リノベーションは「やめとけ」は本当か｜デメリットと後悔・失敗しないための攻略ポイント
admin@renovation
全国で誰も住んでいない空き家が増えており、それをリノベーションして住みたいという人が増えています。
しかし、その一方でSNSやブログなどでは、「リノベーションを後悔した」と感じている方は少なくありません。
そこで、今回は京都市内で省エネ・快適・ローメンテ住宅の改修を手がける“リノベーションPRO”が、「リノベーションのデメリット」と失敗しないための攻略ポイントを詳しく解説します。
リフォームの費用目安や補助金、建て替えと迷った際のチェックポイントなど、多くのお客様からよくいただくご質問も紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
この記事のポイント
- ⚫︎中古住宅のリノベーションには、性能不足や物件選びの難しさなどのデメリットがあります。
- ⚫︎後悔のないリノベーションを実現させるためには、デメリット1つずつに注意して、適切なアドバイスを提案できる建築会社に相談することが重要です。
- ⚫︎中古物件の築年数や劣化状況によっては、リノベーションよりも建て替えた方が良い場合もありますので、古い住宅を購入・所有している方は、新築・リノベーションの両方を手がける建築会社に相談しましょう。
- ⚫︎京都で中古住宅を購入＆リノベーションしたい方は、地元に詳しく物件探しからリノベーション、新築（建て替え）まで相談できる建築会社がおすすめです。
Contents
「新築住宅」は減少「中古住宅」は増加中
近年、新築住宅の数は減少しており、2025年7月の持ち家新築件数は17,665戸（前年同月比 11.1％減、4か月連続の減少）と着実にその数は減り続けています。
2024年度と2015年度を比べても、新築住宅着工件数は、マイナス22%です。
（参考：国土交通省｜建築着工統計調査報告（令和7年7月分））
一方、売りに出される中古住宅は増えており、近畿圏に限定して戸建住宅の数と比較しても、約2.5倍もの差があります。
（公益社団法人近畿圏不動産流通機構｜2024年度年刊市況レポートのデータを基に弊社にて作成）
ポイントは、売りに出される中古物件の築年数がかなり高齢化しているという点です。
（公益社団法人近畿圏不動産流通機構｜2024年度年刊市況レポートのデータを基に弊社にて作成）
築年数が経っている中古住宅の割合が増えているということは、それだけ住宅が建て替えられていないということを表します。
近畿圏（2024年）では、まだ劣化が進んでいない築15年以下の比較的新しい物件は、全体の20%にとどまりました。
（公益社団法人近畿圏不動産流通機構｜2024年度年刊市況レポートのデータを基に弊社にて作成）
築年数が経っている物件ほど、リノベーションのデメリットに注意しなくてはいけません。
▶︎おすすめコラム：中古戸建て＆古民家のリノベーションを後悔する理由10選｜失敗しない物件選びと間取り・費用計画のコツ
リノベーションは「やめとけ」と言われる理由・デメリットと成功させるための攻略ポイント
古い中古住宅リノベーションについて調べると、「やめとけ」などネガティブな言葉を見かけます。
マイホーム計画を後悔したくない方は、事前にその理由やリノベーションのデメリットを知っておくことが重要です。
耐震性が低い可能性がある
古い住宅ほど現行の建築基準法における耐震基準との差が大きいのが原則です。
建築基準法における耐震基準は、これまで大地震の被害を受けて、何度も改正されてきました。
| 1950年 | 建築基準法制定 |
| 1971年 | 鉄筋コンクリート造など一部の建築物について、耐震基準を引き上げ |
| 1981年 | 全ての建築物について、それまでの旧耐震基準※から、新耐震基準※に引き上げ |
| 2000年 |
木造住宅を中心に、新耐震基準を引き上げ（柱・梁・筋交いなど接合部の金物使用、耐力壁の配置バランスに関する規定が追加）られ、新築時の地盤調査が義務化 |
