古民家リノベーション｜物件購入＆工事費用の相場と補助金・減税、物件選びのポイントを解説

「歴史を感じる古民家に住みたい」「古民家をカフェ兼住宅にリノベーションしたい」とお考えの方のために、今回は古民家リノベーションの種類や追加工事から、人気エリアである京都市の物件購入価格、リノベーション費用について解説します。

古民家リノベーションで使える補助金・減税制度や、物件選びのポイントも紹介しますので、憧れの京都でこだわりの家づくりを実現させたい方は、ぜひ最後までご覧ください。

 

この記事のポイント

 

 

古民家リノベーションの種類

古民家の公式な定義はありませんが、築50年を超えた木造住宅を指すのが一般的です。

近年、住宅設計において和モダンやヴィンテージルデザインの人気が高まっていることもあり、国内外問わず多くの方が古い中古住宅を購入するケースが跡を経ちません。

京都をはじめとした歴史の長い地域では、古い町屋や長屋が現存し、戦前に建てられたような特に築年数の古い戸建住宅も中古住宅の市場に出回っています。

古民家リノベーションは一般的なリノベーションとは異なり、いくつかの種類に分けられる点がポイントです。

 

リノベーションの種類	特徴
全解体・再建築リノベーション	古民家を一度全て解体し、主要構造部※を補修して再建築するリノベーションです。 原則として元の状態を大きく変えずに再建築します。 文化財に指定された住宅など歴史的建造物の場合に採用されるのが一般的で、一般住宅での事例はごくわずかです。
移築リノベーション	古民家を一度全て解体し、別の場所に建物を移動するリノベーションです。 材料の一部もしくは全てを使い、元の状態を大きく変えないのが原則で、コストがかかることから歴史的建造物以外に採用されるケースはほとんどありません。
増築・減築リノベーション	平屋の古民家に2階を増築したり、逆に2階の古民家を平屋に減築したりするリノベーションです。 古民家の一部をデザインに取り入れる場合などに採用されます。
部分リノベーション	間取りはそのままで、主要構造部の一部や設備、内外装の仕上げだけ変更するリノベーションです。
フルリノベーション	主要構造部だけ残して内部をスケルトンにし、間取り・設備・内装を全て変更するリノベーションです。 古民家を現代のライフスタイルに合う間取りに変えられ、さらに住宅性能を向上させられることから、採用事例が最も多い方法です。

※主要構造部：建築基準法第2条第1項第5号で定める「壁、柱、床、はり、屋根又は階段（建築物の構造上重要でない間仕切壁、間柱、付け柱、揚げ床、最下階の床、回り舞台の床、小ばり、ひさし、局部的な小階段、屋外階段その他これらに類する建築物の部分を除く）」を指す

 

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古民家リノベーションにかかる追加費用

古民家と呼ばれる住宅は築50年を超えているものが大半で、その歴史を感じる見た目が魅力です。

しかしその一方で、これまでのメンテナンス状態によっては、構造や設備、そのほか見えない部分が劣化しているリスクは否めません。

古民家が多く残る京都市内で2025年4〜6月に売買された中古住宅の平均築年数は「31.3年」ですが、古民家は平均的な築年数の物件と比べて以下の追加工事が発生する可能性があります。

（データ参照元：公共社団法人近畿圏不動産流通機構｜不動産市場動向について）

 

ただし、古民家でもこれまでに大規模な改修が一度以上されている物件もあるため、全ての追加工事が発生するとは限りません。

そのため、物件選びの際には建物の構造や見えない部分まで細かくチェックする必要があります。

 

▶︎関連コラム：古民家リノベーションにかかる費用【京都編】｜憧れの町家暮らしを叶える

▶︎関連コラム：古民家再生で叶えるモダンな暮らし｜リノベーション事例と改装ポイントを解説

 

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古民家の購入・リノベーションにかかる費用相場

▶︎リノベーション施工事例：京都市左京区｜Y様邸

古民家は一般的な中古物件と比べて現存するエリア・物件数は限られます。

その中でも戦前に建てられた住宅が多く現存しているのが京都府京都市です。

そこでここでは、京都市内における古民家の価格とそのリノベーション費用を紹介します。

 

 

 

古民家リノベーションで使える補助金・減税制度

これから古民家の購入やリノベーションをしたい方は、ぜひ補助金や減税（税控除）制度を活用してください。

 

補助金

補助金の事業は、全国を対象とする国や公共団体が実施しているものと、京都府・京都市が独自に実施しているものがあり、組み合わせによっては併用できます。

事業	補助額
子育てグリーン住宅支援事業（リフォーム）	上限40〜60万円／戸 ※断熱改修が必須
長期優良住宅化リフォーム推進事業	上限160万円／戸（工事費用1/3を補助） ※耐震・省エネ（断熱）改修が必須
既存住宅における断熱リフォーム支援事業（トータル断熱）	上限120万円/戸 ※断熱改修が必須
ひろがる京の木整備事業（住宅タイプ）	木材使用量に応じて2〜2.5万円／㎥ ※京都府産木材の使用が必須 ※事業者が補助対象
指定京町家改修補助金	上限100〜250万円（工事費用1/2を補助） ※外部・設備・内部改修が対象
京都安心すまい応援金（京都市子育て世帯既存住宅取得応援金）	100〜200万円 ※未就学の子ども（妊娠中を含む）がいる世帯のみ対象

