築50年戸建て住宅リノベーションの失敗例から学ぶ後悔しないための注意点と成功ポイント

「古民家や町屋のリノベーションに興味はあるが、失敗しないか心配」

「購入を検討している住宅が築50年近くて、リノベーションで住めるようになるか知りたい」

という方も多いはずです。

築50年近い住宅はリノベーションが必要になるケースがほとんどで、ブログやSNSを見ると「失敗した」と感じている方は少なくありません。

そこで今回は、京都市内で省エネ・快適・ローメンテ住宅の改修を手がける『リノベーションPRO』が、築50年の戸建住宅リノベーションでよくある失敗例とその原因、マイホーム計画を成功させるためのポイントについて詳しく解説します。

リノベーション費用の目安や使える補助金・減税特例、建て替えと迷った際のチェックポイントも紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

この記事のポイント

 

 

中古住宅市場で築50年の戸建て住宅はどのくらいあるのか

国土交通省の資料によると、日本に現存する既存住宅のうち、持ち家の戸建て住宅は約55.4万戸あり、そのうち築50年近く経つ1980年以前に建てられたものは約42万戸あるという調査結果が出ました。

（参考：国土交通省｜令和7年度住宅経済関連データ｜（7）築年代別の住宅ストック総数）

この数には現在もどなたかが居住している物件も含まれ、実際に中古市場に出回る可能性のある売却用空き家（戸建て住宅）のうち1980年以前に建てられた物件は、約56.4%※（約23.6万戸）と推定されます。

※「国土交通省｜令和6年空き家所有者実態調査結果」のデータを基に、弊社にて算出

市場に出回る中古住宅の絶対数は東京・神奈川・大阪・愛知などの大都市が多いですが、築年数の古いものに限ると、人口減少による相続人不足が進む地方の方が多い傾向が見られます。

築50年の戸建て住宅はリノベーションできるのか

築50年に近いの中古住宅でも、リノベーションすれば快適な住まいに変身する可能性は十分あります。

ただし、古い住宅ほど、性能面でいくつかの懸念点があります。

築50年近い住宅で注意すべき点は以下の通りです。

・旧耐震基準建物※のまま耐震改修されていない住宅は、地震被害を受けるリスクが高い ・当時は住宅において断熱性や気密性、省エネ性が重視されておらず、現在の基準と比べると著しくこれらの性能が低い ・木造住宅が大半で、経年劣化により構造躯体が劣化し、新築設計時に想定された耐力や強度を維持できていない可能性がある

※旧耐震基準建物：1981（昭和56）年5月末までに建築確認を受けた建物を指し、震度5程度の中規模地震で倒壊しないことを前提に構造設計されており、震度6強以上の大地震では倒壊・崩壊のリスクが高い

かなり劣化が進んでいても、建築基準法の規制によって建て替えできない「再建築不可」の物件は、リノベーションせざるを得ないケースもあります。

「再建築不可」に該当する中古住宅は、以下のいずれかに当てはまる物件です。

・接道義務を果たしていない（旗竿地などで接道距離が2m未満である場合など） ・接道しているが、前面道路の幅員が4m未満で、セットバック（道路中心線から建物や塀などが2m後退）していない ・新築当時は適法の建物だったが、その後の法改正で基準を満たさなくなってしまった（防火地域に関する規定など）

 

▶︎おすすめコラム：再建築不可物件のリフォーム｜2025年建築基準法改正以降のポイントとできる・できない工事を解説

築50年戸建て住宅リノベーションのよくある失敗例と原因

ブログやSNSを見ると、築年数の経った住宅を購入・リノベーションして「失敗した」「後悔した」と感じている方は少なくありません。

そこでここでは、よくある失敗例とその原因を紹介します。

「劣化補修や耐震改修などで費用が大幅に増えた」

最も多いのが、リノベーションのために内部を解体してみると、見えない部分に深刻な劣化が見つかったり、大掛かりな耐震改修が必要になったりして、当初の予算より大幅に工事費用が増えたという事例です。

