再建築不可物件のリフォーム｜2025年建築基準法改正以降のポイントとできる・できない工事を解説
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全国で誰も住んでいない空き家が増えており、それをリフォームして住みたいという人が増えています。
しかし、その際に障害となるのが「再建築不可物件」の存在です。
そこで、今回は京都市内で省エネ・快適・ローメンテ住宅の改修を手がける“リノベーションPRO”が、「再建築不可物件のリフォーム」と2025年施行の改正建築基準法との関連性、リフォームできる・できない工事、建築確認申請が必要・不要な工事について詳しく解説します。
リフォームの費用目安や補助金など、多くのお客様からよくいただくご質問も紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
この記事のポイント
- ⚫︎再建築不可物件の多くは、接道義務を果たしていない物件で、そのままの状態では原則として建て替えできません。
- ⚫︎2025年以降はリフォームでも建築確認申請が必要になりますが、一定の条件をクリアすれば再建築不可物件でも工事許可がおります。
- ⚫︎京都で中古住宅を購入＆リノベーションしたい方は、地元に詳しく物件探しからリノベーション、新築（建て替え）まで相談できる建築会社がおすすめです。
Contents
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、現行の建築基準法に沿っていない建物を指し、主に以下の点に該当する場合を指します。
接道義務違反
再建築不可物件の多くは、建築基準法第43条で定められている「接道義務」を満たさない場合が大半です。
「接道義務」とは：
災害時の緊急車両通行を確保するために設けられているルールで、敷地が建築基準法で定める「道路」に2m以上に接していなければいけません。
（引用：国土交通省｜建築基準法（集団規定））
建築基準法では、「幅員4m以上の道路（公道・私道）」を道路として定めているため私道（一部例外あり）や農道と接していたり、接道距離が2m未満の場合は、接道義務違反になります。
その他
再建築不可物件の多くは、接道義務違反によるものですが、そのほかにも以下のようなケースもあるので注意が必要です。
接道義務違反以外で「再建築不可」となるケース：
- ⚫︎敷地の上空に「17万ボルト以上の高圧線が通っている」場合
- ⚫︎現行の建築基準法では建物できない「既存不適格物件」の場合（耐震性・防火性の不足など）
- ⚫︎「市街化調整区域※内」に建っている場合
※市街化調整区域：都市計画法で定められている地域区分で、無計画な土地開発を防止して自然環境を保護することを目的とし、原則として住宅などの開発ができないエリア
▶︎おすすめコラム：増築リノベーションに必要な「確認申請」と費用相場｜戸建て増築で知っておくべき注意ポイント
2025年建築基準法改正で「再建築不可リフォーム」に関連する変更点
2025年に建築基準法が改正され、既存住宅のリフォームであっても、以下の住宅は工事内容によって建築確認が必要となり、現行の基準を満たしていない再建築不可物件は、工事が許可されない可能性があります。
ポイントは、「4号建築物」から「新2号・新3号建築物」へ建物分類の変更です。
※特殊建築物：建築基準法第2条第2項で定める「学校、体育館、病院、劇場、観覧場、集会場、展示場、百貨店、市場、ダンスホール、遊技場、公衆浴場、旅館、共同住宅、寄宿舎、下宿、工場、倉庫、自動車車庫、危険物の貯蔵場、と畜場、火葬場、汚物処理場、その他これらに類する用途に供する建築物」を指し、不特定多数が利用する施設が該当する
以下に該当する建築物は、大規模なリフォームをする際に、原則として建築確認申請が必要です。
- ⚫︎2階建て以上の木造住宅
- ⚫︎床面積が200㎡以上の平屋建て木造住宅
これは、再建築不可物件を含む現行の建築基準法に適合していない既存住宅に対して、リフォームに伴う建築確認の際に、遡及適用※の一部が免除される特例措置です。
※遡及適用：リフォームする際に、原則として建築物全体を現行基準に適合させること
| 遡及適用を免除される主な項目 | 内容 |
|---|---|
| 防火規定 | 建物の長寿命化・省エネ化を目的とする場合、「安全性が低下しない屋根・外壁の大規模リフォーム」や「小規模増改築（50㎡以下程度）」は遡及適用の対象外とする |
|
接道義務 セットバック※ |
建物の長寿命化・省エネ化を目的とする場合、「周辺への影響が増大しない大規模リフォーム」は遡及適用の対象外とする |
※セットバック：前面道路の幅員が4m未満である場合、建物や塀などの造作物を後退させて、土地の一部を含めて空いている土地を道路中心線から2m確保しなくてはいけないルール（建築基準法第42条の第2項）
遡及適用の一部免除によって、これまで既存不適格で実質、大規模な改修工事が難しく、空き家として放置されてきた住宅を、リフォームで蘇られることができるようになる可能性が高まりました。
