京都市で民泊経営は「厳しい」って本当？規制強化と問題点、許可申請するポイント、補助金を解説

京都市を訪れる観光客の数は年々増加し、民泊施設の需要も高まっています。

しかし一方で、地域に住む住民からは民泊施設への苦情が絶えず、京都市では開業が「厳しい」独自条例も設けられています。

そこで、今回は京都市内で省エネ・快適・ローメンテ住宅の改修を手がける『リノベーションPRO』が、京都市の民泊施設に関する傾向（観光客数や施設数の推移）や、よくある苦情・トラブル事例、2026年から検討が始まった規制強化について詳しく解説します。

京都市で民泊施設の届出をする場合のポイントや、開業・建物改修にかかわる補助金や減税制度も紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

この記事のポイント

 

 

京都市の観光客は過去最高水準に｜その反面で空き家率上昇も

京都市内を訪れる海外からの観光客は2024年に1,000万人を超え、2025年に入ってもその勢いは止まらず、国内からも年間4,000万人以上の人が訪れます。

2025年には、京都市内の主要ホテルにおける客室稼働率は平均で約90%と高い水準を維持しました。

（参考：京都市｜令和6（2024）年 京都観光総合調査の結果）

そのおかげもあり、京都市内における経済波及効果は約2.1兆円にも上り、市政に与える影響は小さくありません。

しかしその一方で、京都市内の人口は2024年から2025年の1年間で1万人以上の方が転出などで減少しています。

人口減少に伴い、空き家も増えていて、最新情報では12.5%に達しました。（総住宅数842,300戸のうち、空き家数は105,300戸）

（参考：京都市｜令和5年 住宅・土地統計調査 「住宅及び世帯に関する基本集計」の概要）

その要因として様々な点が指摘されていますが、主に以下の点が影響しています。

・高齢化が深刻（市内の約3.5人に1人は高齢者で、高齢化率は28.5%） ・若者世帯の流出が多く、転入数を超えている（伏見区・左京区・西京区が顕著） ・京都市内の地価が上昇し、固定資産税などの負担が大きく、売却などをする（特に東山区は顕著） ・京町家は、段差が多く、フルリノベーションしないとバリアフリーにしづらい（高齢者が住みづらい）

（参考：京都市｜京都市統計ポータル｜京都市の高齢者人口、国土交通省｜地価・不動産鑑定｜標準地の単位面積当たりの価格等、京都市｜京都市統計ポータル｜人口動態・人口移動｜令和7（2025年）1〜12月）

京都市の中でも、清水寺や祇園、三十三間堂などの観光名所が多く、町屋も現存する「東山区」の空き家率が高く、16.4%（1,330戸）と全国平均13.8%を上回っています。

（参考：京都市｜令和5年 住宅・土地統計調査 「住宅及び世帯に関する基本集計」の概要）

（引用：京都市｜京都市のあらまし（行政区））

しかし、東山区に多い賃貸用・売却用や、二次的住宅（別荘等）の空き家が、近年民泊施設に転用されており、空き家率は前回の調査から−3.2％減少しているというデータもあり、今後の空き家対策として注目されています。

京都市の民泊施設推移

戸建て住宅やマンションを活用する「民泊施設」は、主に以下の2種類に分けられます。

・旅館業法の許可を受けた「簡易宿所」 ・住宅宿泊事業法※（通称：民泊新法）の届出を済ませた「住宅宿泊事業」

住宅宿泊事業法が施行された2018（平成30）年から京都市内で営業する民泊施設数の推移は以下の通りです。

※住宅宿泊事業法：通称で民泊新法と呼ばれ、民泊に関する一定のルールを定めた法律。制定以降、旅館業法ではない住宅宿泊事業が可能になる

（京都市｜宿泊施設数の推移（令和7年12月末日現在 速報値）のデータを基に弊社にて作成）

2020年に始まったコロナ禍により一時は簡易宿所・住宅宿泊事業施設のどちらも減少しましたが、2023年以降は急激に回復し、2025年には、コロナ禍前を越す数値にまで増えました。

京都市内における宿泊施設の稼働率が90%を超える中、これら民泊施設の存在は、多くの観光客を迎える上で大きな役割を果たしているのが実情です。

実際に、都道府県別の民泊施設宿泊日数を見ると、東京都が357,828日で最も多く、次いで北海道（42,171日）、京都府は全国第3位で33,052日にも上ります。

