【京都市】2030年開始「空き家税」とは｜民泊による空き家対策のポイントとメリット・デメリットを解説

京都市では、増え続ける空き家問題の対策として、2030（令和12）年から「空き家税（非居住住宅利用促進税）」の制度を開始します。

そこで増えているのが、空き家を民泊施設として活用する方法です。

今回は京都市内で省エネ・快適・ローメンテ住宅の改修を手がける『リノベーションPRO』が、「空き家税」の概要と、空き家を民泊活用するメリット・デメリット、関連する補助金・減税制度について詳しく解説します。

民泊を開業する際の注意点やポイントも紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

この記事のポイント

 

 

京都市の空き家数推移

京都市内では、1973年から2023年で空き家の数が5倍以上に増え、空き家率も上昇し、最新情報では12.5%に達しています。（総住宅数842,300戸のうち、空き家数は105,300戸）

（引用：京都市｜令和5年 住宅・土地統計調査 「住宅及び世帯に関する基本集計」の概要）

コロナ禍明けは京都を訪れるインバウンド観光客が増え、2018年に民泊新法（住宅宿泊事業法）が施行されてから、町屋や古民家を宿泊施設に転用する事例が増加したことにより空き家率は減少しているものの、全国平均空き家率13.8%（2023年調査）に迫る勢いです。

（参考：総務省｜報道資料｜令和5年住宅・土地統計調査　住宅数概数集計（速報集計）結果）

京都市の空き家率を行政区別に見ると、特に東山区の16.4%が高く、空き家数は1,330戸にものぼります。

（引用：京都市｜京都市のあらまし（行政区））

しかし、東山区は清水寺や祇園、三十三間堂などの観光名所が多いエリアで、町屋も多く残り、賃貸用・売却用や、二次的住宅（別荘等）の空き家が多いものの、近年は民泊施設に転用される物件が増え、空き家率は前回調査から−3.2ポイントと大幅に減少しているのも実情です。

（参考：京都市｜令和5年 住宅・土地統計調査 「住宅及び世帯に関する基本集計」の概要）

これから京都市で空き家が増える可能性も｜理由と問題点

京都市は全体的に空き家率が減少に転じているものの、今後再び使われない住宅が増えると予想されています。

その主な原因は以下の通りです。

・高齢化が深刻（市内の約3.5人に1人は高齢者で、高齢化率は28.5%） ・若者世帯の流出が多く、転入数を超えている（伏見区・左京区・西京区が顕著） ・京都に多く現存する京町家は、子が親から相続しないケースが多い（現代の生活スタイルと合っていない） ・京都市内の地価が上昇し、固定資産税などの負担が大きい（特に東山区は顕著） ・京町家の多くは、「うなぎの寝床」と呼ばれる間口が狭く奥に長い建物が多く、二世帯住宅に改修しにくい ・京町家は段差が多く、フルリノベーションしないとバリアフリーにしづらい（高齢者が住みづらい） ・建築基準法の改正※によって、フルリノベーションのハードルが上がった

（参考：京都市｜京都市統計ポータル｜京都市の高齢者人口、国土交通省｜地価・不動産鑑定｜標準地の単位面積当たりの価格等、京都市｜京都市統計ポータル｜人口動態・人口移動｜令和7（2025年）1〜12月）

※2025年建築基準法改正とリノベーションの関連性は「2025年建築基準法改正で「住宅リフォームが変わる」主な変更点・注意点をわかりやすく解説」をご覧ください。

特に高齢化は深刻で、京都市の人口ピラミッドを見ると、大学生の転入による影響で20歳から30歳までの人口はそこまで少なくないものの、72〜74歳・47〜50歳の人口が突出しており、18歳以下の人口が少ない状態です。

