リフォームで建築確認申請は必要？2025年法改正「4号特例」の変更、不要な場合、費用・期間の目安を解説
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2025年4月に建築基準法が改正されてから、2階建て住宅のリフォーム・リノベーションでも建築確認申請が必要なケースが増えました。
ただし、フルリノベーション・スケルトンリフォームでも、申請が不要なケースも少なくありません。
そこで今回は、京都市内で省エネ・快適・ローメンテ住宅のリフォームを手がける『リノベーションPRO』が、リフォームの建築確認申請について、2025年から変わった制度の基本知識と、申請が必要・不要な場合、判断に迷ったときのチェックポイントについて、わかりやすく解説します。
建築確認申請の費用・期間目安や、既存不適格建築のリフォームなど、多くの方からいただくご質問も紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
この記事のポイント
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⚫︎2025年4月の建築基準法改正以降、これまで建築確認が不要であった戸建て住宅リフォームでも、申請が必要になるケースが増えました。
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⚫︎戸建て住宅のフルリノベーション・スケルトンリフォームでも、建築確認申請が不要な場合があります。
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⚫︎既存住宅のリフォームや、中古住宅の購入＆フルリノベを検討中の方は、地元に詳しく物件探しからリノベーション、新築まで相談できる建築会社がおすすめです。
Contents
リフォームも建築確認申請が必要に｜2025年建築基準法改正の基本知識と4号建築物の変更
2025年4月に改正建築基準法が施行され、戸建て住宅のリフォームにおける建築確認申請のルールが大幅に変更されました。
これから戸建て住宅のリフォーム・リノベーションを計画する方に押さえていただきたいポイントは2点あります。
4号建築物の変更（4号特例の縮小）
2025年法改正以降は、従来の4号建築物が新2号建築物・新3号建築物に分かれ、「階数2階建て以上または延べ面積200㎡を超える」の住宅は、リフォームの場合でも建築確認申請が必要になるケースが増えます。
（引用：国土交通省｜4号特例が変わります）
改正前の建築基準法では、一般的な木造2階建て住宅は「4号建築物」に分類され、建築確認申請における審査省略制度の対象に含まれていましたが、2025年4月以降は、対象建築物の範囲が縮小されました。
審査省略制度とは、建築士が設計した場合に限り、建築確認申請の際に構造計算書や構造図などの審査を省略できる制度です。
木造2階建て住宅や平屋建てでも延べ面積が200㎡を超える住宅（＝新2号建築物）は、建築確認申請が必要な改修をする場合、申請の際に以下の書類提出が求められます。
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・建築確認申請図書 ・構造関係規定等の図書 ・省エネ関連の図書 |
省エネ基準適合義務化
2025年4月以降に建築確認申請が必要となるリフォームをする場合、審査の際に省エネ基準に適合しているかを審査されます。
省エネ基準とは、住宅の外皮性能と一次エネルギー消費性能の基準を指し、一定以上の断熱性と省エネ性を満たす必要があります。
| 外皮性能 |
外皮平均熱貫流率：UA値→地域区分ごとの基準あり 冷房期の平均日射熱取得率：ηAC値→地域区分ごとの基準あり |
| 一次エネルギー消費性能 | 設計一次エネルギー消費量／基準一次エネルギー消費量（BEI）≦1.0 |
（参考：国土交通省｜建築物省エネ法関係｜【建築物省エネ法】省エネ基準適合義務制度の解説）
ただし、リフォームの場合は「増築した部分」のみが省エネ基準適合義務の範囲であり、その他の改修部分は建築確認申請が必要な工事をしても、適合義務の対象にはなりません。
（参考：国土交通省｜木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について）
▶︎おすすめコラム：2025年建築基準法改正で「住宅リフォームが変わる」主な変更点・注意点をわかりやすく解説
戸建てリフォームで建築確認申請が「必要」な場合｜具体例
2025年4月に改正建築基準法が施行されて以降、国土交通省や自治体、指定確認検査機関には、「建築確認の申請が必要かどうか」の問い合わせが殺到しています。
一般の方だけではなく、住宅のプロでも、建築確認申請の要否についてまだ十分に理解が浸透していないのが現状です。
そこでここでは、リフォーム・リノベーションにおいて建築確認申請が必要になるケースを具体的に紹介します。
増築する場合
「増築工事」を伴うリフォーム・リノベーションは、建築確認申請が必要になる可能性があります。
増築する床面積や家が建つ地域によってルールが異なるため、事前確認が必須です。
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増築に伴い、大幅に間取り変更するなど、「大規模の修繕もしくは模様替え」に該当する場合は、増築面積にかかわらず、建築確認を申請しなくてはいけません。
大規模な修繕・模様替えに該当する場合
建築基準法では、大規模な修繕・大規模な模様替えを定義しており、それに該当する場合は建築確認申請が必要です。
| 大規模の修繕 |
「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕」 →経年劣化した建築物の部分を、既存の材料とほぼ同じ材料・形状・寸法を用いて原状回復させる工事 |