（参考：国土交通省｜住宅宿泊事業法の施行状況）

しかしその一方で、民泊施設が原因の住民トラブルや苦情が増えている点は否めません。

京都市の民泊が抱えるトラブル・問題点

京都市内では、民泊施設の宿泊者による苦情・トラブルが急増しています。

観光庁の調査によると、民泊施設で発生する主な苦情の内容は「騒音（10.7%）」「ゴミ出し（4.7%）」「タバコ（3.8%）」で、そのほかには、「宿泊者の徘徊」や「不適切な駐車・駐輪」が挙げられました。

これらの問題は、家主不在型の施設やマンションに多い傾向があります。

（参考：観光庁｜住宅宿泊事業の実態調査）

宿泊者による苦情・トラブルを減らすために、京都市は2018年に以下の独自ルールを設けました。

・住宅宿泊施設は年間180日の営業が許されているが、住居専用地域※では原則として「1月15日正午～3月16日正午（実質60日上限）のみしか営業できない ・使用人の駐在が義務ではない家主不在型の住宅宿泊施設においても、現地対応管理者※の駐在が原則必要（24時間365日、緊急時に徒歩10分程度で駆けつけられる800m以内に駐在すること）

※住居専用地域：都市計画法・建築基準法で定める「第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域」

※現地対応管理者：宿泊者からの緊急通報やクレームに、24時間365日体制で現地対応できるスタッフで、京都市の場合は宿泊施設から徒歩10分以内、移動距離800m以内に駐在することが原則

これら独自ルールにより、「京都市は民泊の開業・営業が“厳しい”」と言われてきました。

しかし、独自ルールによって、一時は民泊宿泊者によるトラブルは減少したものの、まだ夜間の騒音やゴミの散乱などのトラブルが相次いでいるのが実態です。

実際に、2025年の4〜12月で施設近隣の住民による警察への通報は264件にのぼり、2024年4月〜2025年3月までの数を上回りました。

そのため、京都市は2026年度中に民泊の規制強化を検討するとしています。

京都市が民泊規制強化を検討｜変更される可能性がある点

既に、全国の中でも厳しい民泊に関するルールを設ける京都市ですが、増え続ける民泊宿泊客によるトラブルを減らすために、有識者会議を発足して、2026年度中に条例改正案を市議会に提出する意向です。

具体的に、京都市では以下の取り組みを進めています。

・民泊施設の立地規制見直しを検討する（営業可能なエリアの制限など） ・2026年4月から、民泊事業者を監督・指導する「民泊対策に特化した専門チーム」を増員し、施設ごとに法令を遵守しているか抜き打ち調査を実施する（調査頻度を高める） ・住宅宿泊事業においては義務である2カ月に1回提出の事業報告書が未提出の場合、最大30日間の業務停止命令や最大5万円の過料を科す（改善しなければ廃業停止命令の可能性も）

 

これらの取り組みにより、地域コミュニティの持続可能性を高め、住民の生活環境を整えることを目的としています。

ただし、京都市が慢性的な宿泊施設不足を抱えている側面もあり、今後もルールを守った良い民泊施設が必要な点も事実です。

 

▶︎おすすめコラム：【京都市】2030年開始「空き家税」とは｜民泊による空き家対策のポイントとメリット・デメリットを解説

京都市で民泊施設の届出をする場合のポイント

京都市でこれから民泊開業の届出を出したいとお考えの方に、ぜひ押さえていただきたいポイントがあります。

個人で始める場合は「住宅宿泊事業」がおすすめ

民泊には、旅館業法に基づく「簡易宿所」と住宅宿泊事業法に基づく「住宅宿泊事業」の2種類がありますが、個人で所有している（これから購入する）戸建住宅やマンションを民泊施設として活用する場合は、「住宅宿泊事業」の方がおすすめです。

「住宅宿泊事業」は、年間に営業できる日数に上限はあるものの、建物や管理体制に関する基準が「簡易宿所」よりも緩いため、短期間かつ少ない初期コストで開業できます。

ちなみに、「住宅宿泊事業」は、家主居住型・家主不在型に分かれ、民泊施設の約65%が家主不在型です。

（参考：観光庁｜住宅宿泊事業の実態調査）

家主居住型	宿泊者が滞在している間に家主（届出者）が届出住宅にいるスタイル
家主不在型	住宅宿泊管理業者に委託し、宿泊者が滞在している間に家主（届出者）が不在となるスタイル