（参考：京都市｜京都市の推計人口及び人口動態）

高齢化などの要因で京都市に空き家が増えると、以下のような問題が起きると懸念されています。

・空き家が増えると、街の治安が悪くなり、活気がなくなってしまう ・このまま固定資産税が上がり続けると、所有し続けるのが大変になる ・古い住宅は維持メンテナンスに費用がかかり、「負動産」になる可能性がある ・京町家を放置すると、老朽化による倒壊の危険性や、ゴミの不法投棄などのリスクが高くなる

 

これらの問題を避けるために、京都市は空き家の活用を促進する目的で、2030年より「空き家税」の制度を開始します。

▶︎おすすめコラム：古民家リノベーション｜物件購入＆工事費用の相場と補助金・減税、物件選びのポイントを解説

 

京都市で2030年課税開始「空き家税」とは｜いくら固定資産税が増えるのか

京都市が2030（令和12）年から開始を予定している「空き家税（非居住住宅利活用促進税）」とは、対象住宅の所有者に特別固定資産税を課税する制度です。

※システム開発の影響で当初課税開始を予定していた2029（令和11）年から2030（令和12）年に1年延期が決定

京都市は、観光地として人気である上に、別荘やセカンドハウスが多く、さらに投資目的の不動産売買によって物件価格が高騰し始めていて、住みたい人への住宅供給が妨げられるだけではなく、防災・防犯・生活環境の面で問題が生じ、地域コミュニティの活気が低下すると懸念されています。

そのため、京都市では、非居住住宅利活用促進税によって人が住んでいない住宅の活用促進に加えて、税収により空き家活用の支援を行う計画です。

対象になる住宅（住宅所有者）

「空き家税（非居住住宅利活用促進税）」の課税対象は、非居住住宅※（人が住んでいない住宅）の所有者であり、住民票の情報や書面での確認、現地調査によって判定されます。

※非居住住宅は市街化区域内に所在するものに限る

ただし、以下のいずれかに当てはまる場合は、税負担が免除される可能性があります。

【税負担の免除対象となる可能性がある住宅】 ・老朽化などの理由で、人の居住やその他活用が困難な住宅 ・既に、宿泊施設や店舗など事業用として利用している住宅（もしくは、1年以内に事業用として使う住宅） ・所有者から市へ賃貸や売却を予定していることを申告している住宅（1年を経過しても契約に至らなかったものは課税対象） ・住民票がなく、住民登録されていない住宅でも、実際に人が住んでいる住宅（住民票が置かれていても、人が住んでいない住宅は課税対象） ・家屋の課税標準額（固定資産評価額）が20万円（導入当初5年間は100万円）未満の住宅 ・景観重要建造物やその他歴史的な価値を持つ建築物として認定されている住宅 ・震災や風水害、火災や、その他これらに類する災害・盗難により損失を受けた住宅 ・生活保護法の規定による生活扶助を受ける者が納税者である住宅 ・転勤や海外赴任により、一時的に人が住んでいない住宅（5年以内に限る） ・入院や介護施設などの入所によって、人が住んでいない住宅 ・DV被害による避難や親族の介護によって、人が住んでいない住宅 ・増築や改築、その他の改修工事をしていることによって、人が住んでいない住宅

（参考：京都市｜非居住住宅利活用促進税について＜令和12年度課税開始予定＞）

課税額

空き家税（非居住住宅利活用促進税）の課税額は、以下のように算定されます。

【家屋】	「固定資産税評価額」×「税率0.7%」
【土地】	「立地床面積割※」×「税率※」 ※立地床面積割：「敷地にかかる固定資産税評価額/㎡」×「延床面積」 ※税率： 立地床面積割込700万円未満＝0.15% 立地床面積割込700万円以上900万円未満＝0.3% 立地床面積割込900万円以上＝0.6%

（参考：京都市｜非居住住宅利活用促進税について＜令和12年度課税開始予定＞）

京都市の公表資料によると、空き家税の額は固定資産税額（土地＋家屋）の半額程度になる場合が多いとされていますが、家屋の構造・築年数や、立地条件によって税額は変動するので注意が必要です。

