空き家リノベーションのメリット・デメリット｜気になる費用相場や補助金、節税対策も解説
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相続や贈与で受け継いだ実家が「空き家状態で困っている」方や、リーズナブルな価格で「趣ある古民家を購入予定」の方の中で、効率的で自由度の高いリノベーションが注目されています。
空き家や古民家のリノベーションでは、構造の骨組みだけを残して、耐震補強や断熱対策をはじめ、間取り変更もできるスケルトンリフォームも人気です。
今回は、空き家などを活用したリノベーションで得られるメリットや、事前に押さえておくべきデメリットと対策方法について解説していきます。
これからの暮らしに役立つ、補助金制度や節税対策のポイントなど、経済的な部分にも触れますので、ぜひ参考にしてみてください。
この記事のポイント
- ・空き家リノベーションでは、リーズナブルな価格での物件購入やリスクを抑えた効率的な改修による、理想的な家づくりが実現します。
- ・築年数や建物の状態によっては追加費用がかかるケースもあるため、事前調査や適切な対策が重要です。
- ・京都の補助金制度や国や自治体が推進する事業を利用することで、空き家リノベーションにかかる費用や将来支払う税金を効果的に抑えられます。
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空き家リノベーションの注目すべきメリット
空き家の放置による、老朽化した建物の倒壊や害虫・害獣の発生、治安悪化などのリスクが大きな社会問題となっています。
そこで、国は2023年の空家法の改正により「所有者不明の土地や建物などの不動産」を減らすことを目的に、2024年4月からの相続登記を義務化させました。
このような状況は「空き家リノベーション」が、家づくりの選択肢として、注目されるようになった1つの要因ではないでしょうか。
他にも、生前贈与によって空き家を取得した場合や、「空き家バンク」で気になる古民家を見つけた場合に、理想的な空き家活用を積極的に検討する方が多いようです。
それでは早速、空き家リノベーションのメリットから順に見ていきましょう。
リーズナブルな価格でマイホームが実現
中古物件を購入してリノベーションを検討する場合、購入価格と改修コストの総額が、大まかなマイホームの取得費用です。
そのため、建物の状態にもよりますが、比較的低価格で手に入る「空き屋」なら、新築や築浅物件で間取り変更を伴う大規模改修をするよりも、リーズナブルな価格で家づくりが実現します。
また、自治体によっては、空き家の活用や流通を促すための補助金制度を設けているところがあり、リノベーションを前提とした売却などにかかる費用の一部を補助している場合があります。
「空き家」リスクの回避につながる
放置された空き家は、老朽化による倒壊や衛生面での悪化、犯罪の温床となるリスクが高いのが大きな問題です。
もし「特定空家」に認定された場合、土地にかかる固定資産税の優遇措置も適用されなくなります。
このような状況を避けるためにも、空き家リノベーションでは、ご家族の安全を確保するための構造強化や、築年数が経った実家や古民家の資産価値を高めるための適切な設計や工事を行います。
そのため、相続や贈与により譲り受けた実家に住み継ぐ場合はもちろん、「空き家バンク」で見つけた風情ある古民家での暮らしに憧れている方にもおすすめです。
現在の面積のままリノベーションできる
築年数が古い可能性の高い空き家では、現行の建築基準法では違反となる建て方で建築されている場合があります。
例えば、敷地に接する道路幅を4m以上確保することを定めた「接道義務」に反している場合、建て替えでは現行の制度に従うためのセットバック＊が必要です。
しかし、リノベーションでは既存住宅の面積を保ったまま、間取りや内装・外装のリニューアルができ、住まいの縮小を避けられるのも魅力です。
＊「セットバック」：
4mの道路幅を確保するために、住宅の建築時に土地と前面道路の境界線を後退させること。
これにより建て替え前の住宅よりも建物面積が狭くなる可能性があります。
法律上の問題や疑問は、設計・建築の知識を持つ専門家から、実際のケースに合わせた詳しいアドバイスや適切なサポートを受けるのがおすすめです。
環境負荷を抑えた高性能な家づくり
空き家リノベーションは、建て替えや新築と比べて廃材の発生を抑えられるのもメリットです。
既存構造を再利用するため、環境に優しい家づくりを目指しながら、効率的にエネルギー消費の少ない高性能設備の導入や、耐震性・断熱性を高めるプランが採用できます。
思い出の詰まった実家やおしゃれな古民家を有効活用しながら、今の暮らしに合った間取り変更や内装デザインの一新が楽しめる、ご家族の想いに寄り添う自由で快適な家づくりです。
＞関連コラム：実家リフォームで知っておきたい贈与税の知識｜税金対策のポイントとリノベーション実例
空き家リノベーションのデメリットと対策
空き家リノベーションでは、改修コストや住まいの安全性に関わる注意ポイントも存在します。
効果的にメリットを得られよう、事前に必要な情報を集めて、適切な対策を講じましょう。
空き家の築年数や状態によってはコストがかかる
空き家の築年数や管理状態によっては、間取り変更や設備、内装デザインの更新に合わせて、大規模な修繕・修復を伴うリノベーションが必要な場合があります。
特に、建築基準法改正前の1981年5月31日以前に建てられた「旧耐震基準」の空き家では、現行基準の耐震性に合わせるための耐震補強工事が欠かせません。
