299円 | 61,000円 |
| 5年目 | 8,310,792円 | 58,100円 |
| 6年目 | 7,888,832円 | 55,200円 |
| 7年目 | 7,454,037円 | 52,100円 |
| 8年目 | 7,006,019円 | 49,000円 |
| 9年目 | 6,544,374円 | 45,800円 |
| 10年目 | 6,068,686円 | 42,400円 |
| 10年間の合計 | 563,000円 | |
借入金額2,000万円の場合
| 年数 | 年末時点での借入残高 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1年目 | 19,755,407円 | 138,200円 |
| 2年目 | 19,006,797円 | 133,000円 |
| 3年目 | 18,235,417円 | 127,600円 |
| 4年目 | 17,440,575円 | 122,000円 |
| 5年目 | 16,621,558円 | 116,300円 |
| 6年目 | 15,777,629円 | 110,400円 |
| 7年目 | 14,908,031円 | 104,300円 |
| 8年目 | 14,011,984円 | 98,000円 |
| 9年目 | 13,088,683円 | 91,600円 |
| 10年目 | 12,137,298円 | 84,900円 |
| 10年間の合計 | 1,126,300円 | |
借入金額3,000万円の場合
| 年数 | 年末時点での借入残高 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1年目 | 29,633,109円 | 140,000円 |
| 2年目 | 28,510,192円 | 140,000円 |
| 3年目 | 27,353,119円 | 140,000円 |
| 4年目 | 26,160,852円 | 140,000円 |
| 5年目 | 24,932,322円 | 140,000円 |
| 6年目 | 23,666,426円 | 140,000円 |
| 7年目 | 22,362,026円 | 140,000円 |
| 8年目 | 21,017,953円 | 140,000円 |
| 9年目 | 19,632,996円 | 137,400円 |
| 10年目 | 18,205,916円 | 127,400円 |
| 10年間の合計 | 1,384,800円 | |
（増改築等の控除対象借入上限額が2,000万円のため、残高が2,000万円を超える年は2,000万円×0.7%＝14万円が控除額の上限となります。）
リノベーションで“住宅ローン控除以外”に利用できる税制優遇制度
ご自宅をリノベーションした際に利用できる税制特例は、住宅ローン控除だけではありません。
以下の制度を利用できる可能性がありますので、事前に対象条件などを確認しておきましょう。
【所得税】住宅特定改修特別税額控除・住宅耐震改修特別控除
「耐震改修・バリアフリー改修・省エネ（断熱）改修・多世帯同居対応改修・長期優良住宅化改修・子育て対応改修・耐久性向上改修」を実施すると、工事費用相当額の5〜10％※（対象工事費用の上限あり※）が所得税から1年のみ控除されます。
※控除割合と対象工事費用の上限は、工事内容によって異なる
▶︎長期優良住宅については「長期優良住宅リフォームとは｜認定は「いらない」「やめたほうがいい」は本当？メリット・デメリットと判断基準を徹底解説」をご覧ください。
こちらは、ローンの利用は不要で、全て自己資金の場合でも対象となる点が住宅ローン控除との大きな違いです。
ただし、それぞれで住宅の対象条件があり、工事内容も制限があるため、事前に国土交通省や国税庁のホームページで詳細をご確認ください。
（出典：国土交通省｜リフォーム促進税制（所得税・固定資産税）について、国税庁｜No.1222 耐震改修工事をした場合（住宅耐震改修特別控除）、国税庁｜No.1219 省エネ改修工事をした場合（住宅特定改修特別税額控除）、国税庁｜No.1220 バリアフリー改修工事をした場合（住宅特定改修特別税額控除）、国税庁｜No.1224 多世帯同居改修工事をした場合（住宅特定改修特別税額控除）、国税庁｜No.1227 耐久性向上改修工事をした場合（住宅特定改修特別税額控除））
【固定資産税】リフォーム促進税制
「耐震改修・バリアフリー改修・省エネ（断熱）改修・長期優良住宅化改修」を実施すると、翌年分の固定資産税額が2/3・1/2・1/3※いずれかの割合分、減額されます。
