空き家リノベーションのメリット・デメリットと費用・補助金｜空き家問題と活用事例も

全国で誰も住んでいない空き家が増え続けており、近年は「空き家問題」としてニュースでもよく取り上げられています。

そんな空き家をリノベーションしてマイホームや賃貸物件として再活用する事例は少なくありません。

そこで、今回は京都市内で省エネ・快適・ローメンテ住宅の改修を手がける“リノベーションPRO”が、「空き家リノベーション」のメリット・デメリットと費用目安、利用できる補助金・減税制度について詳しく解説します。

「相続などで既に空き家を所有している方」と「これから空き家を購入して住みたい方」のそれぞれで参考になるリノベーションのコツを紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

この記事のポイント

 

 

「空き家問題」が深刻に

総務省が公表する最新データによると、全国の空き家数は約900万戸と過去最多を記録し、2018年から2024年までで50万戸以上増加しました。

ここでポイントとなるのが、全国で空き家となっている戸建住宅のうち、約80%が賃貸や売却用、別荘などの二次的住宅を除く「長期間誰も住んでいない家」である点です。

全国の平均空き家率は13.8%ですが、12都道府県を除く※その他の地域※では、2018年から2023年で軒並み、割合が上昇しました。

（参考：総務省｜令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果）

※茨城・栃木・群馬・埼玉・千葉・東京・神奈川・山梨・滋賀・大阪・福岡・沖縄以外

（引用：国土交通省｜令和6年空き家所有者実態調査）

相続された空き家は、売却・賃貸募集されずに放置されるケースが多く、長年誰も住まない家は、建物そのものだけではなく、周囲にも悪影響を及ぼす「負動産※」になりかねません。

※負動産（ふどうさん）：所有していても出費ばかりかさんで収益を生み出さない不動産

 

住まない家を放置するリスクと現状

空き家を放置するリスクは、単に毎年の固定資産税がかかるだけではありません。

家の劣化が早まる

誰も住まずに長期間放置された家は、人が住んでいる家よりも劣化が早まります。

その主な原因は以下のとおりです。

• ⚫︎換気されずに室内の湿度が上がり、内装材のカビや、木部の腐食、シロアリ被害をもたらす
• ⚫︎庭の草木が伸びて水はけ・日当たりが悪くなり、外壁のカビ・藻や、木部の腐食をもたらす
• ⚫︎給水管内部がサビて、破損しやすくなる
• ⚫︎排水管のトラップに溜まる封水※が蒸発して室内に悪臭が充満したり害虫が室内に入り込んでくる

※封水：水回りの排水管に設けられたS字・U字型などのトラップに溜まる水で、排水管から上がってくる悪臭・害虫をブロックする

固定資産税が高くなる

2023年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が改正され、住宅所有者に対して、適切な管理と国・自治体の施策に協力する努力義務が明記されました。

これにより、住宅が自治体から特定空き家に指定されると、固定資産税における住宅用地特例の対象ではなくなり、税額が最大で6倍になる可能性があります。

（参考：総務省｜固定資産税）

特定空き家の定義は「そのまま放置すれば倒壊など著しく保安上危険となるおそれがあると認められる空家」とされており、具体的には以下の条件に当てはまる場合に指定されるため注意が必要です。

• ⚫︎建築物が著しく保安上危険となるおそれがある（倒壊など）
• ⚫︎屋根・外壁などが脱落・飛散するおそれがある
• ⚫︎擁壁が老朽化し危険となるおそれがある
• ⚫︎建築物・設備の破損などが原因で、吹付け石綿の飛散・暴露や、排水流出による臭気の発生など、地域住民の日常生活に支障を及ぼす
• ⚫︎ごみなどの放置・不法投棄が原因で、臭気の発生や、多数のねずみ・ハエ・蚊の繁殖など、地域住民の日常生活に支障を及ぼす
• ⚫︎既存の景観に関するルールに著しく適合しない状態である（景観法やその他条例）
• ⚫︎屋根・外壁などが、汚物や落書きなどで外見上大きく傷んだり汚れたまま放置されている
• ⚫︎多数の窓ガラスが割れたまま放置されている
• ⚫︎立木などが建築物の全面を覆う程度まで繁茂している
• ⚫︎敷地内にごみなどが散乱・山積したまま放置されている
• ⚫︎立木の枝が前面道路・隣地にはみ出し、歩行者などの通行を妨げている