| 大規模の模様替え |
「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替え」 →既存の材料と異なる仕様・材料を用いて、性能向上などを目的として改造する工事 |
（参考：建築基準法第2条第14・15項）
ポイントは、「主要構造部の過半以上をやりかえるか」という点です。
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主要構造部：壁・柱・床・梁・屋根・階段（構造上重要でない部分を除く） ↓ 【大規模の修繕・模様替えに該当する可能性がある工事】
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（参考：国土交通省｜木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について）
つまり、主要構造部を変更するフルリノベーションなどでも、工事する範囲が過半を超えず小規模である場合は、建築確認申請は不要となります。
※詳細は、建築会社にご確認ください。
用途変更する場合
リフォーム・リノベーションの工事範囲が小規模でも、住宅の一部もしくは全ての用途を変更する場合も、建築確認申請が必要になります。
用途変更に伴い建築確認の申請が必要になるケースは以下のとおりです。
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（参考：国土交通省｜建築基準法改正により小規模な建築物の用途変更の手続きが不要となりました！）
一般的な戸建て住宅の1階一部を店舗などにリノベーションする場合は、建築確認申請が必要ない場合もありますので、店舗併用住宅などへの改修を検討中の方は、建築会社などにご相談ください。
戸建てリフォームで建築確認申請が「不要」な場合｜具体例
インターネットなどで建築確認申請について調べていて、「フルリノベーションは申請が必要」という情報を見かけた方もいらっしゃると思います。
しかし、フルリノベーション・スケルトンリフォームでも建築確認申請が不要なケースは少なくありません。
減築する場合
建物の一部を撤去して減築する場合、原則として、建築確認申請が不要です。
ただし、2階建て住宅の上階を全て撤去して平屋住宅にするなど、建築基準法で定める「大規模の修繕・模様替え」に該当する場合は、確認申請が必要になるためご注意ください。
準防火地域・防火地域内の減築工事も、建築確認申請が必要になる可能性が高いです。
内装・設備の更新工事のみの場合
内装仕上げ材のみのやりかえや、水回りなどの設備機器の交換工事は、建築確認申請が不要です。
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【建築確認申請が不要となる内装・設備の更新工事例】
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（参考：国土交通省｜木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について）
主要構造部における過半未満の改修
主要構造部に該当する壁・柱・床・梁・屋根・階段をやりかえたり交換したりする場合、その工事範囲が過半未満であれば、原則として建築確認申請は必要ありません。
ただし、工事箇所が過半に近づく場合は、自治体によって判断が分かれる可能性があるため、指定確認検査機関などへ事前相談することをおすすめします。
構造上重要ではない構造体の改修
主要構造部に該当する壁・柱・床・梁・屋根・階段のうち、建築物の構造上重要ではない部分を過半以上改修しても、建築確認申請は不要です。
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【壁・柱・床・梁・屋根・階段のうち、構造上重要ではない部分の例】
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（参考：建築基準法第2条第5項）
部分的な改修工事
屋根や外壁の単体工事や、既存をそのままにして上からカバーするリフォーム工事は、建築確認申請が不要となる可能性が高いため、2025年4月以降、このような提案事例が増えています。
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【部分的な改修で建築確認申請が不要な工事の例】
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（参考：国土交通省｜木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について）
2025年4月以降、戸建てリフォームで建築確認申請が必要になるケースが増えたのは事実ですが、詳細を確認すると申請不要の場合は珍しくありません。
「フルリノベーションしたいが、建築確認申請が必要となると迷う」という方は、申請実績が豊富な建築会社に相談しましょう。
「リノベーションPRO」は、新築・リノベーションどちらも手がけているため、確認申請の判断・対応実績が豊富です。
リフォームで確認申請が必要かどうかの判断フロー｜簡単チェックリスト
建築確認の申請が必要かどうかに迷った際には、「主要構造部の改修範囲」「増築・減築の有無」をまずは確認しましょう。
この2点を確認すると、建築確認申請の要否を大枠でとらえることが可能です。
ただし、敷地がどの地域に含まれているかや、プランの詳細によって、申請が必要か不要か異なる可能性があるため、詳細は必ず地元の制度に詳しい建築会社までご確認ください。