建物の購入から始める場合、不動産会社に相談すると、建物の資産的価値や周辺環境ばかりに目が向き、建物の劣化状況などを十分確認できない可能性があります。

2020年に改正された民法によって、中古不動産売買でも売主には契約不適合責任が課せられ、買主は「契約解除」「損害賠償責任」など請求できるようになりましたが、古い住宅では契約内容に免責特約が設定される場合もあるので注意が必要です。

「断熱性能が低く、冬寒くて夏暑い」

日本の住宅設計において、断熱性能の概念が定着したのは1970年代に入ってからで、それまではあまり重要視されてきませんでした。

また、今では住宅選びの重要なチェックポイントである省エネ基準の制度ができたのは1980年※のことで、それ以前に建てられた住宅は断熱性能を客観的に評価する指標がありません。

※1980年に旧省エネ基準（断熱等性能等級2相当）が制定される

耐震性能は家の安全性を担保する基盤になるため、多くの方が真っ先にリノベーションを検討しますが、断熱性能は後回しにされがちで、いざ住み始めてから後悔する方もいらっしゃいます。

「思い通りに間取りを変更できない」

比較的間取り変更しやすい木造軸組構法の住宅でも、耐力壁※の配置や梁・柱の位置によっては、理想的な間取りにできない可能性があります。

※耐力壁：地震や強風など横からかかる水平荷重に抵抗できる構造上重要な壁を指し、間取りにバランスよく配置することによって負荷を分散し、被害を最小限に抑える

築50年の住宅で旧耐震基準のままの物件は、リノベーションで耐震壁を増やさなくてはいけない場合も珍しくありません。

そのため、「広々としたリビング」「ダイナミックな吹き抜け」などを実現できない可能性もあるのでご注意ください。

また、古い住宅は現代の新築住宅と比べて窓のサイズが小さいですが、大きな窓に変えたくても、耐震上の観点から難しい場合もあります。

「ローンが通らなかった」

物件購入とリノベーション費用をまとめて借りられる「リフォーム一体型ローン」の利用を検討していたものの、住宅が古くて審査が通らないケースもあります。

古い住宅は、以下の原因によって、万が一返済が滞った場合に金融機関が損失回収できないためです。

・物件の担保評価額が低い（＝希望額の融資を受けにくい） ・築年数が法定耐用年数（22年）を超える木造住宅は市場価値が低く、返済期間が短く設定される（＝希望返済期間の融資を受けにくい） ・旧耐震基準建物である（＝地震による倒壊リスクが高いと判断され、融資そのものを受けにくい）

 

ただし、立地が良い物件や、歴史的に価値がある物件、旧耐震基準建物でも改修済みで耐震基準適合証明書を取得済みの物件は、住宅ローンの審査が通る可能性もありますので、事前に金融機関にご相談ください。

 

