【2026年速報】中古住宅のローン減税・リフォーム減税｜対象要件と2025年からの変更点を解説

2025年12月26日に「令和8年度税制改正の大綱」が閣議決定され、住宅ローン減税とリフォーム減税（リフォーム促進税制）の延長が正式に公表されました。

そこで、今回は京都市内で省エネ・快適・ローメンテ住宅の改修を手がける『リノベーションPRO』が、2026年以降も利用できる「中古住宅の購入とリフォームに係る減税制度」ついて詳しく解説します。

住宅ローン減税・リフォーム減税以外に利用できるお得な制度や、減税額のシミュレーションなど、多くの方が気になる点も紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

※本コラムの内容は、2025年12月26日に閣議決定された「令和8年度税制改正の大綱」に基づくものです。制度を利用する際には最新情報をご確認ください。

この記事のポイント

 

 

延長決定「住宅ローン減税（控除）」とは｜2025年から2026年の変更点

住宅ローン減税（正式名称：住宅借入金等特別控除）とは、個人が住宅ローンを利用してマイホームの購入・新築をした場合、毎年末のローン残高「0.7%分」をその年の所得税額から控除する税制特例です。

住宅ローン減税は、2025年度までの期限付きで実施されてきましたが、2025年12月26日閣議決定　の「令和8年度税制改正の大綱」には、2026年から5年間延長することが明記されました。

これまでと2026年以降に実施される制度の違いは、既存（中古）住宅への支援が拡充された点です。

⚫︎省エネ性能の高い既存（中古）住宅は、控除期間が「最長10年→最長13年」に拡充 ⚫︎省エネ性能の高い既存（中古）住宅は、対象借入限度額が「3,000万円→3,500万円」に拡充 ⚫︎既存（中古）住宅は、対象住宅の最低床面積が「50㎡以上→40㎡以上」に引き下げ※

※税申告者（ローン契約者）の年間合計所得金額が1,000万円超の場合と、子育て世帯への対象借入限度額上乗せ措置を利用する場合は「50㎡以上」

（参考：国土交通省｜住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！～既存住宅、コンパクトな住宅への支援が拡充されます～）

これら制度変更の背景には、2050年カーボンニュートラルを実現するための住宅省エネ化を促進し、さらに高騰する不動産の購入をサポートする目的があります。

住宅ローン減税における「省エネ性能の高い既存住宅」とは、以下の通りです。

種類	特徴
長期優良住宅	耐震性・省エネ性・更新容易性などの基準を満たした「長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた」公的に認定を受けている住宅
低炭素住宅	プランにCO2排出量を抑制するための対策が講じられた認定住宅
ZEH水準省エネ住宅	「断熱性能等級5以上」・「一次エネルギー消費量等級6以上」の性能基準を満たす認定住宅（太陽光発電の設置は任意）
省エネ基準適合住宅	「断熱等性能等級4以上」・「一次エネルギー消費量等級4以上」の性能基準を満たす認定住宅

 

購入する中古住宅が上記のいずれかに該当するか、もしくはそれ以外の住宅なのかによって、住宅ローン減税の条件が変わります。

 

中古住宅購入の住宅ローン減税（控除）｜適用借入額と対象要件

▶︎施工事例：京都市北区｜リノベーション｜N様邸

中古住宅の購入に伴い住宅ローン減税を利用する場合、以下の条件で所得税の減税を受けられます。

購入する中古住宅の省エネ性能	対象借入限度額 控除を受けられる最長期間
長期優良住宅 低炭素住宅	3,500万円（4,500万円） 最長13年間
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円（4,500万円） 最長13年間
省エネ基準適合住宅	2,000万円（3,000万円） 最長13年間
上記以外の住宅	2,000万円 最長10年間

※（）内は子育て世帯「19歳未満の子供がいる世帯もしくは夫婦どちらかが40歳未満の世帯」に該当する場合の金額

ただし、制度を利用するためには、借入額とローン返済期間が上記を超える必要があります。

そのほかの対象要件は以下の通りです。

⚫︎税申告者（ローン契約者）の年間合計所得が「2,000万円以下」であること ⚫︎対象住宅の延床面積が「40㎡以上」であること※

※税申告者（ローン契約者）の年間合計所得が1,000万円を超える場合や、子育て世帯の優遇措置を受ける場合は「延床面積50㎡以上」の住宅購入が対象

▶︎おすすめコラム：リノベーションは「やめとけ」は本当か｜デメリットと後悔・失敗しないための攻略ポイント

▶︎おすすめコラム：再建築不可物件のリフォーム｜2025年建築基準法改正以降のポイントとできる・できない工事を解説

 

▶︎リノベーションPROの中古住宅リノベーション

「リフォーム減税」も延長決定

2025年12月26日に閣議決定された「令和8年度税制改正の大綱」の中で、リフォーム減税（リフォーム促進税制）の延長も決定しました。

リフォーム促進税制とは、既存住宅で特定のリフォーム工事を行った場合、所得税と固定資産税がそれぞれ一部免除される制度です。

※制度の実施は決定しておりますが、詳細は未決定なので、下記内容は2025年までのものを参考にしております。

所得税の一部控除

対象のリフォーム工事を実施すると、工事限度額の範囲内で設定された標準費用の5〜10％相当額が所得税から控除されます。

工事内容	対象工事限度額 控除率 最大控除額（必須リフォーム＋その他のリフォーム）
耐震リフォーム	250万円 10% 62.5万円
バリアフリーリフォーム	200万円 10% 60万円
省エネ（断熱）リフォーム	250万円（350万円） 10% 62.5万円（67.5万円）
三世代同居リフォーム	250万円 10% 62.5万円
長期優良住宅化リフォーム	耐震＋省エネ＋耐久性向上：500万円（600万円） 耐震 or 省エネ＋耐久性向上：250万円（350万円） 10% 耐震＋省エネ＋耐久性向上：75万円（80万円） 耐震 or 省エネ＋耐久性向上：62.5万円（67.5万円）
子育て対応リフォーム	250万円 10% 62.5万円
上記リフォームのいずれか ＋ 同時契約で行うその他のリフォーム	1,000万から必須工事の対象工事限度額を引いた額 5%