※減額割合は工事内容によって異なる
こちらも、ローンを利用しない場合でも利用できる制度です。
ただし、この制度を利用するためには、工事完了後3ヶ月以内に自治体に申告が必要になります。
また、工事内容によって、住宅の建築時期や居住者の年齢、最低工事金額などの条件が異なる点にはご注意ください。
（出典：国土交通省｜リフォーム促進税制（所得税・固定資産税）について）
▶︎関連コラム：【2026年】中古住宅のローン減税・リフォーム減税｜対象要件と2025年からの変更点を解説
リフォームローン・住宅ローン控除を利用する際のポイント｜資金計画のよくある失敗例と対策
リフォームローンで住宅ローン控除を利用する際には、以下の点に注意が必要です。
工事内容に合わせてローンを選ぶ
リフォームローンの中には、工事内容に応じて金利が引き下げられるものがあり、十分リサーチせずに契約すると、余計な利子を支払うことになる可能性があります。
例えば、住宅金融支援機構の「グリーンリフォームローン」は、省エネ（断熱）改修が対象の商品ですが、リノベーション後に基準以上の省エネ性がプラスされる場合は「グリーンリフォームローンS」の対象となり、通常よりも低金利で融資を受けられます。
また、「【フラット35】リノベ」は、断熱性や耐震性、バリアフリー性などの条件を満たすと、ローン契約から5年間は金利が0.5〜1.0%※引き下げられるプランです。
※工事の内容によって引き下げ率が異なる
（出典：住宅金融支援機構｜【フラット35】 リノベ 住宅の条件）、国土交通省｜長期優良住宅のページ｜認定制度概要パンフレット（増築・改築版））
そのほか、銀行などでも独自のプランを設けているところもありますので、断熱改修や省エネ設備（太陽光発電システム・高効率給湯器など）を導入する場合、必ず事前に金融機関にその旨を伝えましょう。
ローン契約前に税制特例の対象条件を確認する
ローンを契約する前に、必ず住宅ローン控除など税制特例の対象条件を確認しましょう。
1つでも条件を満たさないと制度を利用できず、数十万円から数百万円損をしてしまう恐れがあります。
対象になるかどうか不安な方は、物件情報やリノベーションの設計資料・見積書を持参して、税務署や税理士に事前相談すると確実です。
補助金の制度も確認する
リノベーションをする際には、住宅ローン控除などの税制特例に加えて、関連する補助金制度の詳細も確認しましょう。
税制特例と補助金は併用できる可能性があります。
2026年に実施されている主な制度は、以下の通りです。
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リノベーションに関連する補助事業
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※補助制度は年度ごとに名称・上限額が変わるため、最新情報は公式ページでご確認ください。
（出典：みらいエコ住宅2026事業リフォーム｜対象要件の詳細、先進的窓リノベ2026事業、ZEHリノベ｜公募情報）
ただし、上記はどれも省エネ（断熱）リノベーションが必須で、さらに申請期間が決まっており、予算がなくなると受付を終了する可能性があるため、建築会社と早めのスケジュールをご検討ください。
▶︎関連コラム：【2026年】省エネリフォームの種類・費用と使える補助金や減税制度を解説
リノベーションの資金計画とプラン検討は同時進行する
リノベーションの資金計画とプラン検討は同時進行することが重要です。
なぜなら、住宅ローン控除やリノベーション関連の税制特例、そして補助金は、全て対象条件に工事の金額や内容が関わるためです。
資金計画（ローン）とプランを別々に検討すると、各種制度の対象外になるリスクがあるため注意しましょう。
中古住宅探しから始める方は、物件探しから資金計画までワンストップで相談できる建築会社、古い住宅を所有する方は、築年数や状態に応じて建て替え（新築）も提案できる建築会社がおすすめです。
『RENOVATION PRO』は、京都市洛北エリア（左京区・北区を中心としたエリア）で、耐震・省エネ・断熱リノベーションに加えて、新築（建て替え）を手がける建築会社です。
お客様担当のハウスコンシェルジュが、グループ会社の不動産部門による物件探しのサポートから、資金計画、将来的な査定・買取、売買仲介までサポートしますので、「無理なく返済できる予算で理想の住まいを手に入れたい」方は、お気軽にご相談ください。
【FAQ】リフォームローン・住宅ローン控除に関する「よくある質問」
ここからは、リフォームローンと住宅ローン控除に関して、多くのお客様からいただくご質問を紹介します。
