【戸建リフォームの建築確認申請】2025年改正建築基準法のポイントを解説

2025年に建築基準法が改正され、戸建住宅を大規模リフォーム（フルリノベーション・スケルトンリノベーション）する場合、高い確率で建築確認申請が必要になります。

そこで、今回は京都市内で省エネ・快適・ローメンテ住宅の改修を手がける『リノベーションPRO』が、リフォームの建築確認申請について、審査項目や必要書類を詳しく解説します。

建築確認申請が必要・不要なリフォームの例や、申請費用など、多くのお客様からいただくご質問も紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

この記事のポイント

 

 

2025年改正建築基準法のポイント｜4号特例縮小

2025年4月に改正建築基準法が施行され、その大きなテーマとして「建物の省エネ対策」が掲げられていることから、既存建物に関する変更が何点か盛り込まれました。

※下記内容は概要です。該当しないケースもありますので、詳細は建築会社もしくは自治体の管轄部署へ必ずご確認ください。

 

「4号特例」の適用範囲縮小

これまで、一般的な木造2階建て以下の戸建住宅を含む「4号建築物」は、大規模なリフォームをしても建築確認における審査省略制度の対象外でしたが、2025年の改正建築基準法ではその分類が見直されました。

（引用：国土交通省｜木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について）

 

これまでの「4号建築物」の区分がなくなり、「1号〜3号建築物」に再編されたのです。

これにより、木造2階建て以下の戸建住宅でも、大規模なリフォームの際には建築確認申請が求められます。

 

（参考：国土交通省｜改正建築基準法について）

※「学校、体育館、病院、劇場、観覧場、集会場、展示場、百貨店、市場、ダンスホール、遊技場、公衆浴場、旅館、共同住宅、寄宿舎、下宿、工場、倉庫、自動車車庫、危険物の貯蔵場、と畜場、火葬場、汚物処理場、その他これらに類する用途に供する建築物」を指し、不特定多数が利用する施設が該当する

（参考：e-GOV法令検索｜建築基準法第2条第2項）

 

建築確認で構造・省エネ関連図書の提出が必要

2025年4月以降は、新築・リフォームのどちらにおいても、建築確認の際には建物全体の構造や省エネ性能を示す資料の提出が必要です。

（引用：国土交通省｜木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について）

 

そのため、リフォームで建築確認申請をする場合は、希望する改修工事に加えて、以下の工事が発生する場合があります。

・現行の建築基準法における構造基準に適合するための耐震補強工事 ・省エネ基準※に適合するための高効率設備機器の導入 ・省エネ基準に適合するための断熱改修工事（外壁・窓・玄関ドアなど）

小規模伝統的木造建築物における構造計算適合性判定の一部免除

原則として、既存建物の大規模リフォームにおける建築確認は義務付けられますが、町屋などの小規模伝統的木造建築物として認定を受けると、構造設計一級建築士が改修プランの設計・確認をすれば、構造計算適合性判定が一部免除されます。

小規模伝統的木造建築物に当てはまる住宅は、以下の建物です。

・町家型民家（自治体の認定基準をクリアした建物） ・農家型民家（自治体の認定基準をクリアした建物） ・建築基準法における木造建物の規定に適合していない部分がある一般住宅の一部

再エネ設備設置・断熱リフォームに伴う特例追加

2025年改正建築基準法では、既存建物を省エネ性向上のためのリフォームをした場合、規定に抵触しても一部のルールは免除される特例が追加されました。

・断熱改修によって屋根材が厚くなったり、太陽熱利用システムを屋根の上に載せたりして、建物の高さが規定を超えても、特例として工事が許可される ・建物を外断熱したり、日射遮蔽を目的に庇をつけたりして、建ぺい率※1や容積率※2の上限を超えても、構造上やむを得なければ特例として工事が許可される

※1 土地の面積に対する建築面積の割合で、用途地域ごとに上限が決められている（奥行きが1mを超える庇やバルコニーは建物から1m以上の部分のみ建築面積に算入）
※2 土地の面積に対する延床面積の割合で、用途地域ごとに上限が決められている