改正法には、遡及適用の一部免除に加えて、以下の特例措置も追加されましたので、詳しくは自治体の建築課や建築会社にご相談ください。
⚫︎小規模伝統的木造建築物の構造計算適合性判定における一部免除
⚫︎再エネ設備設置に伴う高さ制限の特例追加
⚫︎断熱・遮熱リフォームに伴う建蔽率・容積率の特例追加
▶︎建築基準法改正の詳細については、「2025年建築基準法改正で「住宅リフォームが変わる」主な変更点・注意点をわかりやすく解説」をご覧ください。
そのため、建築基準法や建築確認申請に詳しい建築会社に相談するのがおすすめです。
京都市洛北エリア（左京区・北区を中心としたエリア）で、住宅リフォームを検討している方は、新築も手掛けているリノベーションPROまでお気軽にお問い合わせください。
再建築不可物件の「できる・できない」リフォーム
再建築不可物件において、リフォームの可否は建築確認申請の有無と大きく関わります。
「再建築不可物件で『できる』リフォーム」＝「建築確認申請が『不要』な工事」
「再建築不可物件で『できない』リフォーム」＝「建築確認申請が『必要』な工事」
ただし、一部の工事は訴求適用の免除によって建築確認申請してもリフォームが許可される可能性もありますので、必ず事前に建築会社にご確認ください。
また、建築確認申請が必要でも「バレないだろう」と届出せずに工事をすると、その建物は違法建築となり、行政指導や是正勧告を受け、それを無視すると刑事罰などの罰則を科せられる可能性があります。
リフォームで建築確認申請が「必要・不要」な工事
再建築不可物件の住宅では、建築確認が必要・不要な工事の違いが重要なポイントになります。
※ここでは、一般的な一戸建て住宅が該当する「新2号建築物（木造2階建て以上）」の場合で解説します。
建築確認が必要なリフォーム
建築基準法において、「大規模の修繕・模様替え」をする際には、建築確認の申請が義務です。
法令では、修繕を「劣化部分を、概ね同じ位置・仕様・サイズで原状回復する工事」と定義し、模様替えは「劣化の有無を問わず、改造・性能向上するための改修工事」としています。
ここでポイントとなるのは「大規模」がどの程度の範囲を指すかという点です。
建築基準法の工事範囲における「大規模」とは、「建築物の主要構造部※の一種以上における過半（1/2以上）」を意味します。
（参考：e-GOV法令検索｜建築基準法（第2条第14・15項））
※主要構造部：建築基準法第2条第5項で定める「壁・柱・床・はり（梁）・屋根・階段」（構造上重要でない部分を除く）
つまり、以下のようなリフォームは建築確認が必要になる可能性が高いと言えます。
- ⚫︎部屋を増築・減築するリフォーム
- ⚫︎階段の架け替え・移動を伴うリフォーム
- ⚫︎主要な柱・梁などの構造体を交換・追加・移動させるリフォーム
- ⚫︎大幅な間取り変更を伴うスケルトンリフォーム
- ⚫︎窓を追加・サイズアップに伴い、外壁を一部解体撤去するリフォーム
- ⚫︎基礎の補強・移動工事
- ⚫︎外壁・屋根の全体的な張り替え工事（軽微な工事な除く）※
（参考：国土交通省｜屋根及び外壁の改修に関する建築基準法上の取扱いについて（国住指第356号））
自治体によっては建築確認審査だけでも3〜6ヶ月かかる可能性があるため、建築会社にプランニングを依頼する場合は早めにスケジュールを進めましょう。
建築確認が不要なリフォーム
建築確認の申請が不要なリフォームは、原則として「大規模の修繕・模様替え」に当てはまらない工事です。
具体的には、建物の形状・強度（耐久性・耐震性）に大きな変更がなく、周囲への影響が小さいリフォームを指します。
- ⚫︎10㎡未満の増改築（防火地域・準防火地域外の場合）
- ⚫︎主要構造部の改修部分が1/2未満のリフォーム
- ⚫︎水回り設備のリフォーム（交換・位置変更含む）
- ⚫︎バリアフリーリフォーム
- ⚫︎内装のみのやりかえ（床・壁・天井・内装ドアなどのリフォーム）
- ⚫︎サイズ変更を伴わない窓や玄関ドアのリフォーム
- ⚫︎室内側からの外壁断熱改修工事
- ⚫︎屋根・外壁における単体リフォーム
▶︎おすすめコラム：新築（建て替え）とリフォームはどちらが得？費用・税金・補助金の違い
そのため、設計施工を任せる会社を選ぶ際には、建築確認の申請実績が豊富な会社を選びましょう。
京都市洛北エリアで、住宅リフォームを検討している方は、新築も手掛けるリノベーションPROへお気軽にお問い合わせください。
「再建築不可物件」のリフォームに関するよくあるQ&A
最後に、再建築不可物件のリフォームについて、多くの方からいただくご質問を紹介します。
Q.「再建築不可物件のスケルトンリフォームにはいくらかかる？費用目安は？」
A.「工事費用で1,000〜3,000万円程度かかるケースが一般的で、その他、建築確認申請のために10〜20万円の費用が必要です。」
木造戸建住宅のスケルトンリフォームにかかる費用目安は、以下の通りです。
| 延床面積 | スケルトンリフォーム費用の目安 |