築50年戸建て住宅リノベーションのメリット

築50年の戸建て住宅をリノベーションする際には、築浅中古住宅や新築住宅にはないメリットもあります。

周辺の住環境を確認してから購入できる

築年数の経つ住宅は、周辺の住環境が既に成熟し、治安や交通アクセスなどを確認してから購入できます。

平日と休日、朝・昼・夜と、ロケーションを変えて数回現地を訪れると、騒音や交通量などを事前に把握することが可能です。

立地条件の選択肢が増える

築年数が経つ中古住宅を視野に入れるほど、物件の選択肢が増え、立地のレパートリーも豊富になります。

また、広さや価格を多くの住宅で比較検討できる点もポイントです。

「駅前や買い物に便利なところに住みたい」というような具体的なイメージがある方は、新築や築浅物件に限定せず、広い視点で物件探しをしてみましょう。

物件価格が安い

新築や築浅の住宅と比較すると、築50年近い中古住宅は、かなり安値で取引される場合がほとんどです。

2024年に近畿圏で売買が成立した中古物件の平均価格を見ても、新築と中古の差は明らかです。

不動産の種類	平均成約価格
中古戸建住宅	「2,216万円」（平均築年数30.33年）
新築戸建住宅	「3,651万円」 →中古戸建住宅の約1.65倍

（参考：公益社団法人近畿圏不動産流通機構｜2024年度年刊市況レポート）

物件購入で費用を抑えられた分、リノベーションに予算を充てられるため、新築住宅と同等の費用でハイグレードなマイホームを手に入れられる可能性もあります。

税金が安い

住宅にかかる固定資産税と不動産取得税には、購入時の築年数に応じて経年減点補正率が掛けられます。

築27年※以上経つ木造住宅は、経年減点補正率＝0.20なので、家屋の固定資産税額が新築の20%に抑えられるということです。

※築27年以上の経年減価補正率は同様

（参考：法務省｜経年減価補正率表）

築50年の戸建てリノベーションを成功させるためのポイント

築50年の戸建て住宅リノベーションを成功させるためには、主に6つのポイントを押さえる必要があります。

購入前・工事契約前に建物状況調査（ホームインスペクション）を行う

物件購入や工事契約をする前に、必ず建物状況調査（ホームインスペクション）を行いましょう。

建物状況調査とは、国が認定する講習を修了した建築士が、建物の「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」について行う、目視・計測・非破壊による検査を指します。

（引用：国土交通省｜建物状況調査（インスペクション）活用の手引き）

2018年に施行された改正宅建業法により、中古住宅の売買において不動産会社が売主・買主の双方に建物状況調査の実施を斡旋・説明することが義務化されましたが、費用がかかるため省略されるケースもあるのが実態です。

しかし、中古住宅は古いほど劣化が進んでいる可能性が高いため、不動産情報や新築時の設計資料だけでは建物の状況を正しく把握できません。

そのため、築50年の中古住宅購入を検討している方は、調査の実施をご検討ください。

既に物件を所有している方も、建物の状態を知り、リノベーションの予算計画を正確に立てたい場合は、工務店などに建物診断を依頼しましょう。

耐震補強・断熱改修を前提に工事プランを立てる

戸建住宅でリノベーション計画を検討する際、耐震補強と断熱改修は優先順位が高い工事です。

内装や外装、間取り、設備をきれいにしても、耐震性が低いと安心して長く住み続けられません。

また、断熱性が低い住宅は、壁内や窓ガラスに結露が生じやすく、内装材にカビが発生するだけではなく、木造住宅の主要な構造部である柱や土台が腐朽したりシロアリ被害を受けたりするリスクがあります。

断熱改修は家の快適性向上の目的に加えて、家の寿命にもかかわるため、建築会社と相談して必要な工事をプランに含みましょう。

▶︎おすすめコラム：耐震補強リフォームで木造住宅の地震対策｜耐震改修の手順と種類、補助金制度の徹底ガイド

▶︎おすすめコラム：「断熱リフォームは効果なし」って本当？原因と後悔しないための対策

関連法令のルールをチェックする

2025年に建築基準法が改正され、住宅リノベーションに関するいくつかのルールが変更されました。

改正前	改正後
木造の2階建て・平屋住宅は、建築確認における審査省略制度の対象	木造の2階建て・床面積200㎡超の平屋住宅は、建築確認における審査省略制度の対象外 （構造や省エネに関する資料の提出が必要）
屋根の断熱改修や屋上への再エネ設備設置を行う場合、建築物の高さ制限に抵触すると工事できない	住宅地では、高さ制限について、構造上やむを得ない場合は、特例で許可される可能性がある （高断熱屋根材への交換や、太陽光発電設備の設置をできる可能性が高まる）
外壁の断熱改修や日射遮蔽のための庇設置を行う場合、床面積や建築面積の増加により、容積率・建蔽率の制限に抵触すると工事できない	屋外に面する部分の工事によって、容積率・建蔽率の制限を超えても、構造上やむを得ない場合は、特例で許可される可能性がある （外壁の外断熱改修などをできる可能性が高まる）
既存不適格建築物※は、リノベーションする場合、原則として建築物全体を現行基準に適合させなくてはいけない（遡及適用※）	建物の長寿命化・省エネ化を目的としたリノベーションの場合、遡及適用の対象外になる可能性がある （控除期間を縮小できる可能性が高まる）