（参考：国土交通省｜「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針 （ガイドライン） ）

建物の資産価値が下がる

建物の劣化が進むと、その分修繕・補修に費用がかかり、資産価値は低下します。

そのため、特別に立地条件が優れていない限り、長年放置された空き家は売却しづらいケースが大半です。

また、賃貸物件の場合も長年放置されていると入居者が入らなかったり家賃を下げざるを得なくなったりするため、利回りが低下して転売が難しくなります。

▶︎おすすめコラム：中古戸建て＆古民家のリノベーションを後悔する理由10選｜失敗しない物件選びと間取り・費用計画のコツ

 

▶︎リノベーションPROの中古住宅リノベーション

 

空き家の活用事例

空き家は、住むための家や賃貸住宅だけではなく、様々な用途に活用され始めています。

• ⚫︎自己利用（マイホーム）
• ⚫︎賃貸利用（賃貸住宅・シェアハウス・コワーキングスペース・サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）・自立型高齢者向け住宅など）
• ⚫︎民泊施設への利用
• ⚫︎宿泊施設への利用（旅館・ホテル・下宿・簡易宿泊所・体験型宿泊施設など）
• ⚫︎非住宅施設への利用（ミュージアム・図書館・店舗・公民館・地域コミュニティ施設・学童・保育園・デイケア・グループホームなど）

（参考：国土交通省｜空き家の活用事例）

ただし、空き家をリノベーションして様々な用途で再活用する場合、「既に空き家を所有している方」と「これから空き家を購入する方」では、それぞれ異なるメリットとデメリットがあるので注意が必要です。

▶︎おすすめコラム：戸建住宅のスケルトンリフォームを後悔する理由7選と対策｜メリット・デメリット、物件選び、費用目安

 

空き家オーナーがリノベーションするメリット・デメリット

相続したご実家など、既に空き家を所有している方がリノベーションするメリットとデメリットは以下のとおりです。

メリット	⚫︎賃貸利用や自己利用が可能となり、有効活用できる ⚫︎資産価値が上がり、売却できる確率が上がる ⚫︎売却する場合の価格を上げられる可能性がある ⚫︎倒壊・犯罪などのリスクが下がり、周囲に迷惑をかけずに済む ⚫︎賃貸利用・自己利用できると、特定空き家に認定されず固定資産税額を抑えられる
デメリット	⚫︎古い住宅ほどリノベーション費用が高くなる ⚫︎リノベーションにかけた投資額を回収できるまでの期間が不明確 ⚫︎的外れで世間のニーズに合わないプランにリノベーションしても、賃貸利用や売却が難しい ⚫︎リノベーションしても、必ずしも売却金額が上がるとは限らない

 

空き家を購入してリノベーションするメリット・デメリット

▶︎リノベーションの施工事例：京都市左京区｜Y様邸

地方移住を希望する方が増えていることもあり、多くの自治体は空き家バンク※などの制度を設け、有効活用を目指しています。

※空き家バンク：自治体が運営する、空き家の所有者と購入・賃借希望者をつなげるためのオンラインサービス

ただし、これらのサービスを利用して空き家を購入する際には、メリットとデメリットの両方を押さえておくことが重要です。

メリット	⚫︎物件価格が安く、予算をリノベーションに多く充てられる ⚫︎新築よりもトータルコストを抑えられる可能性がある ⚫︎古民家など、時代を感じられる家に住める
デメリット	⚫︎築年数が経っている住宅が多い ⚫︎駅から遠いなど、一般的な市場では売れない住宅が多い ⚫︎劣化が進んでいる住宅が多い ⚫︎建物の価値がゼロに近いため、土地の担保能力分しか住宅ローンを利用できない

