【2025年】京都市の中古物件価格とリノベーション費用の目安、補助金・減税制度を解説
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「京都で町屋や古民家を購入しておしゃれにリノベーションしたい」という方のために、京都市内のエリア別中古住宅価格とリノベーション費用について詳しく解説します。
リノベーション済み・未リノベーションそれぞれのメリット・デメリットや、お得な補助金・減税制度、そのほか、多くの方からいただくリノベーションに関するご質問も紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
この記事のポイント
- ・京都市内で中古物件を購入したい方は、マーケットの傾向や売り出される住宅の特徴、エリア別の価格相場をチェックしておくことが重要です。
- ・中古物件を購入する際には、リノベーションにいくらくらいかかるのか事前に知っておきましょう。
- ・京都市でリノベーションを前提に中古物件を購入したい方は、物件探しからリノベーションの設計施工まで相談できる会社を選びましょう。
Contents
【2025年】京都市内エリア別の中古物件（戸建住宅）市場傾向
戦前に建てられた住宅が数多く現存し、歴史を感じられる街として人気の高い「京都市」には、空き家が約11万戸（空き家率14.0%）あり、全国の政令市における平均空き家率を上回っています。
（参考：京都市｜京都市の空き家の現状について）
その原因は主に少子高齢化によって人口が減少している点にありますが、同時に京都府内や他府県からの転入者※は10万人を超えています。
※2023年10月2024年9月
（参考：京都市統計ポータル｜人口動態・人口移動）
そのため、京都市内の中古物件マーケットは活発で、1年間で3,000件以上※の戸建住宅が取引されました。
※2024年4月〜2025年3月
売買成約物件を区別に分けると、以下のようになります。
（データ参照元：国土交通省｜不動産情報ライブラリ（2024年第2四半期〜2025年第1四半期））
上のグラフを見ると、北区・左京区・右京区・伏見区・山城区の人気が高いことが分かります。
国土交通省の公表データを分析すると、中古物件が多く売り出されているエリアの住宅は、以下の特徴が見られます。
-
・2階建てが多く、平屋建ては土地面積が50坪以上と広めの物件が多い
-
・軽量鉄骨造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の戸建て住宅は少なく、木造が90%以上を占める
-
・戦前に建てられたものから2020年前後に建てられたものまで建築時期は幅広い
-
・建蔽率「40〜60％」、容積率「80〜200%」
（データ参照元：国土交通省｜不動産情報ライブラリ（2024年第2四半期〜2025年第1四半期））
では、多くの方が気になる中古物件の価格を見てみましょう。
| エリア | 平均取引総額 | 平均土地面積 | 平均坪単価 |
|---|---|---|---|
| 北区 | 3,977.4万円 | 123.8㎡ （37.5坪） |
106.1万円／坪 |
| 上京区 | 4,777.7万円 | 97.4㎡ （29.5坪） |
162.0万円／坪 |
| 左京区 | 3,838.1万円 | 120.2㎡ （36.4坪） |
105.4万円／坪 |
| 中京区 | 7,585.6万円 | 81.6㎡ （24.7坪） |
307.1万円／坪 |
| 東山区 | 6,321.9万円 | 88.6㎡ （26.8坪） |
235.9万円／坪 |
| 下京区 | 7,011.5万円 | 84.0㎡ （25.5坪） |
275.0万円／坪 |
| 南区 | 3,849.1万円 | 99.7㎡ （30.2坪） |
127.5万円／坪 |
| 右京区 | 2,821.6万円 | 88.5㎡ （26.8坪） |
105.3万円／坪 |
| 伏見区 | 2,564.8万円 | 91.8㎡ （27.8坪） |
92.3万円／坪 |
| 山科区 | 2,049.4万円 | 87.6㎡ （26.5坪） |
77.3万円／坪 |
| 西京区 | 2,980.2万円 | 109.4㎡ （33.2坪） |
90.0万円／坪 |
錦市場のある中京区や、京都駅のある下京区、清水寺がある東山区など、観光地として人気の高いエリアは、中古でも6,000万円を超える高額な物件が多いのが特徴です。
一方で、主要な観光地から少し離れたエリアでは2,000万円台から中古の戸建て住宅を購入できます。
中古住宅のリノベーションにかかる費用目安｜延床面積20・30・40坪の場合
中古物件の購入と切っても切り離せないのが「リノベーション」です。
京都府内で売買された中古戸建住宅の平均築年数は2023年の1年間で「30年」と築25年を超えているため、京都で中古物件を買う場合は何らかの改修工事が必要になります。