※旧耐震基準：「震度5強の揺れで倒壊しない・修復可能」なレベルの耐震性能
※新耐震基準：「震度6〜7の揺れで倒壊しない・震度5強の揺れでほとんど損傷しない」なレベルの耐震性能
特に、1981年の法改正による耐震性能の差は大きく、1981年5月31日までに建築確認を受け、その後、耐震補強などをしていない物件は、地震で大きな被害を受ける可能性があります。
これは、戸建住宅とマンションどちらにも当てはまり、物件選びの際には注意が必要です。
間取りや設備機器、内装だけ変えても、地震で被災すればそれらが無駄になるので、耐震設計に詳しい建築会社に相談することが重要なポイントです。
▶︎おすすめコラム：耐震補強リフォームで木造住宅の地震対策｜耐震改修の手順と種類、補助金制度の徹底ガイド
基本的に断熱性は低い
断熱性能も古い住宅ほど低いのでご注意ください。
2025年までは新築建築物の断熱（省エネ）性能に関する基準への適合義務はありませんでしたが、それでも一般的な住宅の断熱グレードは年々高まっています。
また、木造戸建住宅は、鉄筋コンクリート造のマンションと比べて気密性が低い点も欠点です。
断熱性能が低い住宅は、室内が暑さ・寒さの影響を受けやすいだけではなく、以下のデメリットがあるのでご注意ください。
- ⚫︎空調効率が悪く、光熱費が高くなる
- ⚫︎リビングなど空調された空間と、廊下など空調されていない空間で温度差が開き、ヒートショック※などの健康被害につながる
- ⚫︎屋外・室内の温度差によって、窓ガラスの表面結露や壁の内部結露※が発生し、木部を腐朽させたりシロアリ被害を受けたりして深刻な強度低下につながる
※ヒートショック：温度差が10℃以上ある空間を移動すると、血管が急速に膨張・収縮して血圧が変動し、めまいや失神、心筋梗塞などを引き起こす健康リスク
※内部結露：夏型結露とも呼ばれ、夏の高温多湿な季節に、冷房で冷やされた室内と外気温の差によって、壁内や床下などに結露が発生する現象
そのため、「快適な室内にしたい」「省エネで電気代がかからない家にしたい」という方は、フルリノベーションと合わせて断熱改修を検討しましょう。
断熱改修は、建物の“長寿命化”につながります。
▶︎おすすめコラム：戸建住宅の断熱リフォーム｜工事方法と費用目安、補助金・減税制度を徹底解説
▶︎おすすめコラム：【断熱リフォームの失敗例ランキング・トップ10】原因・防止策を徹底解説
思い通りの間取りを実現できない可能性がある
リノベーションを後悔したという方の中には、「思い描いていた通りの間取りにできなかった」という方は珍しくありません。
その原因は、理想の間取りを実現できなかった中古物件を選んだことにあります。
リノベーションは、建築基準法において主要構造部※の大半を残した修繕・模様替えが該当するため、どうしても構造上の制約を無視できません。
※主要構造部：建築基準法第2条第5項で定める「壁・柱・床・はり（梁）・屋根・階段」（構造上重要でない部分を除く）
| 大規模な修繕 | 建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕 |
| 大規模な模様替 | 建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替 |
※上記では法文に沿って「模様替え」を「模様替」と表記しております。
（参考：e-GOV法令検索｜建築基準法（第2条第14・15項））
既存の耐力壁や主要な柱、梁を撤去・移動できないことにより、「広々としたリビング・大きな吹き抜け」などが実現できない可能性もあります。
その際には、中古物件探しからリノベーションの設計施工まで、ワンストップでサポートできる建築会社がおすすめです。
ご実家などの所有物件をフルリノベーションする場合は、どのような間取りを実現できるのか予算計画を立てる前に知っておくことが重要になります。
▶︎おすすめコラム：戸建住宅のスケルトンリフォームを後悔する理由7選と対策｜メリット・デメリット、物件選び、費用目安
そのままでは建物寿命が短い