建物の構造躯体のみを残して解体するスケルトンリフォームでは、目に見えない内部の問題も確認しやすいく、適切な耐震補強や断熱対策がしやすい一方、高額な予算が必要になります。
空き家リノベーションをご検討の際には、あらかじめ建物の状態をしっかりと調査し、築年数に合った改修・資金計画を見積っておきましょう。
想定外の追加費用に注意
築年数が経った空き家では、構造の老朽化による耐震性や断熱性の劣化、シロアリや雨漏りによる大きな被害が見つかる場合があります。
想定外の問題が見つかった場合、追加費用が発生し、予算オーバーにつながる可能性に注意が必要です。
特に空き家期間が長い場合、後から思わぬリスクが発覚しやすいため、専門家によるインスペクションで、問題箇所の特定やリノベーションにかかる費用の内訳などを明確にしておきましょう。
リノベーション向き物件でないケースがある
空き家の築年数や状態はもちろん、建物構造の違いによって、コストや仕上がり満足度に差が出る可能性にも注意が必要です。
木造住宅の場合、壁面で建物を支えるツーバイフォー工法では、構造的な理由で、間取り変更に制限が出やすい場合があります。
また、どんな工法であっても通し柱や筋交いの位置によっては、思い通りの空間がつくれないケースもあります。
一般的には、木造軸組工法の空き家の方が、自由度の高いリノベーションが実現しやすく、施工可能な会社も多いのが特徴です。
＞関連コラム：築30年の一戸建てリフォームで何年住めるようになる？｜建て替えとの比較も解説
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空き家リノベーションの費用相場
空き家リノベーションにかかる費用は、物件の築年数や状態はもちろん、リノベーションの内容や規模によって大きく異なります。
一般的には、空き家の構造である骨組み以外を解体して、内外装を改修するスケルトンリフォームでは、500～2,500万円が目安です。
築年数が浅い空き家や改修が必要な部分が限られている場合は、低予算・短期間でのリノベーションが可能なケースもあります。
事前に、空き家の状態や希望するリノベーション内容を明確にし、追加費用や予算オーバーに悩まされない、できるだけ正確な資金計画を立てておくことが大切です。
＞関連コラム：増築リノベーションに必要な「確認申請」と費用相場｜戸建て増築で知っておくべき注意ポイント
空き家リノベーションに利用できる補助金・減税制度
年々増える空き家に対して、国や自治体は、問題解決をはかるための支援や補助金制度を打ち出しています。
リノベーションに利用できる国の補助金制度には「住宅省エネ2024キャンペーン」やバリアフリー改修を目的にした交付金があります。
京都の空き家活用「補助金制度」
京都府では、移住者支援として補助金最大180万円の「空家改修等の支援」などがあります。
- ・「空家改修等の支援」
移住のために登録空家を購入・賃借した場合、住宅活用にかかる改修経費を補助
- ・「不動線取得税の軽減」
移住のために登録空家を購入する場合の不動産取得税を軽減
- ・「借入資金の金利負担の支援」
移住のための登録空家取得・改修にかかる資金を借り入れた場合の金利負担を支援
所得税や固定資産税の減税制度
持ち家をはじめ、空き家や古民家などのリノベーションに対しては、一定の要件を満たす改修工事で、所得税や固定資産税の減額措置が適用されます。
【「所得税」が控除されるリフォーム・リノベーション】
- ・耐震リフォーム
- ・省エネリフォーム
- ・バリアフリーリフォーム
- ・同居対応リフォーム
- ・長期優良住宅化リフォーム
【「固定資産税」が控除されるリフォーム・リノベーション】
- ・耐震リフォーム
- ・省エネリフォーム
- ・バリアフリーリフォーム
- ・長期優良住宅化リフォーム
これらの制度を活用することで、リノベーションに必要な費用負担を抑え、安全で満足な住宅性能、理想的な間取りや設備、内装デザインなどが実現しやすくなります。
減税制度を受けるためには、工事内容や申請手続きの正確さが求められるため、空き家リノベーションを依頼する会社に早めに希望を伝え、事前に相談しておくことが大切です。
＞関連コラム：2024年のリノベーション補助金・減税制度を分かりやすく解説｜対象リフォームの期限から申請手続きまで
まとめ｜空き家リノベーションで効率的に理想の暮らしを実現
空き家リノベーションは、トータルコストを抑えつつ理想的な住まいを実現する、効率的な家づくりの選択肢です。
築年数や建物の状態による、思わぬ追加費用や予算オーバーを避けるためにも、事前調査や計画的なプランニングを、信頼できるリノベーション会社と進めていきましょう。
ぜひ、愛着ある実家や憧れの古民家を有効活用して、ご家族らしいこだわりの暮らしをスマートに実現させましょう。
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京都市で中古一戸建てのリノベーションは三都の森にお任せください
三都の森は、京都市全域と宇治市、大山崎町、亀岡市、木津川市、京田辺市、久御山町、城陽市、精華町、長岡京市、向日市、八幡市、及び大阪府・滋賀県の一部を施工エリアとして、一戸建てのフルリノベーションを手がける会社です。
三都の森のリフォームは、見えるところだけではなく、見えないところにまで手を入れて、住まいの性能を最大限引き出すスケルトンリフォーム（リノベーション）です。
「低燃費・快適住宅・ローメンテ」というコンセプトに基づき、高い技術力を持って、お客様の住まいに合わせた最適なリフォーム・リノベーションを行います。
過去を繕うだけのリフォームではなく、「本当に価値ある」未来を作るリノベーションを追求・実現しています。