▶︎おすすめコラム：スケルトンリフォームとは？メリット・デメリットや費用・中古一戸建ての実例を紹介

▶︎おすすめコラム：中古戸建てリノベーションのメリットと成功実例｜物件選びや失敗を防ぐコツを解説

 

▶︎リノベーションPROの中古住宅リノベーション

 

空き家リノベーションの注意点

▶︎リノベーションの施工事例：京都市北区｜N様邸

空き家のリノベーション計画を検討する際には、事前に注意点をチェックしておきましょう。

耐震性能が低い

1981年5月31日までに建築確認を受けた旧耐震基準建物は、新耐震基準建物と比べて著しく耐震性能が低いため、構造部などの改修が必須です。

旧耐震基準建物	「震度5強の揺れで倒壊しない・修復可能」レベルの耐震性能
新耐震基準建物	「震度6〜7の揺れで倒壊しない・震度5強の揺れでほとんど損傷しない」レベルの耐震性能

1981年6月以降に建てられた新耐震基準建物でも、新しい住宅ほど耐震性に関する基準が改定されているため、地震に強い建物にしたい方は、構造体の補強などをご検討ください。

1981年	全ての建築物について、それまでの「旧耐震基準」から「新耐震基準」に引き上げ
2000年	木造住宅を中心に、新耐震基準を引き上げられ、新築時の地盤調査が義務化（柱・梁・筋交いなど接合部の金物使用、耐力壁の配置バランスに関する規定が追加）

▶︎おすすめコラム：耐震補強リフォームで木造住宅の地震対策｜耐震改修の手順と種類、補助金制度の徹底ガイド

 

断熱性能が低い

日本の木造住宅は、古いほど断熱性能が低いのが原則です。

1980年に省エネ基準が制定されて以後、1992・1999・2013・2016年に断熱性能基準が引き上げられたものの、2025年まで住宅を対象とした断熱性能の法的規制はなく、メーカー・工務店によってかなり差があった点は否めません。

そのため、古い空き家をリノベーションする際には、断熱改修を前提に予算計画・プランニングを進めましょう。

▶︎おすすめコラム：戸建住宅の断熱リフォーム｜工事方法と費用目安、補助金・減税制度を徹底解説

▶︎おすすめコラム：【断熱リフォームの失敗例ランキング・トップ10】原因・防止策を徹底解説

 

理想の間取りを実現できるとは限らない

「フルリノベーションすれば、間取りを理想通りに一新できる」と思われがちですが、リノベーションでは主要構造部※の交換・移動に制限があり、既存の耐力壁や主要な柱・梁を撤去できないなど、間取りに影響する可能性があります。

※主要構造部：建築基準法第2条第5項で定める「壁・柱・床・はり（梁）・屋根・階段」（構造上重要でない部分を除く）

以下のような間取りを希望する場合は、それを実現しやすい空き家を選ぶ必要があります。

• ⚫︎開放的で広々としたリビングにしたい
• ⚫︎リビングや玄関ホールにダイナミックな吹き抜けを作りたい
• ⚫︎フルオープンなキッチンにしたい

建物寿命を伸ばすための改修が必要

空き家で新築時からほとんど改修されていない物件は、長寿命化リノベーションを検討しましょう。

高度成長期に建てられた築50年を超える住宅は、30〜40年程度で建て替えることを前提とした住宅も多く、実際に2000年頃までの日本における建て替え築年数は「30年」が一般的でした。

（参考：国土交通省｜日本の住宅は長持ちしない）

そのため、既に劣化している部分を改修するだけではなく、より長持ちするための工事をした方が良いケースが大半です。

長寿命化リノベーションの主な例は以下のとおりです。

• ⚫︎耐震性能向上にかかわる工事
• ⚫︎断熱性能向上にかかわる工事
• ⚫︎定期点検を容易にするための工事（点検口設置など）
• ⚫︎外壁の軸組や、土台・浴室や脱衣室などの防腐・防蟻措置
• ⚫︎湿気対策のための換気口・換気設備の導入