これまで、日本では取り壊される住宅の平均築後経過年数が約30年とされてきました。
（参考：国土交通省｜日本の住宅は長持ちしない）
古い住宅の中は、築後50年・100年と何世代にも渡って住み継ぐことを前提にしていないものもあるのです。
そのため、売り出されている中古住宅で、そのままの状態ではリノベーション後に長く住めない可能性が高いものもあるのでご注意ください。
近年は、建築材料・設備機器・工法の進化により、仕様によっては寿命が100年を超える戸建住宅も実現可能です。
住宅を、耐震性・省エネ（断熱）性に加えて、維持保全の容易性や劣化対策など、幅広い観点から改修することにより、長寿命化できます。
※長期優良住宅：「長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた高品質の住宅」を指し、長く住めるだけではなく、補助金の対象になったり、ローン金利引き下げや地震保険料割引などのメリットもある（参考：国土交通省｜長期優良住宅のページ）
フルリノベーションは建築確認が必要
2025年に建築基準法が改正される以前は、一般的な2階建ての木造住宅をスケルトンリノベーションしても、建築確認は不要なケースが大半でした。
しかし、改正建築基準法では「4号建築物」から「新2号・新3号建築物」へ建物の分類が変更され、木造2階建て住宅や平屋建て住宅（延床面積200㎡超）を大規模改修する際には、建築確認申請が必要です。
古い住宅で「再建築不可物件※」や「既存不適格建物※」に該当する場合は、リノベーションの工事許可をもらうハードルが高くなるのでご注意ください。
※再建築不可物件：現行の建築基準法（主に、接道義務）に適合しておらず、建て替えできない建物
※既存不適格建物：新築当時の建築基準法には適合していたが、その後の法改正に伴い、基準に適合しなくなった建物。違法建築とはみなされないが、増改築の際には適合させるための工事が必要。
ただし、2025年の建築基準法改正では、再建築不可物件や既存不適格建物について耐震・省エネを目的としたリノベーションで建築確認が必要な場合、条件を満たすと既存部分の遡及※義務を一部免除される可能性があります。
※遡及（そきゅう）：建築基準法などの法令が改正された場合、施行前に建てられた建物について現行の法令に適用させること
リノベーションする物件が再建築不可物件や既存不適格建物に該当する場合は、改修計画を検討する前に、法令に詳しい建築会社に相談しましょう。
スムーズに工事を進めたい方は、リノベーションの場合でも、建築確認申請の実績が多い建築会社に相談しましょう。
▶︎おすすめコラム：再建築不可物件のリフォーム｜2025年建築基準法改正以降のポイントとできる・できない工事を解説
▶︎おすすめコラム：2025年建築基準法改正で「住宅リフォームが変わる」主な変更点・注意点をわかりやすく解説
物件選びが難しい
中古物件は、新築の分譲住宅を選ぶよりも難易度が高く、購入からリノベーションまでにかかる総費用を把握できず予算オーバーして後悔する方もいらっしゃいます。
中古物件選びが難しい理由は以下のとおりです。
- ⚫︎見えない部分の劣化度合いが分かりにくい
- ⚫︎耐震性や断熱性などの住宅性能を判断するためには専門的な知識が必要
- ⚫︎どこまでをリノベーションで変更できて、それにどのくらいの費用がかかるのか、物件購入前に把握しにくい
購入前に劣化状況や性能グレードを踏まえたリノベーションプランの提案を受けられます。
京都市洛北エリア（左京区・北区を中心としたエリア）で、住宅リフォームを検討中の方は、中古物件探しからリノベーション、将来的な建て替え（新築）までワンストップでサポートできるリノベーションPROまでお気軽にお問い合わせください。
▶︎おすすめコラム：スケルトンリフォームとは？メリット・デメリットや費用・中古一戸建ての実例を紹介
▶︎おすすめコラム：中古戸建てリノベーションのメリットと成功実例｜物件選びや失敗を防ぐコツを解説
中古住宅のリノベーションに関する「よくあるQ&A」