（参考：国土交通省｜住宅宿泊事業法FAQ集）

基本条件を押さえる

「簡易宿所」と「住宅宿泊事業」では、開業・運営に関するルールが異なるため、基本的な違いを押さえておきましょう。

比較項目	旅館業法に基づく施設 （簡易宿所営業）	住宅宿泊業法に基づく施設 （住宅宿泊事業）
営業可能日数	制限なし	年間180日まで （住居専用地域※では原則として、1月15日正午～3月16日正午）
立地制限	以下の用途地域では原則不可 ・住居専用地域 ・工業地域 ・工業専用地域	原則、制限なし （住居専用地域の営業日数制限を除く）
居住条件	原則、居住不可	居住要件として以下のいずれかへ該当する必要あり ・現に人が住んでいる住宅 ・入居者を募集している住宅 ・随時、所有者や賃借人、転借人の居住用となっている住宅 （管理規約等で禁止されている場合を除き、マンションなど集合住宅での営業も可能）
バリアフリー条例の適用	あり	なし
面積条件	［客室］ 延床面積33㎡以上 （定員10人未満では定員×3.3㎡以上） ［寝室（宿泊室）］ ベッド：3㎡以上/人 2段ベッド：2.25㎡以上/人 布団：2.5㎡以上/人	［客室］ 宿泊者が占有する面積が定員×3.3㎡以上 ［寝室（宿泊室）］ ベッド：3㎡以上/人 2段ベッド：2.25㎡以上/人 布団：2.5㎡以上/人
設備条件	・入浴設備、トイレ、洗面は必要 ・キッチンは不要 ・フロントは必要（京町家の場合は不要）	・入浴設備、トイレ、洗面は必要 ・キッチンは必要 ・フロントは不要
管理計画基準	・使用人の駐在が必要	・家主が不在の場合は、現地対応管理者※の駐在が原則必要
宿泊実績の報告義務	不要	必要（2か月ごとに宿泊日数、宿泊者数等を報告）

（参考：京都市｜京都市内において、いわゆる「民泊」の実施を検討されている方へ、京都市｜京都市バリアフリー条例による協議）

それぞれ、旅館業法・住宅宿泊業法への適合性に加えて、消防法のルールを守っているかや近隣住民への事前説明が実施されているか、施設に安全措置が備わっているかなど、多数の決まりがあるため、事前に詳細をご確認ください。

（参考：京都市｜住宅宿泊事業法の新規届出について）

初期費用・開業後の収支をシミュレーションする

民泊施設を開業する際、既存建物を利用する場合も初期費用がかかります。

観光庁の調査によると、民泊施設のうち、100万円未満の初期費用で開業できたケースはたった27.0%で、100万円〜300万円未満のコストを要したケースが29.0％あります。

京都市に多い古民家や町屋を活用する場合は、大掛かりな改修が必要で2,000万円以上かけるケースも珍しくありません。

（参考：観光庁｜住宅宿泊事業の実態調査）

初期費用をかけても短期間でそれを回収できるほど宿泊料を取れれば経営を良好に進められますが、住宅宿泊事業の場合は営業日が年間180日までと定められており、住宅地では実質年間60日までしか宿泊客を取れないのが原則です。

観光庁の調べでは、京都市を含む近畿地方の民泊施設における宿泊費は、10,000円未満/泊が84.9%と最も多く、グループで貸切可能な戸建て住宅や古民家・町屋は、宿泊単価30,000円以上の物件も多数あります。

（参考：観光庁｜住宅宿泊事業の実態調査）

そのため、まずは開業したい地域の民泊における宿泊費の相場をリサーチして、そこから年間どのくらいの収入が見込めるかを確認してから、初期費用の金額を設定することが重要です。