（引用：国土交通省｜改正建築基準法について）

 

これにより、建築基準法に適合しないリスクがあるリフォーム工事でも、省エネリフォームの可能性が高まります。

既存不適格建築物のリフォームに伴う遡及適用の特例

2025年改正建築基準法では、現行の建築基準法に適合しない部分がある古い建物の改修において、建築物全体の現行基準適合（＝遡及適用※）が一部免除される可能性があります。

※新たな法律や既存の法律の改正による効力を、その施行・成立よりも前にさかのぼって適用させる原則

防火規定	建物の長寿命化や省エネ化を目的とする場合、「安全性が低下しない屋根・外壁の大規模リフォーム」や「小規模増改築（50㎡以下程度）」は遡及適用の対象外
接道義務 セットバック※	建物の長寿命化や省エネ化を目的とする場合、「周辺への影響が増大しない大規模リフォーム」は遡及適用の対象外

（参考：国土交通省｜改正建築基準法について）

このルールにより、これまで建築基準法へ不適合であるために大規模リフォームを諦めていた空き家などの物件も、活用が可能となります。

 

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建築確認申請が必要・不要なリフォーム工事例

▶︎施工事例：京都市左京区｜K様邸

リフォームの際に建築確認申請が必要になるかどうかは、建築基準法における「大規模の修繕・模様替※」に該当するかによって異なります。

※建築基準法の条文では、模様替えを「模様替」と表記

大規模の修繕	・建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕 ・修繕＝劣化部分を概ね同じ位置・仕様・サイズで原状回復する工事
大規模の模様替	・建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替 ・模様替＝劣化の有無を問わず、改造・性能向上するための工事

（参考：e-GOV法令検索｜建築基準法第2条第14・15号）

「主要構造部」とは、建物の耐力を維持するために重要となる以下の部分を指します。

「壁・柱・床・梁・屋根・階段」 （間仕切壁・間柱・付け柱・揚げ床・最下階の床・小梁・ひさし・局部的な小階段・屋外階段など、構造上重要でない部分は除く）

（参考：e-GOV法令検索｜建築基準法第2条第5号）

これら主要構造部を1種類でも過半（1/2以上）改修すると、大規模の修繕・模様替に該当し、建築確認申請が必要になります。

逆に言えば、主要構造部のほんの少しだけを改修するリフォームや、主要構造部以外の部分をやりかえる工事は、建築確認の対象外ということです。

建築確認が必要	「建物の耐久性・耐震性に影響が出る可能性のあるリフォーム」 ・部屋を増築もしくは減築するリフォーム（吹き抜け周りの改修含む） ・主たる階段の架け替えや移動を伴うリフォーム（スキップフロアやロフトの階段除く） ・柱や梁、耐力壁などの主要構造部を交換・追加・移動させるリフォーム ・大幅な間取り変更を伴うリフォーム ・窓のサイズや位置の変更に伴う外壁改修 ・外壁の全体的な張り替え工事（軽微な工事を除く）※ ・屋根の全体的な葺き替え工事（軽微な工事を除く）※
建築確認が不要	「建物の耐久性・耐震性に影響が出る可能性のないリフォーム」 ・キッチンやトイレ、浴室など水回りのリフォーム（位置変更含む） ・バリアフリーリフォーム（廊下幅の拡張、手すりやスロープの設置など） ・畳からフローリングへの変更 ・壁紙など内装仕上げ材の張り替え ・部分的な間取り変更

※屋根の葺き替え工事や外壁改修工事を単体でやる場合や、内側から断熱改修する場合などは、大規模の修繕・大規模の模様替には該当しない可能性がある

（参考：国土交通省｜屋根及び外壁の改修に関する建築基準法上の取扱いについて（国住指第356号））

ただし、リフォームにおいて建築確認が必要かどうかは建築主事である自治体によって判断が異なるので、気になる方はプランの概要が決まった段階で建築会社や自治体の管轄部署に詳細をご確認ください。

 