リノベーションPROは、京都市洛北エリア（左京区・北区を中心としたエリア）でこれまで多くの新築住宅・中古住宅のリノベーションを手がけてきた実績があります。
そこでここでは、多くのお客様から中古住宅のリノベーションについていただくご質問を紹介します。
Q.「木造戸建住宅のスケルトンリフォームにはいくらかかる？費用目安は？」
A.「工事費用で1,000〜3,000万円程度、建築確認申請で10〜20万円程度の費用がかかるケースが一般的です。」
木造戸建住宅のスケルトンリフォームにかかる費用目安は、以下の通りです。
| 延床面積 | スケルトンリフォーム費用の目安 |
|---|---|
| 20坪 | 900〜2,500万円 |
| 30坪 | 1,200〜2,800万円 |
| 40坪 | 1,500〜3,100万円 |
※上記金額以外に、諸経費や消費税が発生します。
※上記金額はあくまでも平均値であり、物件の状況によっては超える場合があります。
リフォーム会社によってパック料金を設定していますが、その際には価格だけではなく仕様も確認し、コストパフォーマンスが高い会社を選ぶことが重要です。
リフォーム会社を決める前に、基本のリフォームプランに含まれる断熱・耐震改修や、設備機器のグレードなどを細かく確認しましょう。
Q.「リフォームが対象の補助金や減税特例はある？2026年度はどうなる？」
A.「2026年度のリフォームを対象とした補助金・減税特例の公式情報はまだ公開されていませんが、省エネ・耐震リノベーションを対象とした制度が実施される見込みです。」
※2025年11月時点
2025年度には、主に断熱リフォームを対象に、子育てグリーン住宅支援事業・既存住宅の断熱リフォーム支援事業・次世代省エネ建材の実証支援事業・長期優良住宅化リフォーム推進事業などの補助金制度や、ローン減税・リフォーム減税の制度が実施されました。
そこで気になるのが2026 年の傾向ですが、住宅リフォームの補助制度や減税制度を実施している国土交通省・経済産業省・環境省の「税制改正要望」や「概算要求」を見ると、以下のことを予測できます。
- ⚫︎断熱（省エネ）リフォームに対する、税制特例（所得税・固定資産税）は継続する見込み
- ⚫︎戸建住宅屋集合住宅のZEH※化・省エネ化・省CO2化促進は継続する見込み
- ⚫︎「既存住宅の断熱リフォーム支援事業」実施が継続される見込み
※ZEH（ゼッチ）：ネット・ゼロエネルギー・ハウスの略称で、高断熱仕様・高効率設備・太陽光発電などの創エネ設備を合わせることで、その住宅のエネルギー消費を「プラスマイナスゼロ」にすることを目指す住宅
（参考：国土交通省｜令和8年度税制改正、経済産業省｜令和8年度税制改正について、総務省｜令和8年度税制改正要望（環境省）、国土交通省｜令和8年度国土交通省予算概算要求概要｜住宅局、経済産業省｜令和8年度概算要求・税制改正要望について、環境省｜令和８年度予算概算要求事項別表）
自治体ごとに独自の支援制度を行なう地域もありますので、制度を詳しく知りたい方は所轄部署や地元の建築会社に確認するか、「地方公共団体が実施する住宅リフォーム支援制度」を活用しましょう。
▶︎関連コラム：古民家リノベーション｜物件購入＆工事費用の相場と補助金・減税、物件選びのポイントを解説
▶︎関連コラム：【2025年】京都市の中古物件価格とリノベーション費用の目安、補助金・減税制度を解説
Q.「建て替え（新築）とリノベーションで迷った際のチェックポイントは？」
A.「建て替え（新築）とリノベーションにはそれぞれメリットとデメリットがあるため、ライフプランやご予算に合う方法を選びましょう。」
| 建て替えがおすすめ |
|
| リノベーションがおすすめ |
|
建築基準法改正と品確法制定が行われた2000年より前に建てられたか後に建てられたかによって、地盤や住宅の基礎に重大なダメージを受ける可能性が変わります。
2000年よりも前に建てられた住宅は、地盤調査が行われていない可能性があるため、注意が必要です。
建て替えとリノベーションで迷っている方は、新築も手がける建築会社に相談しましょう。