※（）内は省エネリフォームを行い、併せて太陽光発電設備を導入する場合

固定資産税の減額

対象のリフォーム工事を実施すると、工事内容に応じて固定資産税から一定割合が1年間減額されます。

工事内容	減額割合
耐震リフォーム	1/2
バリアフリーリフォーム	1/3
省エネ（断熱）リフォーム	1/3
長期優良住宅化リフォーム	2/3

 

リフォーム促進税制（所得税・固定資産税）と、住宅ローン減税（所得税）は、リフォーム工事の組み合わせによって併用できる可能性があります。

（引用：国土交通省｜リフォーム促進税制（所得税・固定資産税）について）

「中古住宅の購入＋リフォーム」で使えるその他の制度

中古住宅の購入・リフォームで使える制度は、住宅ローン減税とリフォーム促進税制だけではありません。

居住用財産の買換え等に係る特例措置（所得税・個人住民税）

こちらは、マイホーム（居住用財産）を買い替えて譲渡益が発生した際に、その課税を将来その物件を処分する時まで先送りにできる制度で、2026年より2年間の延長が決定しました。

例えば、1,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却処分してから、新たなマイホームを7,000万円で購入した場合、通常は買い替えした年に4,000万円の譲渡益に対して課税されます。

しかし、この制度を利用すれば、マイホームを買い替えた年ではなく、新しいマイホームを将来譲渡（売却・相続など）をする時に前の譲渡益に対して課税を受けられるのです。

（引用：国税庁｜No.3355特定のマイホームを買い換えたときの特例）

 

譲渡益への課税がなくなる訳ではありませんが、マイホームを買い替えるときの納税額を遅らせられます。

住宅リフォームが対象の補助事業

2026年には、住宅の新築・リノベーション（リフォーム）を対象とした補助事業「みらいエコ住宅2026事業」が実施され、既存住宅の省エネ化リフォームに対して最大100万円が支給されます。

（参考：環境省｜断熱窓への改修促進等による住宅の省エネ・省CO2加速化支援事業（先進的窓リノベ2026事業）について）

▶︎くわしくは「【速報】2026年の住宅リフォームで使える補助金「みらいエコ住宅2026事業」とは？対象の住宅・工事と補助額を解説」をご覧ください。

 

住宅ローン減税・リフォーム減税に関する「よくあるQ&A」

『リノベーションPRO』では、京都市洛北エリアで古民家・町屋を含む中古住宅の物件探しサポート＋フルリフォームを数多く手がけた実績があります。

そこで、多くの方からいただく「住宅ローン減税・リフォーム減税」に関するご質問を紹介します。

Q.「住宅ローン減税・リフォーム促進税制の対象期間はいつまで？」

A.「2025年12月26日時点では、住宅ローン減税とリフォーム促進税制の延長期間が異なるのでご注意ください。」

制度の種類	減額割合
住宅ローン減税（所得税）	2026年から5年間
リフォーム促進税制（所得税）	2026年から3年間
リフォーム促進税制（固定資産税）	2026年から5年間

（参考：国土交通省｜住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！～既存住宅、コンパクトな住宅への支援が拡充されます～）

Q.「住宅ローン減税・リフォーム減税とふるさと納税は併用できる？」

A.「住宅ローン減税・リフォーム減税とふるさと納税は併用できます。」

住宅ローン減税・リフォーム促進税制※1は、所得税から優先的に控除され、控除しきれない分は住民税に充てられるのに対して、ふるさと納税はワンストップ特例制度※2を利用すると、住民税が減税されます。

※1：所得税の場合
※2：確定申告の不要な給与所得者等がふるさと納税を行う場合、確定申告を行わなくてもふるさと納税の寄附金控除を受けられる仕組み

Q.「住宅ローン減税のシミュレーションは？いくら税金が返ってくる？」

A.「税金の控除額は、ローンの借入金額と返済期間、購入する中古住宅の省エネグレードによって異なります。」

ちなみに、以下の条件でシミュレーションした場合は、10年間でトータル100万円ほどの控除を受けられます。

・借入額：2,000万円 ・返済期間：20年 ・金利：全期間固定（1.690％） ・返済方式：元利均等返済 ・購入する住宅種別：一般住宅

借入からの年数	年末残高	控除額目安 （年末残高の0.7%相当額）
1年目	¥19,152,256	¥134,000
2年目	¥18,290,074	¥128,000
3年目	¥17,413,207	¥121,800
4年目	¥16,521,405	¥115,600
5年目	¥15,614,416	¥109,300
6年目	¥14,691,979	¥102,800
7年目	¥13,753,830	¥96,200
8年目	¥12,799,702	¥89,500
9年目	¥11,829,326	¥82,800
10年目	¥10,842,422	¥75,800
控除額合計		¥1,055,800