（参考：京都市｜非居住住宅利活用促進税について＜令和12年度課税開始予定＞｜【チラシ】あなたの空き家・別荘などに新たに税金がかかります）

空き家税がどのくらいになるか事前に知りたい方は、市から毎年送付される課税明細書に書かれている「評価床面積（家屋）」・「評価地積（土地）」「当該年度価格（評価額）合計（家屋・土地）」から概算を算出するか、市役所へお問い合わせください。

▶︎おすすめコラム：【2025年】京都市の中古物件価格とリノベーション費用の目安、補助金・減税制度を解説

京都市こそ「空き家対策としての民泊活用」がおすすめ｜開業ルールとメリット

京都市内を訪れる海外からの観光客は2024年に過去最高の1,088万人に達しました。

また、国内からも年間4000万人以上の人が訪れることから、京都市は国内でも民泊エリアとしてポテンシャルが高い地域です。

（参考：京都市｜令和6（2024）年 京都観光総合調査の結果）

そのため、近年は空き家を民泊施設として活用する事例が急増しています。

空き家を民泊施設に転用するメリットは以下の通りです。

住宅宿泊事業であれば開業しやすい

民泊は、戸建て住宅・マンションを活用した宿泊業を指し、開業するには以下のどちらかを選択しなくてはいけません。

①旅館業法の許可を受ける ②住宅宿泊事業法に基づく届出を行う

①の場合は、開業が許可制で手数料がかかるのに対して、②は施設の条件をクリアしていれば届出だけで誰でも開業できます。

また、住宅宿泊事業法に基づく施設は、京都市バリアフリー条例の適用対象外で、旅館業法で定める施設基準や管理基準が緩い点もポイントです。

比較項目	旅館業法に基づく施設 （簡易宿所営業）	住宅宿泊業法に基づく施設 （住宅宿泊事業）
営業可能日数	制限なし	年間180日まで （住居専用地域※では原則として、1月15日正午～3月16日正午）
立地制限	以下の用途地域では原則不可 ・住居専用地域 ・工業地域 ・工業専用地域	原則、制限なし （住居専用地域の営業日数制限を除く）
居住条件	原則、居住不可	居住要件として以下のいずれかへ該当する必要あり ・現に人が住んでいる住宅 ・入居者を募集している住宅 ・随時、所有者や賃借人、転借人の居住用となっている住宅 （管理規約等で禁止されている場合を除き、マンションなど集合住宅での営業も可能）
バリアフリー条例の適用	あり	なし
面積条件	［客室］ 延床面積33㎡以上 （定員10人未満では定員×3.3㎡以上） ［寝室（宿泊室）］ ベッド：3㎡以上/人 2段ベッド：2.25㎡以上/人 布団：2.5㎡以上/人	［客室］ 宿泊者が占有する面積が定員×3.3㎡以上 ［寝室（宿泊室）］ ベッド：3㎡以上/人 2段ベッド：2.25㎡以上/人 布団：2.5㎡以上/人
設備条件	・入浴設備、トイレ、洗面は必要 ・キッチンは不要 ・フロントは必要（京町家の場合は不要）	・入浴設備、トイレ、洗面は必要 ・キッチンは必要 ・フロントは不要
管理計画基準	・使用人の駐在が必要	・家主が不在の場合は、現地対応管理者※の駐在が原則必要
宿泊実績の報告義務	不要	必要（2か月ごとに宿泊日数、宿泊者数等を報告）

※住居専用地域：都市計画法・建築基準法で定める「第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域」

※現地対応管理者：宿泊者からの緊急通報やクレームに、24時間365日体制で現地対応できるスタッフで、京都市の場合は宿泊施設から徒歩で10以内、移動距離800m以内に駐在することが原則