※申請方法や要件、申請期限は各公式ホームページをご確認ください。

 

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古民家リノベーションを後悔＆失敗しないための物件・会社選びのポイントと注意点

これから古民家を購入してリノベーションしたい方は、物件と会社選びのポイントを押さえましょう。

 

古民家が残るエリアは限られる

古民家が残るエリアは全国でも限られ、比較的物件の多い京都市内でも、北区や左京区など限定的です。

そのため、「古民家に住みたい」「古民家でカフェや店舗を開きたい」という方は、地域特性や利便性を事前にチェックしましょう。

古民家が多く住みやすいおすすめのエリアを知りたい方は、京都市洛北エリア（左京区・北区）の地元密着型リノベーション会社であるリノベーションPROへご相談ください。

 

耐震・断熱リノベーションは必須

古民家のリノベーションにおいては耐震・断熱の改修が欠かせません。

なぜなら1981年5月31日より前に建築確認を受けた住宅は旧耐震基準が適用されており耐震性が低く、築40年を超える住宅は近年の新築住宅と比べて断熱性が低いためです。

補助金や減税・税控除では耐震・断熱改修を必須要件としているので、その点に注意しましょう。

▶︎リノベーションPROの断熱リノベーション

 

一般的なリノベーションより費用が高い

古民家は現行の法令（建築基準法など）に適合していない「既存不適格建物」も多く、その場合は現在のルールに適合するための改修工事も必要です。

ただし、有形文化財に指定されている建物など一部の物件では適合のための改修が免除される場合もあるので、事前に自治体やリノベーション会社に確認しましょう。

（参考：京都市｜文化財とは？、京都市｜京都市歴史的建築物の保存及び活用に関する条例 に基づく建築基準法除外制度【改訂版】）

 

住宅ローンを利用できない可能性がある

既存不適格建築物や築年数の古い住宅は、火災（地震）保険の対象外になり、住宅ローンの審査が通りにくい（融資金額が安い）可能性がありします。

なぜなら、古い住宅は建物の資産価値が低いとみなされて担保能力を低く設定されるのが通常であるためです。

そのため、住宅ローンを利用する方は早めに金融機関へご相談ください。

その際には、複数の金融機関へ問い合わせ、金利や条件を比較しましょう。

火災（地震）保険に加入できない住宅でも、防耐火・耐震改修をすれば加入できるケースが大半です。

 

古民家リノベーションを設計施工できる会社が限られる

古民家リノベーションを設計施工できる会社が限られる理由は、以下の通りです。

そのため、リノベーションの会社は、古民家・町屋・長屋の知識が豊富なところを選びましょう。

 

物件探しからリノベまで相談できるワンストップリノベがおすすめ

古民家は通常の中古住宅よりも物件選びが難しく、見えない部分が劣化しているリスクが高めです。

そのため、物件を選ぶ際には、立地や周辺環境に関する知識に加えて、建築に関する深い知識が求められます。

リノベーションPROは京都市内の左京区・北区を中心としたエリアにて、一級建築士で宅建業・建設業の経験豊かなスタッフを中心に、古民家探しからリノベーションまでワンストップでお客様をサポートしております。

 

▶︎リノベーションPROの強み

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まとめ

古民家のリノベーションは、耐震・断熱性能の向上やインテリアデザインの工夫が欠かせません。

また、古民家物件が市場に出回るエリアは限られるので、そのエリアの特性をよく知ることも重要です。

京都で古民家を購入＆リノベーションしたい方は、地元に詳しく物件探しからリノベーションまで安心して相談できる施工会社を見つけましょう。

 

 

京都市で中古一戸建てのリノベーションは三都の森にお任せください

三都の森（リノベーションPRO）は、「京都市全域と宇治市、大山崎町、亀岡市、木津川市、京田辺市、久御山町、城陽市、精華町、長岡京市、向日市、八幡市、及び大阪府・滋賀県の一部を施工エリア」として、一戸建ての新築・改修を手がける会社です。

三都の森のリフォームは、見えるところだけではなく、見えないところにまで手を入れて、住まいの性能を最大限引き出すスケルトンリフォーム（リノベーション）です。

「低燃費・快適住宅・ローメンテ」というコンセプトに基づき、高い技術力を持って、お客様の住まいに合わせた最適なリフォーム・リノベーションを行います。

「本当に価値ある」未来を作るリノベーションを追求・実現していますので、お気軽にご相談ください。

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