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大規模リフォームの建築確認における審査項目・必要期間

戸建住宅の大規模リフォームを検討中の方は、建築確認の審査項目と必要書類、審査にかかる期間を知っておくことが重要です。

※下記は、木造2階建て戸建住宅に関する内容です。その他の構造もしくは3階建ての場合は、内容の一部が異なりますので、建築会社などに詳細をご確認ください。

審査項目

建築確認の審査では、主に以下の項目について適合性がチェックされます。

敷地関係規定	・敷地の形状や高さ、寸法 ・接道の状況 ・排水管や排水溝の状況
構造関係規定	・主要構造部の種類や品質、状況 ・柱と梁などの接合状況 ・構造計算に基づく構造耐力 ・建築基準法で定める仕様基準への適合性 ・基礎、土台、柱、梁、筋交、壁、床、屋根、階段などの仕様
防火避難規定	・建物全体の防火規定に対する適合性
省エネ基準	・建築物省エネ法に基づく、一次エネルギー消費量基準と外皮基準の適合性

必要期間（流れ）

建築確認の申請から審査、確認済証交付（着工許可）までには、平均して1〜1.5ヶ月かかるのが一般的です。

リフォームに伴う建築確認申請に関する「よくあるQ&A」

『リノベーションPRO』では、京都市洛北エリアで古民家・町屋を含む戸建住宅のフルリフォームを数多く手がけた実績があります。

そこで、多くのお客様からいただく「リフォームに伴う建築確認申請」に関するご質問にお答えします。

Q.「建築確認申請にかかる費用は？」

A.「建築確認申請には、自治体による審査費用に加えて、建築会社による資料作成の手数料がかかる可能性があります。」

ちなみに、『リノベーションPRO』のエリアである京都市では、建築確認の費用を以下のように定めています。

※下記は戸建住宅の場合です。

基本審査	延床面積30㎡以下：16,000〜26,000円 延床面積30㎡超100㎡以下：47,000〜61,000円 延床面積100㎡超200㎡以下：65,000〜83,000円 延床面積200㎡超300㎡以下：88,000〜138,000円
中間検査	延床面積30㎡以下：14,000円 延床面積30㎡超100㎡以下：24,000円 延床面積100㎡超200㎡以下：40,000円 延床面積200㎡超300㎡以下：71,000円
省エネ仕様基準審査	延床面積200㎡以下：15,000円 延床面積200㎡超：16,000円
完了検査	延床面積30㎡以下：14,000〜17,000円 延床面積30㎡超100㎡以下：24,000〜25,000円 延床面積100㎡超200㎡以下：47,000〜49,000円 延床面積200㎡超500㎡以下：81,000〜83,000円
省エネ基準適合性検査	延床面積200㎡以下：9,000円 延床面積200㎡超：10,000円

（参考：京都市｜建築基準法の手続に関する申請手数料）

リフォームの場合、建築会社の資料制作などにかかる費用は、設計費・工事費に含まれるケースが通常です。

ただし、建築士が在籍していない会社や建築確認申請の実績が少ない会社では、別途費用がかかる可能性がありますので、事前にご確認ください。

Q.「建築確認申請しないでリフォームしたらどうなる？違反の罰則は？」

A.「建築確認が必要と知りながら申請しない場合は、工事や建物使用の中止が勧告され、法令に則していない部分は是正指導を受けます。」

これら自治体からの通告に応じない場合は、建築基準法違反となり、建築士への罰金や資格剥奪、建物所有者への強制執行にかかわる費用請求が課されるリスクがあるのでご注意ください。

また、将来的にその建物を売却する際に、建築確認を済ませた証拠となる検査済証がないと不利になることも考えられますので、必ず正しい手続きをとってリフォームしましょう。

Q.「マンションリフォームも建築確認申請は必要？」

A.「マンションの区分所有範囲（専有部内）におけるリフォームは、確認申請が不要となるケースがほとんどです。」

なぜなら、マンション管理規約では共用部となる構造体（壁・床・屋根・天井）などの改修を禁止しているためです。