（参考：京都市｜京都市内において、いわゆる「民泊」の実施を検討されている方へ、京都市｜京都市バリアフリー条例による協議）

このように、住宅宿泊事業は簡易宿所営業よりも開業のハードルが低いため、個人で運営するケースも少なくありません。

ただし、市に開業届を出す際には、消防法への適合や近隣住民への事前説明、施設の安全措置など多数のルールを守る必要があるため、十分ご注意ください。

（参考：京都市｜住宅宿泊事業法の新規届出について）

使わない住宅で収益を得られる

空き家を放置すると、建物の維持メンテナンスや固定資産税などの支出だけが出ていきますが、観光客が多い京都市においては民泊施設として活用すれば、収益を生み出します。

観光庁の調査によると、京都市を含む近畿地方の民泊施設における宿泊費は、10,000円未満/泊が84.9%、10,000円以上30,000円未満/泊が12.4%、30,000円以上/泊が2.1%で、戸建て住宅や古民家は宿泊単価30,000円以上の物件の比率が他の物件に比べて高いのが実情です。

（参考：観光庁｜住宅宿泊事業の実態調査）

そのため、古民家・町屋を所有していて「なかなか売却できない」「賃貸募集しても応募がない」とお困りの方は、一時的でも民泊施設としての活用をご検討ください。

仮に、住居専用地域の営業制限を受けず180日宿泊客を受け入れられれば、固定資産税や人件費などの経費を差し引いても、オーナーは300〜500万円の年収を得られる可能性もあります。

建物が劣化しにくい

人が長期間住まない家は、以下の理由によって劣化が早まる可能性があります。

・換気不足によって湿気がこもり、木材腐朽やシロアリ、カビなどの原因になるため ・人が出入りしないことで、害虫や害獣が繁殖しやすいため ・庭木が茂って、家の周りに湿気がこもりやすくなるため ・給排水管のメンテナンス不足により、破損を早期発見できないため

 

これらの原因により家が劣化すると、いざ人が住むときに大掛かりな改修が必要になったり、売却時の評価額が下がったりする可能性があります。

また、劣化が進んで「管理不全空家」や「特定空家」に認定されると、固定資産税の優遇措置が解除されて罰則が適用されたり、市が代執行により解体撤去する事例もあるので注意が必要です。

（参考：京都市｜著しい管理不全状態にある特定空家等に係る代執行の実施、政府広報オンライン｜空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化。トラブルになる前に対応を！）

▶︎おすすめコラム：空家等対策特別措置法の「管理不全空家」とは？所有者のデメリットとチェックポイント、解決策・活用方法を解説

 

空き家の民泊活用にはデメリット・注意点も

「空き家をそのままにしておくともったいない」と思い民泊利用を検討する方は多いですが、初めてみて思わぬ問題に直面する可能性があります。

初期費用がかかる

空き家を所有している方でも、民泊施設として活用するためには、初期費用がかかります。

観光庁の調べによると、民泊施設のうち、半数以上は初期費用として100万円〜300万円未満のコストがかかっており、古民家や町屋では5,000万円以上をかけている物件も10%以上存在するというデータが出ました。

（参考：観光庁｜住宅宿泊事業の実態調査）

住宅宿泊事業の場合は、営業が年間180日まで、住宅地では原則1月15日正午～3月16日正午（実質60日）と限られているため、初期費用をどのくらいの期間で回収できるか事前の収支シミュレーションが欠かせません。

