築40年中古住宅の価値を最大化｜中古リノベーションで後悔しないための5つのポイント
admin@renovation
築40年前後の中古住宅は、新築や築浅の住まいに比べると、比較的リーズナブルな価格で購入できるため「中古物件を買って自分好みにリノベーションして暮らしたい」とお考えの方に、おすすめしたいプランの1つです。
しかし、築年数の経った中古物件には、構造の老朽化や建物の寿命など、新築や築浅物件にはない問題も多数あるため、慎重に物件情報を整理して、理想の住まい探しを進めていく必要があります。
そこで今回は、築40年中古住宅のメリット・デメリットを押さえ、中古リノベーションで後悔しがちなポイントと成功のために欠かせない5つのコツを紹介します。
この記事のポイント
- ・築40年中古住宅のメリットとデメリットを解説します。
- ・中古住宅リノベーションで後悔しがちなポイントを理解しましょう。
- ・中古住宅リノベーションを成功させるための5つのコツを詳しく紹介します。
京都市で中古一戸建てのリノベーションは三都の森にお任せください
築40年戸建て中古住宅購入のメリット・デメリット
まずは築40年の中古住宅を購入するメリットとデメリットを見てみましょう。
リノベーションを視野に入れた購入の場合は、中古住宅の特徴や状態に合わせた改修・補強が必要になるため、基本を押さえておくことが大切です。
築40年戸建て中古住宅購入のメリット
・手に入りやすい価格
・好条件の立地環境が選べる
・リノベーションで好みの間取りやデザインに仕上がる
築40年前後の中古住宅の多くは、資産価値が低下しているため、購入しやすい価格帯で物件探しが進められます。
また、昔ながらの木造住宅は、リノベーション向きの構造で、間取り変更を伴う大規模なリノベーションや耐震・断熱補強リフォームがしやすいのも魅力です。
住宅街にある物件の場合、生活環境や公共交通機関、商業施設が整っている可能性が高く、幅広い世代が暮らしやすい立地にこだわれるのもいいですよね。
築40年戸建て中古住宅購入のデメリット
・建物の構造劣化が進んでいる可能性がある
・耐震性・断熱性のチェック＆補強が必要
・リノベーションで改善されない場合がある
築40年の中古住宅では、構造や設備機器などの老朽化が進んでいる可能性があり、リノベーション時に、物件の状態に合わせた修復・修繕リフォームが必要になります。
また給排水管や電気配線などの設備の老朽化も進んでいる場合があるため、交換や補修にコストがかかります。
耐震性や断熱性が、不十分な場合は、快適な住環境をつくるための補強リフォームも必要です。
物件の状態によっては、これらのリノベーションで改善できないケースもあり得ます。
＞関連コラム：築30年の一戸建てリフォームで何年住めるようになる？｜建て替えとの比較も解説
中古住宅リノベーションで後悔しがちなポイント
次に、築40年前後の中古住宅リノベーションで後悔しないために、事前に考えられる問題をしっかり把握しておきましょう。
築40年住宅の基礎や構造の劣化
築40年前後の中古住宅の中には、過去の地盤沈下や地震などの影響で基礎や構造にひび割れや劣化がある場合も考えられます。
建物の安定性や耐久性に問題がある物件の場合、リノベーションで改善できない可能性もあるため、見えない部分の調査は、専門家によるホームインペクション(住宅診断)で、必要な工事の範囲や優先順位、費用などを事前に把握しておくのがおすすめです。
築40年住宅の耐震性・断熱性
40年前に建てられた住宅の場合、1891年に改正された建築基準法前の「旧耐震基準」であることが多く、耐震性が不十分な状態な可能性があります。
・旧耐震基準 (1950年建築基準法の制定)： 震度6～7程度以上の大規模地震は想定されていない
・新耐震基準 (1981年建築基準法施行令の大改正)： 震度6強～7程度の大規模地震で倒壊なし・損傷許容
・2000年基準 (2000年建築基準法改正)： 新耐震基準に加え、「地盤に応じた基礎設計」「基礎と柱の接合部に金具を使用」「耐力壁のバランスと配置」を強化
国土交通省では、「令和12年までに耐震性が不十分な住宅、令和7年までに耐震性が不十分な耐震診断義務付け対象建築物をおおむね解消する」ことを目標に、耐震化を呼び掛けています。
また、断熱材の劣化による気密性の低下で、夏場の暑さや冬場の寒さだけでなく、結露やカビの発生が問題になるケースもあります。
そのため、築古の中古住宅では特に耐震補強や断熱材の追加など、耐震性や断熱性を重視したリノベーションが必要です。
＞関連コラム：「断熱材のない家」の防寒対策17選│築40年・50年 古い家の寒さ対策を提案！
古家の間取りが改善されない