Q．「住宅ローン控除」と「住宅特定改修特別税額控除」は併用できる？
A．原則として、「住宅ローン控除」と「住宅特定改修特別税額控除（リノベーションに関わる所得税控除）」は、併用できません。
（出典：国税庁｜No.1211-4 増改築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除））
そのため、どちらの対象条件も満たしている場合は、ご自身でどちらの制度を利用するか選ばなくてはいけません。
住宅ローン控除はリノベーションの場合「最長10年間」所得税を減らせるのに対して、住宅特定改修特別税額控除は、工事を実施した年の分のみ所得税を減らせます。
どちらがより多く控除を受けられるか、事前にシミュレーションすることが重要です。
ただし、リノベーションに耐震改修が含まれる場合は、耐震改修に「住宅耐震改修特別控除」、その他の工事に「住宅ローン控除」を利用できる可能性があります。
また、所得税を対象とした住宅ローン控除と、地方税である固定資産税の減額（リフォーム促進税制）は、税金の種類が異なるため、併用することが可能です。
詳しくは、固定資産税を管理している自治体までご相談ください。
Q．無担保のリフォームローンやカードローン、フリーローンでも税制特例控除は受けられる？
A．返済期間10年以上の条件を満たせば、無担保のリフォームローンでも控除を受けられますが、カードローンやフリーローンは「住宅の建築や取得に必要な資金の長期貸付け」に該当しないため、原則は制度を利用できません。
国税庁では、住宅ローン控除の対象となる借入の目的や借入先を定義しているため、詳しくは公式ページをご覧ください。
（出典：国税庁｜No.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等）
Q．親所有の実家をリノベーションしても住宅ローン控除や住宅特定改修特別税額控除は利用できる？
A．原則として、所有者が異なる住宅をリノベーションしても、住宅ローン控除や住宅特定改修特別税額控除は利用できません。
あくまでも、対象住宅は「自己所有かつ自身の居住用」であることが対象条件に含まれるためです。
親世代が所有する実家を子世代が費用負担する場合は控除の対象外となるだけではなく、子から親への贈与に該当し、贈与税が発生する可能性もあります。
ただし、近い将来に家の所有者である親世帯との同居が決まっていると対象になる場合もあるため、気になる方は管轄の税務署などにご確認ください。
『RENOVATION PRO』のリノベーションは、以下の工事をパックで提案しております。
- 【屋根】ハイブリッド瓦葺替・通気垂木・遮熱・断熱施工
- 【外壁】外張り断熱施工（EPSボード30mm）+内断熱施工（現場発泡硬質ウレタンA種3 80mm）、防水改修・塗壁仕上
- 【内装仕上】壁：漆喰塗、天井：クロス貼、床：無垢パインフローリング
- 【窓】樹脂窓＋ペアガラス Low-e・アルゴンガス仕様
- 【玄関】断熱ドア仕様
- 【換気・空調】全館空調エアサイクルシステム（換気扇仕様）＋エアコン3台（基本）
- 【住宅設備の取替】システムキッチン、IHクッキングヒーター、バスルーム、トイレ、洗面化粧台、エコキュート（自然冷媒ヒートポンプ給湯機）、全室LED照明
- 【オール電化仕様】
上記仕様によって、リフォーム後の「断熱等級6以上」「UA値（外皮平均熱貫流率）0.46以下＝HEAT20のG2レベル」※が可能になりますので、断熱改修を含めたフルリノベーションをご検討中の方は、お気軽に弊社までご相談ください。
※施工エリアである京都市（6地域）の場合
▶︎RENOVATION PROへのお問い合わせ（オンライン相談）
まとめ
リフォームローンでも、住宅ローン控除の制度を利用することは可能です。
ただし、新築住宅や中古住宅を購入する場合とは対象要件や借入上限額、控除期間が異なるため、工事のプランニングやローン契約の前に制度の詳細を確認しましょう。
重要な点は、リノベーションのプランと資金計画を同時進行で検討することです。
「リノベーションでどこまで変えられるか知りたい」「リノベーションするか建て替えるか迷っている」という方は、地元に詳しく物件探しからリノベーション、新築（建て替え）、資金計画まで手がける建築会社にご相談ください。
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「低燃費・快適住宅・ローメンテ」というコンセプトに基づき、高い技術力を持って、お客様の住まいに合わせた最適なリノベーションを提案しておりますので、お気軽にご相談ください。