（参考：公益社団法人近畿圏不動産流通機構｜不動産市場動向について）
また、京都で特に人気な町屋や長屋は戦前に建てられたものも多く、築50年を超える物件は珍しくありません。
▶︎関連コラム：古民家リノベーション｜物件購入＆工事費用の相場と補助金・減税、物件選びのポイントを解説
このように、京都市内の中古物件は築年数が様々で、リノベーションにかかる費用の相場にも幅があるので注意が必要です。
| 延床面積 | フルリノベーション費用の目安 |
|---|---|
| 20坪 | 900〜2,500万円 |
| 30坪 | 1200〜2,800万円 |
| 40坪 | 1500〜3,100万円 |
※上記金額以外に、諸経費や消費税が発生します。
※上記金額はあくまでも平均値であり、物件の状況によっては超える場合があります。ご了承ください。
※フル（スケルトン）リノベーションには、間取り変更・設備機器交換・内装工事が含まれます。
ここで重要なポイントは、リノベーション会社によって振るリノベーションに含まれる工事内容や設備のグレードが異なる点です。
会社によってはフルリノベーションの費用に加えて以下のオプション費用がかかる場合もあります。
| 工事内容 | 費用目安 |
|---|---|
| オプション：耐震補強※ | 150〜200万円 |
| オプション：断熱改修※ | 150〜200万円 |
| オプション：配線・配管更新（隠蔽部） | 30〜100万円 |
| オプション：屋根リフォーム（葺き替え） | 1.5〜3万円／㎡ |
| オプション：外壁リフォーム（塗装・塗り壁） | 3,000〜5,000円／㎡ |
※上記金額以外に、諸経費や消費税が発生します。
※上記金額はあくまでも平均値であり、物件の状況によっては超える場合があります。ご了承ください。
リノベーションPROでは、以下のプランを標準仕様としたフルリノベーションパックを提案しております。
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・断熱性能向上（外壁+内断熱 ダブル断熱）
-
・遮熱性能向上（屋根）
-
・防水・外装仕上リフレッシュ
-
・自然素材内装仕上リフレッシュ
-
・住宅設備リフレッシュ
-
・オール電化（省エネ化）
「リノベーション済み・未リノベーション」中古物件のメリット・デメリット
京都市で中古物件を探していると「リノベーション済み物件」も目につくはずです。
リノベーション済みの物件と、リノベーションが済んでいない物件で迷っている方は、それぞれのメリット・デメリットを細かくチェックしましょう。
リノベーション済み中古物件
| メリット |
|
| デメリット |
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未リノベーション中古物件
| メリット |
|
| デメリット |
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「住まいにそれほどこだわりはない」「プロに全部任せたい」という方には“リノベーション済み物件”、「住み心地や間取り・デザインにとことんこだわりたい」方には“リノベーションしていない物件”がおすすめです。
住宅リノベーションで使える補助金｜国・京都府・京都市
中古物件を対象とした補助金は、国（政府）・都道府県・市区町村それぞれで実施されており、組み合わせによっては併用できます。
詳しくは自治体もしくはリノベーション会社にご確認ください。
| 事業 | 補助額 |
|---|---|
| 子育てグリーン住宅支援事業（リフォーム） |
上限40〜60万円／戸 ※断熱改修が必須 |
| 長期優良住宅化リフォーム推進事業 |
上限160万円／戸（工事費用1/3を補助） ※耐震・省エネ（断熱）改修が必須 |
| 既存住宅における断熱リフォーム支援事業（トータル断熱） |
上限120万円/戸 ※断熱改修が必須 |
| ひろがる京の木整備事業（住宅タイプ） |
木材使用量に応じて2〜2.5万円／㎥ ※京都府産木材の使用が必須 |
| 指定京町家改修補助金 |
上限100〜250万円（工事費用1/2を補助） ※外部・設備・内部改修が対象 |
| 京都安心すまい応援金（京都市子育て世帯既存住宅取得応援金） |
100〜200万円 ※未就学の子ども（妊娠中を含む）がいる世帯のみ対象 |
※申請方法や要件、申請期限は各公式ホームページをご覧ください。
住宅リノベーションで使える減税・税控除制度
ご自身が住むための中古住宅をリノベーションすると、工事内容によっては所得税の一部控除や固定資産税の減税を受けられます。
| 制度 | 減税・控除額 |
|---|---|