▶︎おすすめコラム：新築（建て替え）とリフォームはどちらが得？費用・税金・補助金の違い
Q.「リノベーションした賃貸物件のデメリットは？」
A.「共用部が古く、部屋の中も電気配線や給排水管が劣化している可能性があります。」
また、古いマンションやアパートは電気容量が少なく、普通に暮らしていてもブレーカーが頻繁に落ちたり、防音性・断熱性・耐震性が低い物件も多いため、借りる方は注意が必要です。
賃貸物件を所有している方は、部屋の中の表層的なリノベーションをしても、一定の築年数を超えると借り手が見つかりづらく空室が増えるリスクがあります。
そのため、築30年を超えた段階で、耐震・断熱改修を含む、全体的なリノベーションをご検討ください。
Q.「リノベーション済み物件の購入にはデメリットはある？」
A.「リノベーション済み物件として売り出されている戸建住宅やマンションの中には、見た目はきれいでも隠蔽部が更新されておらず、断熱・耐震性能が十分ではない物件もありますのでご注意ください。」
また、当然のことながら、リノベーションしていない中古物件と比べると価格が高い点も大きなデメリットです。
「好きな間取りやデザインにしたい」「工事途中や面から見えない部分も自分の目でクオリティを確かめたい」という方は、リノベーションしていない物件を購入し、お好きなプランに改修する方法をおすすめします。
Q.「築50年の住宅をリノベーションしたら、その後何年くらい住める？」
A.「リノベーションのプランによっても異なりますが、地盤に問題がなく、耐震・断熱性を見直したら、工事後に数十年住み続けることは可能です。」
リノベーションによって「劣化対策等級（構造躯体等）※等級3」以上の基準を満たし、耐震・断熱基準も上げ、主要構造部の劣化がないことを確認できたら、新築からトータルで100 年以上住める可能性はあります。
ただし、家を長持ちさせるためには定期的な点検と修繕が欠かせません。
※劣化対策等級（構造躯体等）：住宅性能表示制度のうちの1つ。「住宅が限界状態に至るまでの期間が３世代以上となるための必要な対策」を講じられていることが認定条件で、「外壁の軸組等・土台・浴室及び脱衣室 ・地盤・基礎・床下・小屋裏・構造部材」の仕様が決められている
（参考：国土交通省｜期待耐用年数の導出及び内外装 設備の更新による価値向上について）
▶︎おすすめコラム：「築40年の家」はリフォームか建て替えか｜費用相場は？何年住める？気になる疑問を解説
「低燃費・快適住宅・ローメンテ」をコンセプトに、新築以上の快適さを新築未満の費用で提供しております。
中古物件や土地探しからお手伝いしておりますので、京都でマイホーム計画を検討中の方は、お気軽に弊社までご相談ください。
まとめ
中古住宅のリノベーションには、性能不足や物件選びの難しさなどのデメリットがあります。
ただし、デメリットの1つずつに注意をし、適切なアドバイスを提案できる建築会社に相談することで、後悔のないリノベーションは実現できます。
中古物件の築年数や劣化状況によっては、建て替えた方が良い場合もありますので、古い住宅を購入・所有している方は、新築・リノベーションの両方を手がける建築会社がおすすめです。
京都で中古住宅の購入＆リノベーションしたい方は、地元に詳しく物件探しから設計施工まで安心して相談できる建築会社にご相談ください。
京都市で中古一戸建てのリノベーションは三都の森にお任せください
三都の森（リノベーションPRO）は、「京都市全域と宇治市、大山崎町、亀岡市、木津川市、京田辺市、久御山町、城陽市、精華町、長岡京市、向日市、八幡市、及び大阪府・滋賀県の一部を施工エリア」として、一戸建ての新築・改修を手がける会社です。
三都の森のリフォームは、見えるところだけではなく、見えないところにまで手を入れて、住まいの性能を最大限引き出すスケルトンリフォーム（リノベーション）です。
「低燃費・快適住宅・ローメンテ」というコンセプトに基づき、高い技術力を持って、お客様の住まいに合わせた最適なリフォーム・リノベーションを行いますので、お気軽にご相談ください。