リノベーション後に長期優良住宅※の認定を受けると、改修後に40年・50年以上住み続けられる可能性は十分期待できます。

※長期優良住宅：「長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた高品質の住宅」を指し、長く住めるだけではなく、補助金やローン金利引き下げ、地震保険料割引などの対象となるメリットがある（参考：国土交通省｜長期優良住宅のページ）

（参考：国土交通省｜期待耐用年数の導出及び内外装 設備の更新による価値向上について）

▶︎おすすめコラム：「築40年の家」はリフォームか建て替えか｜費用相場は？何年住める？気になる疑問を解説

▶︎おすすめコラム：リノベーションは「やめとけ」は本当か｜デメリットと後悔・失敗しないための攻略ポイント

 

2025年からフルリノベーションは建築確認が必要

2025年3月までは、一般的な2階建ての木造住宅をスケルトンリノベーションしても、建築確認は不要なケースが大半でした。

しかし、同年4月から改正建築基準法が適用され、木造2階建て住宅や平屋建て住宅（延床面積200㎡超）を大規模改修する際には、建築確認申請が必要になります。

（引用：国土交通省｜木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について）

建築確認申請が必要なリノベーションは、「大規模な修繕」と「大規模な模様替」に該当する工事です。

大規模な修繕	建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕
大規模な模様替	建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替

※上記では法文に沿って「模様替え」を「模様替」と表記しております。

（参考：e-GOV法令検索｜建築基準法（第2条第14・15項））

古い空き家で、再建築不可物件※もしくは既存不適格建物※に該当する場合は、建築確認における工事許可のハードルが高くなるのでご注意ください。

※再建築不可物件：現行の建築基準法（主に、接道義務）に適合しておらず、建て替えできない建物

※既存不適格建物：新築当時の建築基準法には適合していたが、その後の法改正に伴い、基準に適合しなくなった建物。違法建築とはみなされないが、増改築の際には適合させるための工事が必要。

ただし、2025年の改正建築基準法には、現行の建築基準法に適合していない住宅でも、耐震・省エネを目的としたリノベーションをする際に、一定の条件を満たすと既存部分の遡及※義務を一部免除されるルールが盛り込まれました。

※遡及（そきゅう）：建築基準法などの法令が改正された場合、施行前に建てられた建物について現行の法令に適用させること

空き家のフルリノベーション・スケルトンリノベーションをスムーズに進めたい方は、建築確認申請の実績が多い新築住宅も手がける建築会社がおすすめです。

▶︎おすすめコラム：再建築不可物件のリフォーム｜2025年建築基準法改正以降のポイントとできる・できない工事を解説

▶︎おすすめコラム：2025年建築基準法改正で「住宅リフォームが変わる」主な変更点・注意点をわかりやすく解説

 

空き家リノベーションにかかる費用目安

空き家リノベーションにかかる費用は、建物の劣化状況と工事範囲によって大きく異なり、延床面積30坪程度の一般的な住宅をスケルトンリフォームする場合は「1,500〜3,000万円程度」が工事費用の相場です。

延床面積	スケルトンリフォーム費用の目安
20坪	900〜2,500万円
30坪	1,200〜2,800万円
40坪	1,500〜3,100万円

※上記金額以外に、諸経費や消費税が発生します。
※上記金額はあくまでも平均値であり、物件の状況によっては超える場合があります。

ちなみに、工事内容別の費用目安は以下の通りです。

工事内容	費用の目安
壁紙の張り替え	1,000〜2,500円／㎡
フローリングの張り替え	3〜5万円／㎡
設備交換（トイレ）	20〜50万円
設備交換（浴室）	ユニットバス交換：80〜200万円 在来浴室からユニットバス：120〜300万円
設備交換（洗面化粧台）	20〜80万円
設備交換（キッチン）	80〜300万円
外壁塗装	70〜200万円
屋根改修	70〜250万円
耐震改修	100〜200万円
断熱リフォーム（外壁・床下・開口部）	80〜300万円
床下防蟻工事	30〜70万円