※既存不適格建築物：新築時には適法であったが、その後の法改正により、現行基準に適合しなくなった建物
※遡及（そきゅう）適用：法律などのルールに対して、過去に遡り適用させること

（参考：国土交通省｜改正建築基準法について）

改正内容には、戸建て住宅のリノベーションに対して、規制が厳しくなった点と緩和される点があります。

そのため、大規模なリノベーションを検討している方は、法令に関する最新情報に詳しい建築会社に相談しましょう。

物件探しも相談できる建築会社を選ぶ

中古住宅の購入から始める方は、物件探しの段階から相談できる建築会社がおすすめです。

不動産仲介業者は建物の資産性や売買取引に関する知識は豊富でも、建物の構造や改修方法まで詳しいとは限りません。

しかし、予算計画を立てる際には建物の現状を把握することが重要ですし、どこまでどのように改修できるかによって購入すべき物件は異なります。

そのため、「予算内で理想のマイホームを手に入れたい」という方は、物件を購入する前からリノベーション計画を並行して進められる建築会社を選びましょう。

古い住宅のリノベーション実績が豊富な会社に依頼する

築50年の住宅をリノベーションする場合は、古民家や町屋など古い住宅の改修実績が豊富な建築会社に相談しましょう。

住宅の構造や仕様は年々変化しており、築20年と築50年オーバーの物件では、状態が大きく異なる可能性が高いためです。

古い住宅の改修実績が豊富な建築会社は、古い住宅の良さも深く理解し、その魅力を活かす設計デザインを実現できます。

地域の条例に詳しい会社に依頼する

住宅リノベーションにおいて、建築基準法や都市計画法など国の法律に加えて、自治体ごとに定める条例もチェックが必要です。

例えば、町屋が建ち並ぶ京都市では、「京の景観ガイドライン」が制定されており、建物の屋根や軒・庇、外壁などに使用できる色が制限されます。

（参考：京都市｜京の景観ガイドライン）

また、登録文化財に指定されている住宅は、改修のルールや工事可能範囲が決められていて、思い通りにはリノベーションできません。

（参考：文化庁｜登録有形文化財（建造物）の手引）

そのため、外装も改修する戸建て住宅のリノベーションは、地域のルールに詳しい地元の建築会社に依頼することをおすすめします。

築50年の戸建てリノベーションに関する「よくある質問」

ここでは、築50年の戸建てリノベーションに関して、多くの方からいただくご質問を紹介します。

Q.築50年の戸建て住宅はあと何年住める？

A.リノベーションの内容によっては、築100年以上まで住み続けられる可能性は十分あります。

ただし、その際には以下の工事が必要になります。

・劣化対策（定期点検を容易にする）：床下や小屋裏に点検口をつけ、そこから見えない部分を点検や修繕できるようにする ・高い耐震性能を実現する改修 ・高い断熱性能を実現する改修 ・計画的に建物を点検・修繕するための「長期修繕計画」の作成

 