ただし、家主居住型や一定の条件を満たした認定京町家事業である場合は、住宅地の営業期間制限を受けない可能性もありますので、事前に市役所などへご確認ください。

継続的な管理が必要

継続的に民泊施設を運営したい方は、維持管理などにかかるランニングコストも事前に計算しておきましょう。

宿泊業法に基づく民泊施設には使用人の駐在が必須で、住宅宿泊事業の施設も近くに現地対応管理者がいなくては営業が許可されません。

そのため、遠方に住んでいる方はもちろん、近くに住んでいる方もお仕事などでご自身の対応が難しければ、人を雇う必要があります。

また、建物や設備が汚れたり劣化したりすると集客力や宿泊料に影響するため、定期的なメンテナンス・リフォームを実施することが重要です。

小規模物件や家主居住型でも、消防設備の設置と定期点検は義務であり、それを怠ると営業停止命令を受けたり罰金が課せられる可能性もあるのでご注意ください。

苦情を受ける

民泊は、いくらオーナー様が気をつけていても、近隣住民の方から苦情を受けるリスクがあります。

そのため、一時的に民泊施設として活用し、その後将来的に誰かが住む場合は、ご近所関係がうまくいかない可能性があるので注意が必要です。

民泊施設の主な苦情内容は、騒音（10.7%）・ゴミ（4.7%）・タバコ（3.8％）で、そのほかには、宿泊者の徘徊や適切な駐車・駐輪が挙げられます。

ただし、家主居住型の施設は苦情の発生件数が少なく、家主不在型の場合でも「苦情を受けたことがある」と回答した方の割合は18.8%程度です。

（参考：観光庁｜住宅宿泊事業の実態調査）

苦情・トラブルの発生リスクを抑えるためには、以下の点を徹底する必要があります。

・騒音防止や適切なごみ出し、火気の取扱いなど、施設利用に関するルールを明確に定めて、多言語の資料を用意するなど、宿泊者へ十分に説明する ・計画段階から周辺住民の方への丁寧な説明会を実施し、気軽に質問や問い合わせできる環境を整える（近隣住民への事前説明は、市の条例で義務※） ・緊急時の連絡体制を整えて、地域の方に連絡先を事前に周知し、すぐに対応できるスタッフを配備する ・町内の行事への参加など、地域と良好な関係を築けるよう努める

※近隣住民への事前説明は、旅館業（簡易宿所営業）・住宅宿泊事業のどちらも義務

（参考：京都市｜京都市内において、いわゆる「民泊」の実施を検討されている方へ）

ニーズを踏まえたリノベーションが必要

いくら多くの観光客が訪れる京都市内でも、安定して宿泊客を獲得するためには、顧客ニーズを踏まえたリノベーションが必要です。

古民家や町屋は海外からの観光客をはじめとして人気ですが、そのままでは洋式の生活スタイルとは合わず、建物や設備の汚れ・故障につながります。

そのため、古民家や町屋、その他戸建て住宅を民泊施設として活用したい方は、建物の構造や関連法令に詳しく、多様なプランを提案できる建築会社に相談する方法がおすすめです。

▶︎おすすめコラム：空き家リノベーションのメリット・デメリットと費用・補助金｜空き家問題と活用事例も

2026年に京都市・空き家の民泊活用で使える補助金・減税

2026年には、中古住宅の改修や小規模事業者を支援する目的で、いくつかの補助金や減税制度が実施されます。

これから空き家を改修して民泊事業を始めたい方は、事前に詳細をご確認ください。

住宅省エネキャンペーン2026（みらいエコ住宅2026事業など）

「住宅省エネキャンペーン2026」は経済産業省・国土交通省・環境省の合同で実施する省エネ住宅を対象とする補助金で、既存住宅を対象に「みらいエコ住宅2026事業」「先進的窓リノベ2026事業」「給湯省エネ2026事業」が実施されます。