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毎年末のローン残高0.7%分が所得税から控除 ※借入上限額は2,000〜3,000万円 |
|
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標準工事費用相当額の10%分を工事完了年の所得税から控除 ※耐震リフォーム促進税制のみ、旧耐震基準（昭和56年5月31日以前の基準）によって建てられた住宅が対象 |
|
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改修完了翌年の固定資産税1/2が減額 ※耐震リフォーム促進税制のみ、昭和57年1月1日以前に建てられた住宅が対象 |
※申請方法や要件、申請期限は各公式ホームページをご確認ください。
※2025年8月時点では、全て2026年3月31日までにリノベーションが終了することが条件です。
ただし、それぞれの制度で対象要件（申告者の収入や年齢、お子様の有無など）がありますので、注意が必要です。
中古物件のリノベーションに関するQ&A
ここでは、多くのお客様からいただく中古物件のリノベーションに関するご質問にお答えします。
Q.「リノベーションを前提に中古物件を購入するなら築何年の家がいい？」
A.「中古物件は築20年を超えるとリーズナブルになるのでおすすめです。」
中古物件の価格は築年数が経つほど安くなるのが通常で、築21年以上の物件は新築や築浅物件と比べると2/3から1/2程度になります。
（データ参照元：公益社団法人近畿圏不動産流通機構｜2023年度年刊市況レポート）
そのため、リノベーションを前提に中古物件を買う場合は、ある程度価格が落ちた築21〜30年程度の物件をおすすめします。
築30年前後の物件は中古住宅市場で多く売り出されている点もポイントです。
ただし、京都市内には築50年を超える古民家が多く現存しており、これらを狙って移住を検討する方は珍しくありません。
古民家リノベーションは通常よりも工事費用が高くなりますが、その分、物件価格を抑えられます。
▶︎関連コラム：古民家リノベーション｜物件購入＆工事費用の相場と補助金・減税、物件選びのポイントを解説
Q.「平屋と2階建てでリノベーション費用は変わる？」
A.「室内のリノベーションは階数で費用に違いはありませんが、外装リノベーションの価格が変わります。」
平屋建ての住宅は2階建て住宅と比べて屋根の面積が広くなるため、仕様によってはリノベーションの費用に差が出ます。
Q.「中古物件のリノベーションにはどのくらいの期間がかかる？」
A.「プランニングから着工、完工まで3〜8カ月程度かかるのが通常です。」
同じサイズの住宅でも、間取りを全て変えるのか内装・設備だけやり変えるのかによって必要な期間は異なります。
補助金を利用する場合は期限内に工事を完了させて事務局に報告する必要があるものもあるので、スケジュールに余裕を持って進めましょう。
Q.「リノベーションに適した中古物件を選びたい場合はどこに相談すればいい？」
A.「中古物件探しからリノベーションの設計・施工まで併せて相談できるリノベーション会社がおすすめです。」
築年数が古い物件ほど、住宅性能が低く見えない部分が劣化している可能性が高く、予算内でマイホーム計画を実現させるためには、物件購入とリノベーション費用の両方を把握しておく必要があります。
そのため、「予算内でおさめたい」「理想の間取りやデザインを実現できる中古物件を買いたい」という方は、建築知識と不動産知識の両方を持つリノベーション会社にご相談ください。
まとめ
京都市内で中古物件を購入したい方は、マーケットの傾向や売り出される住宅の特徴、エリア別の価格相場をチェックしておくことが重要です。
併せて、購入後のリノベーションにいくらくらいかかるのか事前に知っておきましょう。
京都市でリノベーションを前提に中古物件を購入したい方は、地元密着で物件探しからリノベーションの設計施工まで数多くのサポート実績があるリノベーションPROにお任せください。
京都市で中古一戸建てのリノベーションは三都の森にお任せください
三都の森（リノベーションPRO）は、「京都市全域と宇治市、大山崎町、亀岡市、木津川市、京田辺市、久御山町、城陽市、精華町、長岡京市、向日市、八幡市、及び大阪府・滋賀県の一部を施工エリア」として、一戸建ての新築・改修を手がける会社です。
三都の森のリフォームは、見えるところだけではなく、見えないところにまで手を入れて、住まいの性能を最大限引き出すスケルトンリフォーム（リノベーション）です。
「低燃費・快適住宅・ローメンテ」というコンセプトに基づき、高い技術力を持って、お客様の住まいに合わせた最適なリフォーム・リノベーションを行います。
過去を繕うだけのリフォームではなく、「本当に価値ある」未来を作るリノベーションを追求・実現していますので、お気軽にご相談ください。