初期費用だけではなく、施設運営に必要な経費もチェックしましょう。

宿泊業法に基づく民泊施設には使用人の駐在が必須で、住宅宿泊事業の施設も近くに現地対応管理者を配置しなくてはいけません。

これら人件費に加えて、清掃費や設備の交換費用、家屋・土地にかかる固定資産税など、民泊には出費も多いため、十分ご注意ください。

ちなみに、観光庁の調査では、近畿地方における民泊施設の平均利益率は20.5%と、全国平均15.9%を大きく上回っています。

（参考：観光庁｜住宅宿泊事業の実態調査）

トラブル対策を徹底する

「簡易宿所」と「住宅宿泊事業」のどちらを開業する場合も、近隣住民への事前説明は義務付けられています。

そのため、多くの民泊施設では所有者に苦情がくるケースは少なく、全体の20％未満です。

（参考：観光庁｜住宅宿泊事業の実態調査）

ところが、京都市では年々民泊施設の宿泊者によるトラブルが多発しています。

この問題を回避するためには、義務付けられた近隣住民への事前説明に加えて、以下の工夫が必要です。

・騒音防止や適切なごみ出し、火気（タバコ・花火）の取扱いなど、施設利用に関するルールブックを作成し、宿泊客に直接説明するなど、十分周知する ・インバウンド対策として、ルールブックは主要言語で複数作成する（予約成立の段階で前もってPDFデータなどを送付しておく方法もおすすめ） ・近隣住民が何かに気がついたら、すぐにオーナー（現場対応管理者）に連絡でき、現地に駆けつけられる体制を整える ・インバウンド対策として、電話通訳サービスなどを調べておき、緊急時にすぐ利用できるようにする ・オーナーが町内の行事へ参加するなど、地域と良好な関係を築いておく

 

オーナー様の中には、将来的に民泊施設を居住用に変更してご自身が住むことを考えている方もいらっしゃいますが、宿泊者と周辺住民で頻繁にトラブルが起きると、後から住みにくくなるので十分ご注意ください。

京都市に詳しいリノベーション会社に相談する

京都市で民泊施設を始めたい方は、京都市内のエリアや法令に詳しいリノベーション会社に相談しましょう。

物件購入から始める方は、物件探しもサポートできる会社がおすすめです。

2025年に施行された改正建築基準法により、一般的な木造2階建て住宅の全面改修でも建築確認が必要になるケースが増えたため、申請手続きに詳しいかどうかもリノベーション会社選びの重要なポイントになります。

※2025年建築基準法改正によるリノベーションのルール変更については、「2025年建築基準法改正で「住宅リフォームが変わる」主な変更点・注意点をわかりやすく解説」をご覧ください。

京都ならではの強みを活かして古民家や町屋で民泊を始めたい方は、古い住宅の改修実績があるリノベーション会社かどうかも確認しましょう。

京都市・空き家の民泊活用で使える補助金・減税

2026年に中古住宅の改修や小規模事業者を支援する目的で、いくつかの補助金や減税制度が実施されています。

これから空き家を改修して民泊事業を始めたい方は、それぞれ事前に詳細をご確認ください。

【補助事業】 住宅省エネキャンペーン2026	みらいエコ住宅2026事業（省エネ住宅の新築・既存住宅の省エネリフォームが対象で、リフォームは最大100万円/戸が支給される） 先進的窓リノベ2026事業（既存住宅の窓・玄関ドア省エネリフォームが対象で、最大100万円/戸が支給される） 給湯省エネ2026事業（新築・既存問わず、ヒートポンプ給湯器（エコキュート等）、ハイブリッド給湯器、家庭用燃料電池（エネファーム等）の導入が対象で、10〜17万円/台が支給される） ▶︎所有者が住む住宅（もしくは賃貸住宅）のみが対象なので、家主居住型民泊施設で利用できる可能性あり
【補助事業】 事業再構築補助金	主に中小企業を対象に、新市場進出（新分野展開・業態転換）や、事業・業種転換などにかかった費用に対して支援を受けられる事業で、従業員数20人以下の場合は1,500〜4,000万円が支給される ▶︎建物費・機械装置・システム構築費、技術導入費、外注費・専門家経費、広告宣伝費・販売促進費、研修費、（一部、廃業費）が経費対象
【補助事業】 中小企業デジタル化・AI導入支援事業	中小企業・小規模事業者の方の労働生産性向上を目的とした ITツール（ソフトウェア、サービスなど）の導入が対象で、最高450万円（経費の1/2もしくは2/3相当分）が支給される ▶︎民泊事業の場合、オンライン予約システムや関連アプリ、会計・決済ソフトなどの導入にかかる費用が対象
【減税制度】 既存住宅のリフォームに係る特例措置（リフォーム減税）	所得税控除（耐震改修・バリアフリー改修・省エネ（断熱）改修・三世代同居改修・長期優良化改修・子育て対応改修を行なった場合、所得税額から最大80万円控除） 固定資産税減額（耐震改修・バリアフリー改修・省エネ（断熱）改修・長期優良化改修を行なった場合、翌年度の固定資産税額を最大1/3〜2/3減額） ▶︎申告者が住む住宅のみが対象なので、家主居住型民泊施設で利用できる可能性あり

（参考：国土交通省｜みらいエコ住宅2026事業について、事業再構築補助金、中小企業デジタル化・AI導入支援事業）

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