これらは、長期優良住宅の認定条件にも含まれる工事で、全てを行うと現存期間が築100年を超える可能性があります。

（参考：国土交通省｜期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新）

Q.築50年以上の住宅は、リノベーションと建て替えのどちらがいい？

A.住宅において重視するポイントによって、最適な選択は異なります。

古い住宅のリノベーションは、工事範囲が広くなるため、安価な新築住宅と比べると費用面で必ずしも有利になるとは限りません。

また、間取りはゼロから設計する建て替えの方が自由度が高いのも事実です。

しかし一方で、古い住宅ならではの魅力や趣は、新築住宅で表現できません。

そのため、築50年の古い住宅をリノベーションするか建て替えするかで迷った際には、リノベーションと新築の両方を手がける建築会社に相談する方法がおすすめです。

※リノベーション・建て替え（新築）それぞれのメリットとデメリットは、下記のコラムで詳しく紹介していますので、ぜひ併せてご覧ください。

▶︎関連コラム：「リノベーションはやめたほうがいい」と言われる理由や新築との違い、後悔＆失敗しないための対策

▶︎おすすめコラム：「築40年の家」はリフォームか建て替えか｜費用相場は？何年住める？気になる疑問を解説

Q.築50年の戸建て住宅や古民家のリノベーション費用はどのくらいが目安？

A.一般的な木造戸建て住宅（2階建て）で築50年の場合、リノベーションにかかる費用は「1,500〜3,000万円」が相場です。

ただし、古い住宅ほどリノベーション費用は「これまでのメンテナンス状況（改修履歴）」によって大きく変動します。

ご予算を検討中の方は、こちらのリノベーション坪単価をご参考にしてください。

工事内容	費用目安
フルリノベーション※（室内） スケルトンリノベーション※（室内）	20〜30万円／坪
オプション：耐震補強	150〜200万円
オプション：断熱改修（省エネ基準レベル）	150〜200万円
オプション：配線・配管更新（隠蔽部）	30〜100万円
オプション：屋根リフォーム（葺き替え）	1.5〜3万円／㎡
オプション：外壁リフォーム（塗装・塗り壁）	3,000〜5,000円／㎡

※上記金額以外に、諸経費や消費税が発生します。
※上記金額はあくまでも平均値であり、物件の状況によっては超える場合があります。ご了承ください。
※フル（スケルトン）リノベーションには、間取り変更・設備機器交換・内装工事が含まれます。

▶︎おすすめコラム：古民家リノベーション｜物件購入＆工事費用の相場と補助金・減税、物件選びのポイントを解説

▶︎おすすめコラム：【2025年】京都市の中古物件価格とリノベーション費用の目安、補助金・減税制度を解説

Q.古い住宅のリノベーション・リフォームで使える補助金や減税特例はある？

A.古い住宅のリノベーションには、省エネ改修や空き家再生を対象とした補助金や特例の対象になる可能性があります。

【補助金】住宅省エネ2026キャンペーン

・みらいエコ住宅2026事業：省エネ住宅の新築・既存住宅の省エネリフォームが対象で、リフォームは最大100万円/戸が支給されます。

・先進的窓リノベ2026事業：既存住宅の窓・玄関ドア省エネリフォームが対象で、最大100万円/戸が支給されます。

・給湯省エネ2026事業：新築・既存問わず、ヒートポンプ給湯器（エコキュート等）、ハイブリッド給湯器、家庭用燃料電池（エネファーム等）の導入が対象で、10〜17万円/台が支給されます

（参考：住宅省エネ2026キャンペーン）

【減税特例】空き家の発生を抑制するための特例措置

こちらは、相続した空き家を相続開始から3年経過した日を含む年の12月31日までに、家屋を譲渡（売却）した場合、不動産譲渡所得から3,000万円が控除される制度ですが、買主が空き家を購入した後に耐震改修した場合も、特別控除が適用される可能性があります。

（参考：国土交通省｜空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除））

【減税制度】既存住宅のリフォームに係る特例措置（リフォーム減税）

・所得税控除：耐震改修、バリアフリー改修、省エネ（断熱）改修、三世代同居改修、長期優良化改修、子育て対応改修を行なった場合、所得税額から最大80万円が控除されます。

・固定資産税減額：耐震改修、バリアフリー改修、省エネ（断熱）改修、長期優良化改修を行なった場合、翌年度の固定資産税額が最大1/3〜2/3減額されます。

（参考：国土交通省｜リフォーム促進税制【所得税・固定資産税】について（消費者のみなさまへ））

ただし、それぞれ対象要件が異なりますので、制度を利用したい方は、事前に詳細をご確認ください。

▶︎おすすめコラム：【速報】2026年住宅リフォームで使える補助金「みらいエコ住宅2026事業」｜対象の住宅・工事と補助額

▶︎おすすめコラム：【2026年速報】中古住宅のローン減税・リフォーム減税｜対象要件と2025年からの変更点を解説