※延床面積30坪程度の住宅で、フルリノベーションする場合

（参考：国土交通省｜部位別リフォーム費用一覧）

上記以外に、建築確認や各種住宅認定制度の申請にかかる費用が数十万円かかる可能性がありますので、予算計画を立てる際には建築会社に詳細をご確認ください。

また、古い住宅のリノベーションは、世間の相場価格から大きく外れる可能性がある点にも注意が必要です。

 

▶︎リノベーションPROの中古住宅リノベーション

【2026年】空き家リノベーションで利用できる補助金

2026年度も住宅リフォームを対象とした補助事業が実施される予定です。

2025年11月の最新情報では、「みらいエコ住宅2026事業」と称し、既存住宅の省エネ化リフォームに対して最大100万円が支給される事業が実施されます。

対象住宅	⚫︎平成4年省エネ基準を満たさない住宅 ⚫︎平成11年省エネ基準を満たさない住宅
対象工事	【必須工事】 ：開口部・外壁・屋根・天井・床の断熱改修、エコ住宅設備の設置 【附帯工事】 ：子育て対応改修、バリアフリー改修等
補助額	【平成4年省エネ基準を満たさない住宅】 ⚫︎平成28年省エネ基準相当に達する改修：上限100万円 ⚫︎平成11年省エネ基準相当に達する改修：上限50万円 【平成11年省エネ基準を満たさない住宅】 ⚫︎平成28年省エネ基準相当に達する改修：上限80万円 ⚫︎平成11年省エネ基準相当に達する改修：上限40万円

（参考：環境省｜断熱窓への改修促進等による住宅の省エネ・省CO2加速化支援事業（先進的窓リノベ2026事業）について）

2025年度に実施された「子育てグリーン住宅支援事業」と比較すると補助額は減っていますが、賃貸住宅も対象に含まれますので、空き家リフォームを検討中の方は、ぜひご活用ください。

「みらいエコ住宅2026事業」のほかに、高断熱窓への交換に利用できる「先進的窓リノベ2026事業」や、高効率給湯器の設置に利用できる「給湯省エネ2026事業」も実施予定で、補助申請する工事が重複しなければ、これらの制度を利用できる可能性があります。

▶︎くわしくは「【速報】2026年の住宅リフォームで使える補助金「みらいエコ住宅2026事業」とは？対象の住宅・工事と補助額を解説」をご覧ください。

さらに、自治体ごとに独自の支援制度を行なう地域もありますので、制度を詳しく知りたい方は所轄部署や地元の建築会社に確認するか、「地方公共団体が実施する住宅リフォーム支援制度」を活用しましょう。

京都エリアでリフォームを検討中の方で、補助制度の詳細を知りたい方は、リノベPROまでお気軽にお問い合わせください。

 

空き家リノベーションに関する「よくあるQ&A」

Q.「リノベーション済み空き家を購入するメリット・デメリットは？」

A.「リノベーション済み中古物件には、購入後速やかに入居できる点などのメリットがある一方で、隠蔽部の劣化など、注意すべき点もあります。」

空き家をリノベーションしてから売りに出す事例は増えていますが、メリット・デメリットがあるので物件選びの際には詳細まで確認しましょう。

メリット	⚫︎購入・引き渡し後にすぐ入居できる ⚫︎プランに関する打ち合わせが不要 ⚫︎完成形を見て購入契約を決められる
デメリット	⚫︎リノベーションしていない物件よりも価格は高い ⚫︎間取りやデザインを選べない ⚫︎配管・配線・構造部など表から見えない部分が未改修の可能性がある ⚫︎築年数によっては、住宅ローンの融資を受けられない可能性がある ⚫︎工事過程を確認できない

所有している空き家を改修して「リノベーション済み物件」として売却したい方は、以下の点に気をつけましょう。

• ⚫︎改修内容が細かく分かる設計図書（図面・仕様書など）を揃える
• ⚫︎工事過程がわかる現場写真を撮影・保管する
• ⚫︎製品・工事の保証先や保証内容が分かる資料を揃える

これらに注意すると、競合物件と差別化することが可能です。