▶︎リノベーションの建築確認申請で迷った方は「リノベーションPRO」にお問い合わせください
建築確認申請にかかる費用・期間の目安
建築確認が必要となるリフォーム・リノベーションを検討中の方は、申請にかかる費用や期間の目安も押さえておきましょう。
費用の目安
建築確認申請が必要になる場合にかかる追加費用は、主に2種類に分けられます。
| 公的な手数料 |
審査作業や中間検査、完了検査にかかる費用 →合計で3〜10万円程度 |
| 建築会社・設計事務所に支払う費用 |
申請図書の作成や申請代行にかかる費用（戸建て住宅で、構造計算をせず壁量計算のみ行う場合） →合計で15〜30万円程度 |
つまり、建築確認が必要となるケースでは、リフォーム・リノベーションにかかる費用に加えて、20〜40万円ほど追加になるということです。
ただし、建築確認申請の費用は、以下の条件によって異なりますので、詳細な金額を知りたい方は、建築会社までご確認ください。
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【建築確認申請の費用に影響する要因】
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期間の目安
建築基準法改正に伴ってリフォーム・リノベーション事例の申請件数が増え、全国で改正前と比べると審査に要する日数が長期化しています。
国土交通省の調査によると、事前審査から確認済証までの平均処理期間は、法改正前の約3～7日程度から「約39日」と、1ヶ月以上も長引いているのが実情です。
2026年4月から建築確認のデジタル化（BIMによる図面審査※）が開始され、審査期間の短縮が期待されていますが、軌道に乗るまで申請側・審査側のどちらも混乱が生じる可能性があります。
※BIM（Building Information Modeling）とは、建物の設計データや仕様データなどの全容をシステム上で一括管理できるシステムで、建築確認の申請や審査の効率化をはかるために、2026年4月から段階的に導入される
（参考：国土交通省｜建築確認におけるBIM 図面審査ガイドライン（素案）などを公開しました。）
そのため、工事後の入居日が決まっている方は、早めにリフォーム計画を進めましょう。
リフォームの建築確認申請に関する「よくある質問」
ここでは、多くのお客様からいただくリフォームの建築確認に関するご質問を紹介します。
Q.建築確認申請が必要なリフォームはどんな会社に依頼するのが良い？
A.リフォーム会社の中には、これまで建築確認申請をしてこなかった会社も多いため、会社を選ぶ際には申請実績や関連知識の有無を確認しましょう。
新築とリノベーションの両方を手がける建築会社であれば、建築確認申請についても詳しいため、安心して任せられます。
Q.既存不適格住宅は建築確認申請が必要なリフォームをできない？
A.現行の建築基準法に適合していない「既存不適格住宅」でも、省エネや耐震を目的としたリフォームやリノベーションであれば、建築確認申請が必要な工事も認められます。
本来、既存不適格住宅は、現行の建築基準法に適合させることが原則ですが、2025年の法改正では「既存不適格の遡及緩和」が追加されました。
遡及（そきゅう）とは、建築物全体を現行基準に適合させることを指します。
今回追加されたルールでは、建築物の長寿命化や省エネ化に伴う増改築や大規模の修繕・大規模の様替え、用途変更を行う場合、防火規定や接道義務について、緩和措置が適用される可能性があります。
また、「建築物の構造上やむを得ない場合」に限り、建ぺい率や容積率の上限を超えても特例的に工事が許可される場合があるため、既存不適格住宅のリフォームをする際には、早めに自治体などへの確認が必要です。
Q.建築確認申請の際に、新築時の検査済証がない場合はどうすればいい？
A.改修前の状態が分かる新築時の検査済証がない場合は同等の内容を証明できる書類を作成しなくてはいけません。
既存住宅の改修に伴う建築確認申請には、新築時の状態がわかる資料の提出が必要ですが、1995年頃までは完了検査の実施率が30〜40%程度であったこともあり、そもそも発行されていない可能性があります。
そのため、検査済証が手元にない場合は、建築士や指定確認検査機関に現地調査を依頼し、「現況調査報告書」を作成してもらいましょう。
新築時に完了検査が行われて検査済証が確実に発行されている場合は、自治体に「台帳記載事項証明書」を発行してもらう方法もあります。
検査済証がないと、リフォームローンの審査が通らなかったり、中古物件として売却しにくくなったりするのでご注意ください。
Q.建築確認申請をしないと違反建築になる？罰則は？
A.建築確認申請をせずそのまま工事すると、法律違反となって、行政から是正指導を受けたり、建物使用を禁止されたりする可能性があります。
違法な工事をしていなかったとしても、確認を受けず工事すれば、違法建築とみなされて住宅の資産性を著しく下げる恐れもあるため、確認申請について正確な知識がある建築会社に必ずご相談ください。
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まとめ
2025年4月の建築基準法改正以降、戸建てリフォームで建築確認申請が必要なケースが増えました。
ただし、フルリノベーションやスケルトンリフォームの中には、建築確認が不要な場合も少なくありません。
「建築確認をしないで済む範囲でリフォームしたい」「リノベーションするか建て替えるか迷っている」「リノベーションでどこまで変えられるか知りたい」という方は、地元に詳しく物件探しからリノベーション、新築（建て替え）まで相談できる建築会社にご相談ください。
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