築40年以上の古い間取りは、現代のライフスタイルに合わず、大規模な間取り変更を伴うリノベーションが必要なケースが多くあります。
建物の骨組みだけを残して、ほぼゼロに近い状態から間取りをつくり直すスケルトンリフォームでは、広々としたリビングや使い勝手のいい水回りが実現できます。
しかし物件の構造によっては、耐震性に影響する柱や筋交いなどが撤去できず、思っていた間取りが叶わないケースもあるため注意が必要です。
入居までの期間が長くかかった
築古の中古住宅リノベーションの場合、隠れたトラブルが見つかることによる工事個所の追加で、工期の延長が起こるケースもあります。
特に大規模なリノベーションの場合、解体や構造補強、内装工事などに時間がかかるため、ホームインペクションの利用や、余裕のあるスケジュール管理が大切になります。
また、リノベーション会社と良好なコミュニケーションをとることで、工事の進捗状況が把握しやすくなります。
築40年住宅のリノベーション費用の確保
安くで中古住宅が手に入っても、リノベーションの規模や内容によっては、予想外にコストが高くなることも考えられます。
主に基礎や構造部分の改修や補強には費用かかるため、予算内でのリノベーションを実現するために、2～3社程度の複数社からの見積りや詳細な工事内容を、よく比較検討した上で、中古物件購入からリノベーション、ランニングコストまでのトータルコストで適切な資金計画を立てることが大切です。
融資を受ける場合は、リフォームローンや住宅ローンの他、リフォーム一体型ローンの検討もしてみましょう。
＞関連コラム：平屋リフォーム・リノベーションの費用相場は？｜費用を抑える方法と注意ポイント
▶リノベーションPROへお気軽にお問い合わせください ♪
中古住宅リノベーションを成功させる5つのポイント
最後に、中古住宅リノベーションを成功させるために、押さえておきたいポイントをまとめてみましょう。
①築年数や物件の状態を評価
リノベーション前に、中古住宅の築年数や現状の状態を評価し、必要な工事内容をしっかりと把握しておきましょう。
リノベーションを前提としたホームインペクションで、必要な改修や補強の範囲を明確にしておくと安心です。
②間取り変更に有利な在来工法
在来工法(木造軸組工法)は、比較的間取り変更に有利な構造のため、リノベーションで大規模なレイアウトや動線の改善をお考えの場合におすすめです。
③工期・入居スケジュールの確認
リノベーション後の住まいへの入居を、ご家族の転勤や入園・入学のタイミングと合わせる場合、余裕のあるスケジュール管理がポイントになります。
工事が長引かないように、リノベーション会社とのコミュニケーションを密にし、適切な工期を設定しましょう。
④購入&リノベーションの見積り
中古住宅を購入した後のリノベーション計画では、予想外のトラブルなどによる追加工事で、予算オーバーが起こる可能性があります。
そのため、リノベーションを前提とした物件選定で、トータルコストのいい資金計画を立てましょう。
⑤立地・ライフスタイルに合わせた設計
リノベーションの際には、建物の立地や周辺環境、家族のライフスタイルに合わせて設計しましょう。
例えば、日当たりや風通しのいい窓や、動線に沿った収納スペース、趣味や仕事にいい特別空間など、理想の暮らしを実現するためのプランニングを楽しみましょう。
＞関連コラム：京都でファミリーに人気のリノベーション事例や費用相場｜新築と中古リノベはどちらがいい？
まとめ｜築40年中古住宅リノベーションで失敗しない方法
築40年の中古住宅購入には、リーズナブルな価格と理想の立地環境である可能性、リノベーションによって資産価値が高められるなどの魅力があります。
リノベーションを成功させるためには、後悔ポイントを押さえた計画づくりが大切です。
ぜひ、リノベーションを前提としたトータルプランニングで、ご家族らしい快適な暮らしを実現させてください。
▶リノベーションPROへお気軽にお問い合わせください ♪
京都市で中古一戸建てのリノベーションは三都の森にお任せください
三都の森は、京都市全域と宇治市、大山崎町、亀岡市、木津川市、京田辺市、久御山町、城陽市、精華町、長岡京市、向日市、八幡市、及び大阪府・滋賀県の一部を施工エリアとして、一戸建てのフルリノベーションを手がける会社です。
三都の森のリフォームは、見えるところだけではなく、見えないところにまで手を入れて、住まいの性能を最大限引き出すスケルトンリフォーム（リノベーション）です。
「低燃費・快適住宅・ローメンテ」というコンセプトに基づき、高い技術力を持って、お客様の住まいに合わせた最適なリフォーム・リノベーションを行います。
過去を繕うだけのリフォームではなく、「本当に価値ある」未来を作るリノベーションを追求・実現しています。