補助額と主な対象要件は以下の通りです。

事業	補助額・主な対象条件
みらいエコ住宅2026事業	最大40〜100万円/戸※ ・既存住宅のリフォームと新築のどちらも対象 ・開口部（窓、玄関ドア）と躯体（壁、床、天井等）の断熱工事もしくはエコ住宅設備の設置のリフォームが必須 ・登録事業者による登録製品を用いた工事が対象 ・必須工事に加えて、子育て対応改修、バリアフリー改修、空気清浄機能・換気機能付きエアコン設置工事等を実施すると、それも対象に ・家庭用蓄電池を併せて導入すると、別途、経費1/3相当分の補助金をもらえる可能性がある（DR※に対応したリソース導入拡大支援事業） ※改修前後それぞれの省エネ性能の組み合わせによって補助上限額が変わる ※DR：ディマンド・リスポンスの略称で、電力需給のバランスを調整するために家庭で蓄電して供給負荷を軽減するなどの仕組み
先進的窓リノベ2026事業	最大100万円/戸 ・既存住宅のリフォームのみが対象（新築は対象外） ・窓※の断熱リフォームが対象（内窓設置、ガラス交換、外窓交換） ・登録事業者による登録製品を用いた工事が対象 ※窓工事と同一契約の玄関ドア改修も補助対象の予定
給湯省エネ2026事業	10〜17万円/台※ ・既存住宅のリフォームと新築のどちらも対象 ・ヒートポンプ給湯器（エコキュート等）、ハイブリッド給湯器、家庭用燃料電池（エネファーム等）の導入が対象 ・登録事業者による登録製品を用いた工事が対象 ※導入する給湯器の種類によって補助額は変わる

こちらの制度は所有者が住む住宅（もしくは賃貸住宅）のみが対象なので、家主居住型民泊施設で利用できる可能性があります。

▶︎おすすめコラム：【速報】2026年住宅リフォームで使える補助金「みらいエコ住宅2026事業」｜対象の住宅・工事と補助額

事業再構築補助金

「事業再構築補助金」とは、主に中小企業を対象に、新市場進出（新分野展開・業態転換）や、事業・業種転換などにかかった費用に対して支援を受けられる事業です。

事業類型	中小企業の補助上限額・補助率
成長分野進出枠 （通常類型）	【補助上限額】 従業員数20人以下：1,500万円（2,000万円） 従業員数21～50人：3,000万円（4,000万円） 従業員数51～100人：4,000万円（5,000万円） 従業員数101人以上：6,000万円（7,000万円）   【補助率】 1/2（※2/3） ※（）内は、短期に大規模な賃上げを行う場合
成長分野進出枠 （GX進出類型）	【補助上限額】 従業員数20人以下：3,000万円（4,000万円） 従業員数21～50人：5,000万円（6,000万円）【従業員数51～100人】7,000万円（8,000万円） 従業員数101人以上：8,000万円（１億円）   【補助率】 1/2（※2/3） ※（）内は、短期に大規模な賃上げを行う場合

※上記は概略ですので、詳しくは建築会社等にお問い合わせください。

（参考：事業再構築補助金）

中小企業デジタル化・AI導入支援事業

「中小企業デジタル化・AI導入支援事業」は、中小企業・小規模事業者の方の労働生産性向上を目的とした補助金で、ITツール（ソフトウェア、サービスなど）の導入に対して支援を受けられます。

ただし、対象は中小企業の場合「旅館業」、小規模事業者の場合「宿泊業」のみなのでご注意ください。

民泊事業の場合、オンライン予約システムや関連アプリ、会計・決済ソフトなどの導入にかかる費用に対して、最高450万円（補助率1/2もしくは2/3）の補助金を受け取れます。

（参考：中小企業デジタル化・AI導入支援事業）

リフォーム減税

リフォーム減税（既存住宅のリフォームに係る特例措置）とは、既存（中古）住宅に特定の改修工事をすると、所得税と固定資産税がそれぞれ一部免除される制度です。

【所得税】 2026年から3年間の延長決定	耐震改修・バリアフリー改修・省エネ（断熱）改修・三世代同居改修・長期優良化改修・子育て対応改修を行なった場合、所得税額から最大80万円控除
【固定資産税】 2026年から5年間の延長決定	耐震改修・バリアフリー改修・省エネ（断熱）改修・長期優良化改修を行なった場合、翌年度の固定資産税額を最大1/3〜2/3減額 （耐震改修：1/2、バリアフリー・省エネ（断熱）改修：1/3、長期優良化改修：2/3）

こちらの制度は所有者が住む住宅のみが対象なので、家主居住型民泊施設で利用できる可能性があります。

▶︎おすすめコラム：【2026年速報】中古住宅のローン減税・リフォーム減税｜対象要件と2025年からの変更点を解説