|---|---|
| 20坪 | 900〜2,500万円 |
| 30坪 | 1,200〜2,800万円 |
| 40坪 | 1,500〜3,100万円 |
※上記金額以外に、諸経費や消費税が発生します。
※上記金額はあくまでも平均値であり、物件の状況によっては超える場合があります。
リフォーム会社によってパック料金を設定していますが、その際には価格だけではなく仕様も確認し、コストパフォーマンスが高い会社を選ぶことが重要です。
そのため、リフォーム会社を決める前に、基本のリフォームプランに含まれる断熱改修・耐震改修や、設備機器のグレードなどを細かく確認しましょう。
Q.「再建築不可物件のリフォームが対象の補助金や減税特例はある？」
A.「再建築不可物件でも、一般的な住宅と同様の補助金や減税特例を受けられますが、一部の制度では築年数や耐震性能に関する制限があるのでご注意ください。」
2025年度に実施された子育てグリーン住宅支援事業や、既存住宅の断熱リフォーム支援事業、次世代省エネ建材の実証支援事業、長期優良住宅化リフォーム推進事業などは、全て改修内容に「断熱リフォーム」が含まれていることが対象要件です。
減税特例については、制度によって以下の条件を満たす必要がありますので、事前に詳細を確認しましょう。
| リフォーム内容 | 減税対象要件（一部抜粋） |
|---|---|
| 耐震リフォーム |
|
|
バリアフリーリフォーム 省エネリフォーム 長期優良住宅化リフォーム 子育て対応リフォーム |
|
| 同居対応リフォーム |
|
（参考：国土交通省｜リフォーム促進税制（所得税・固定資産税）について）
上記制度以外にも、自治体ごとに独自の支援制度を行なっていますので、詳しく知りたい方は自治体の所轄部署や地元の建築会社に確認するか、「地方公共団体が実施する住宅リフォーム支援制度」を活用しましょう。
▶︎関連コラム：古民家リノベーション｜物件購入＆工事費用の相場と補助金・減税、物件選びのポイントを解説
▶︎関連コラム：【2025年】京都市の中古物件価格とリノベーション費用の目安、補助金・減税制度を解説
Q.「再建築不可物件を建て替える方法はある？裏技は？」
A.「再建築不可物件を建て替える（＝再建築可能）にするためには、市街化調整区域における開発許可をもらうか、接道義務を果たす必要があります。」
接道義務をクリアする方法の具体例は、以下の通りです。
⚫︎接道距離が2m未満の場合は、隣接する土地の一部を買い取り、敷地間口を広げ、2m以上を確保する
⚫︎接道距離が2m未満の場合は、隣接する土地の一部を借りて、2m以上を確保する
⚫︎前面道路の幅員が4m未満の場合は、建物をセットバック（後退）させて、道路中央線から2m以上を確保する
⚫︎前面道路が建築基準法上の道路ではない場合は、自治体に「位置指定道路」の認定申請をする（道路幅員が4m以上の場合のみ可能）
⚫︎「43条但し書き道路※」の申請をし、再建築を許可してもらうする（特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めた場合のみ再建築可能）
※43条但し書き道路：建築基準法第43条第2項で定める措置
（参考：e-GOV法令検索｜建築基準法）
ただし、隣地の一部を購入したり借りたりする場合は、土地所有者への交渉が必要で、費用もかかるため、決して簡単なことではありません。
そのため、真っ先に建て替えを検討するのではなく、リフォーム・リノベーションでどこまで変えられるか建築会社と十分話し合いましょう。
その際には、新築とリフォームの両方を手がける建築会社に相談する方法がおすすめです。
▶︎おすすめコラム：新築（建て替え）とリフォームはどちらが得？費用・税金・補助金の違い
まとめ
2025年の改正建築基準法によって、2階建ての木造住宅でもリフォームの際に建築確認申請が必要なケースが増えました。
再建築不可物件の改修はできないと思われがちですが、一定の条件をクリアすればフルリフォームも可能です。
ただし、その際には、最新の法令や省エネ基準・耐震基準に詳しい建築会社に相談する必要があります。
京都で中古住宅の購入＆リノベーションしたい方は、地元に詳しく物件探しから設計施工まで安心して相談できる建築会社にご相談ください。
京都市で中古一戸建てのリノベーションは三都の森にお任せください
三都の森（リノベーションPRO）は、「京都市全域と宇治市、大山崎町、亀岡市、木津川市、京田辺市、久御山町、城陽市、精華町、長岡京市、向日市、八幡市、及び大阪府・滋賀県の一部を施工エリア」として、一戸建ての新築・改修を手がける会社です。
三都の森のリフォームは、見えるところだけではなく、見えないところにまで手を入れて、住まいの性能を最大限引き出すスケルトンリフォーム（リノベーション）です。
「低燃費・快適住宅・ローメンテ」というコンセプトに基づき、高い技術力を持って、お客様の住まいに合わせた最適なリフォーム・リノベーションを行いますので、お気軽にご相談ください。
